REITS搁浅 大连万达转道A股IPO

　　回归A股

　　本报记者 杨丽萍

　　北京报道

　　王健林并没有透露具体的上市方式、时间表以及融资规模，但有知情人士透露，王健林将A股IPO的时间锁定为两年。

　　“当然是在国内A股IPO！”8月19日，大连万达董事长王健林在出席北京万达索菲特大饭店见面会后向媒体透露，这是自去年7月传出万达REITS上市搁浅消息之后，王健林首次在公开场合提及上市融资问题。

　　王健林并没有透露具体的上市方式、时间表以及融资规模，但有知情人士透露，王健林将A股IPO的时间锁定为两年。

　　转道A股

　　“公司也是刚刚开始有了这个设想。”8月20日，王健林助理黄平向记者透露。

　　“目前我们的投资部正在有计划地开展此项工作，还没有到披露的时候。”大连万达集团负责对外宣传的一位老总对记者说，至于融资规模这些具体的信息只有王健林自己有发言权。

　　而据记者了解，目前，大连万达集团的投资部已经开始进行境内资本市场信息调研。

　　当然，对于转道A股此前已有种种传闻，而借壳上市似乎在王健林坦言IPO之前更为风行。借壳的对象也从大连一方到大连友谊，尤以大连金牛和丹东化纤为甚。

　　据传，大连金牛将卖给大连万达，并注入厂房搬迁后的土地资产，甚至说这个方案在辽宁省政府的内部文件已有明确，而另一传言为，大连万达已就丹东化纤重组问题达成初步协议，同时大连万达拟在丹化原址开发万达酒店等房地产项目。

　　看来，传言因王健林A股IPO的表露而不攻自破。

　　非常巧合的是，从5月底以来，在土地市场沉寂了两年之久的北京万达开始动了起来，以5.2亿元拿下了北京石景山区银河商务区2期项目用地，该地块用地性质为商业综合用地，土地面积近7万平方米，建筑面积20万平方米，已完成了一级开发。

　　业内人士认为，由此看出，大连万达已开始为新一次的“上市之路”积极备战。北京万达常务副总经理卢明表示，石景山城市综合体项目将在今年启动。“除此之外，今年北京万达还会启动一个住宅项目。”

　　而早在去年11月，王健林接受本报记者采访时就曾给出了一个万达的商业地产蓝图，“我们的目标是到2010年，大型购物中心达到50个，五星级酒店做到15个左右，总的物业面积争取达到700万到800万平方米。

　　此次来京，王健林又将目标进行了部分调整，“到2010年在国内投资建设20家以上的五星级酒店，每年以五家的速度增加。”

　　当然，企业发展规划和拿地规模也许会成为大连万达转道A股IPO的重要筹码，但是，对于万达来说，这些浮华数字的背后还意味着巨大的资金需求量。上市破在眉睫。

　　业内人士指出，即便是租售并举的传统商业地产也会比住宅的资金量需求大很多，更何况是从2004年就开始只租不售的大连万达商业地产。“在解决后期经营管理中的问题，并为开发商带来长期稳定现金流的同时，一个重要的现实就是大量资金无法在短期内回流。”

　　“资金紧张，对发展中的企业来说是肯定的。”王健林曾在多种场合坦言。这也难怪此前几年和未来几年内，王健林扣打“上市门”的决心不曾也不会改变。

　　REITS搁浅

　　众所周知的事情是，A股IPO实际上在过去几年中并没有被列入王健林的上市路径之中。巨大的资金压力不得不让王选择更为快捷的融资模式。

　　“信托基金能降低开发商融资成本，只要能达到7%左右的租金回收率就能有稳定利润，而且没有银行贷款的时间限制和IPO的融资频率及上限要求，募集资金量之大，更为适合房地产项目长期发展。”2005年的那个冬天，王健林还执着地认为，“REITS是一个全新的模式，惟此才能够真正满足我们对资金的需求。”

　　正是这个“惟此”，甚至让王健林放弃了境外IPO的最初设想。

　　万达REITS方案出炉是在2005年年底，并在2006年年初，传出其招股文件已获通过的消息。大连万达的REITS离内地赴港上市第二只REITS的目标只有一步之遥。2005年底，内地首只REITS——广州越秀城建REITS(0405.HK)成功在港挂牌上市。

　　然而，天有不测风云，此后，大连万达REITS便戛然而止，至今仍无下文，搁浅的原因也成为了悬念。

　　一种说法是，由于大连万达商业地产的主力店占项目总面积比例过大，有的甚至达到了60%，这种很容易摊薄整个项目的租金水平，这就必然会导致以物业租金回报为基础的万达REITS股息回报率较低。而对于内资企业而言，要缴纳33%的企业所得税，物业投资回报率不低于8%~10%，才能被香港市场接受。而据了解，目前万达集团旗下主要商场项目实际回报率要想达到这个数字还有点“勉为其难”。

　　对于此种说法，王健林曾给予否认。

　　而此次王健林来京，不仅仅承认REITS搁浅事实，还坦承其个中原因是“政策因素”。

　　所谓的“政策因素”就是，去年7月171号限外文件、同年9月关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知发布后，外商投资已经受到诸多限制。

　　而记者还从相关部门了解到，国家外汇管理局系统内已下发文件，要求禁止为在6月1日前办理完所有审批备案手续的、投资于内地房地产领域各个环节的外资办理结汇手续。

　　“这将意味着直接投资过来的美元换不成人民币了，由于国内房地产交易各个环节所产生的费用均须以人民币支付，不能结汇意味着没有可以使用的现金。对于那些拥有海外机构直接大量投资的开发商而言，不是一个小问题。”一位业内人士坦承，海外上市已经面临较大的问题。

　　值得注意的是，今年以来，包括广州富力地产(2777.HK)和北京首创置业(2868.HK)在内的不少港股房企纷纷谋求回归国内A股，其出发点之一也是外汇受限政策的影响。可见，王健林转道A股是海外融资受挫的无奈之举，也是政策环境下的明智之策。