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办住房贷款有潜规则 仅三成多楼盘有缘公积金http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月24日10:14 北京娱乐信报
今年7月1日，北京公积金贷款单笔上限从40万提高到60万。以贷款60万元为例，如果采取等额本息还款法，按7月21日加息后的利率计算，30年期的公积金贷款要比商业贷款少付18万元利息。但本报记者在上周对京城20家楼盘的调查中发现，仅有7家楼盘确定可以用公积金贷款，占总调查数的35%。对此，开发商多解释为公积金“手续繁琐、放款慢”，但业内人士透露，这只是借口而已，其深层的原因是住房贷款办理有“潜规则”。 数据统计 仅三成多楼盘能用公积金贷款 上周，记者随机电话采访了20家楼盘。结果发现，顺驰领海、万象新天 (论坛 像册 户型 样板间 视频) (论坛 像册 户型 样板间 视频)、新华联丽景 (论坛 像册 户型)珊瑚湾等10家楼盘不支持公积金贷款，占被采访楼盘的50%；世华水岸 (论坛 像册)、远洋一方 (论坛 户型)和中广宜景湾3家尚未开盘的楼盘不确定能否用公积金贷款，占被采访楼盘数的15%；仅有万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)、沿海赛洛城等7家楼盘确定可以用公积金贷款，占总调查数的35%。 记者在采访中还发现，如果业主要进行商业贷款的话，那么，必须到指定的商业银行贷款。在这些楼盘之中，柏林爱乐 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4)、中堂 (论坛 户型)和诸子阶 (论坛)等6家楼盘只和一家商业银行合作。其他楼盘也只有2-4家银行供选择。 原因调查 开发商称公积金麻烦放款慢 当记者问这10家楼盘“为什么不让用公积金”时，4家表示公积金贷款“额度太少”，4家给出的答案是公积金放款速度太慢，还有2家认为办公积金太麻烦。 万象新天售楼处的王小姐表示，公积金贷款放款太慢，还是商业贷款回款更快，买房人还款也比较方便；另外，办理公积金贷款还需要交纳一定的前期评估费和担保费。顺驰领海的郝先生也告诉记者，“办理公积金放款的周期太长，有时需要一两个月，而做商贷一个礼拜就够了。”而诸子阶、新华联丽景珊瑚湾和中广宜景湾的有关人士均表示，公积金贷款的上限太低了，买这里的房子不够用。还有的售楼员告诉记者，办理公积金的手续要比商业贷款复杂得多，因此，开发商方面不办理公积金贷款。 另外，茂华-都会售楼小姐表示，公积金贷款上限太低，放款也慢。旭辉奥都售楼处的张小姐则表示，旭辉奥都是商业性项目，因此不能用公积金。 有的提出交代办费后很好办 对此，不少能办理公积金的楼盘给出了截然相反的答案。例如，万年花城的陈先生则表示，公积金不仅利率低，也“基本没有手续费”，“还贷、放贷速度与商贷没什么不同。” 上周，记者以买房人的身份来到了南三环某项目售楼处。置业顾问王小姐告诉记者，买房人只需交给开发商550元的代办费，公积金贷款很容易就办好了。王小姐表示，个人办理公积金很难办，往往需要很多复杂的手续，而且很多人不知道到哪儿去办，因此，办理公积金往往需要两三个月。“我们帮忙办的话，一个月保证能办好。”王小姐告诉记者。 办理材料 公积金比商贷所需材料要多 公积金到底难不难办？请看记者的调查。记者发现，相比而言，公积金贷款比商业所要的材料要多一些。比如，已婚夫妇中以一方的名义买房，还得出示结婚证；大专(含)以上学历、学位证书、职称证书、购房首付款发票(收据)等，这些在申请商业贷款时，都不需要，而公积金都得要。 北京住房公积金管理中心的咨询人员强调，除购房合同原件外，以上提交的材料，中心审核原件后会将原件退还给借款人。购房合同在借款人还清全部贷款金额后才退还给借款人。材料的所有复印件都须用A4纸复印。 办理流程 公积金和商贷放款速度类似 住房公积金贷款的办理步骤，从提供的流程图看，好像很复杂。但咨询台的工作人员告诉记者：“第一次来时把材料带来，填贷款申请表，然后管理中心办理初审手续，完了会电话通知您什么时间再过来。”当记者提问是否进行复审，工作人员说：“复审都由管理中心内部来完成，不需要借款人来中心办手续。借款人接到电话通知后，直接来面签就可以了。” 也就是说，借款人申请公积金贷款，只需在提交材料和面签时去公积金办理中心两次就行，而中间的各项程序都由公积金管理中心内部流程来完成。这样看来，申请公积金贷款在手续上基本和商业贷款一样。 那么，在审批和放款速度上，它俩有多大差距呢？虽然公积金中心咨询处工作人员表示，从第一次到中心交材料到发放贷款款，大约需要15个工作日。但北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨接受本报记者采访时说：“只要你符合条件、手续齐全，中心往往7个工作日内就会放款。北京住房公积金贷款目前不存在排队等候现象。” 据北京中原三级市场部副总经理宫萍介绍，一般而言，个人申请住房商业贷款从审批到放款在15个工作日左右，最快5个工作日，具体时间要视项目情况而定。 所有费用 公积金最多能省18万元利息 根据相关规定，办理公积金贷款一般设计的费用有担保费和评估费，担保费按贷款额度和年限计算，评估费为房屋评估价值的千分之三，最高不超过1500元。举例来说，贷款60万元，期限20年，“所需交纳的两项费用总和约为6500元”。据悉，这两笔费用不是交给公积金中心，将分别转交给相应的担保和评估单位。 虽然商业贷款不用交担保费和评估费，但是，以贷款60万元为例，如果采取等额本息还款法，按7月21日加息后的利率计算，30年期的公积金比商业贷款省下的利息高达18万元(见上图)。这样一算，对消费者而言，用公积金要比商业贷款划算多了。 业内揭秘 住房贷款办理有“潜规则” 从上面的对比可以看出，公积金贷款和商业贷款在办理程序、放款时间上的差距并不是很大。公积金贷款还要节省一大笔利息。那为何许多楼盘对公积金说“不”呢？ 一位知情人士向记者透露，“手续繁琐、放款慢”只是借口而已。对于开发商而言，申请公积金的购房人所占的比例一直不多，5-10天的放款时间差，对项目的影响也不是很大。其深层的原因是住房贷款办理业内有“潜规则”：开发商在前期办理开发贷款时，都会对放贷的一家或几家银行承诺，把楼盘销售时的个人住房贷款指定给这一家或几家银行。该人士还指出，有的银行在办理过程中，为了刺激售楼员推销该银行的贷款，还会额外给售楼员1000元／笔左右的贷款提成。 权威说法 开发商不接受公积金难处罚 北京住房公积金管理中心贷款中心副主任潘峰说，目前确实有一些开发商不支持公积金贷款，或者对公积金贷款和商贷区别对待。分析原因有不同因素，比如一般银行商贷都委派律师在售楼处现场办公，而住房公积金贷款面对所有交公积金的职工和所有合法销售的住宅项目，没有工作人员进驻售楼处。个别律师和银行工作人员存在散布不切实际宣传的情况，造成一些开发商不支持公积金贷款。 对此潘峰强调，市民购买任何一个合法的在售项目都可以申请公积金贷款。不过在办理过程中，需要开发商提供一些手续。如果开发商不配合，“目前在贷款办理上的确是有问题的。”他同时表示，开发商应该对国家制定的住房公积金制度给予支持配合，允许购房人办理公积金贷款，以保证购房人应有的权益。 但是，据记者了解，目前开发商不接受公积金贷款，还没有相应的处罚规定。 帮您算账 总价75万元以内的房子可申请 住房公积金制度是解决职工基本住房问题的住房政策，住房公积金贷款应满足全体缴存人购买中低等价位、中小户型的基本住房需求。根据国家政策以及北京的实际，中小户型的住房界定为建筑面积在90平方米以下的普通住房，2006年的北京市普通商品住房价格在8200元左右，以此作为中等价位的标准，该套房子的总价为73.8万元，首付两成为14.8万元，要贷59万元。因此，调整后的公积金总额还是基本够用的。 而按照现行90平方米以下房子可以首付20%的公积金贷款办法推算，总价为75万元以内的房子均可以通过首付20%、剩余房款用公积金贷款完成购买。而这75万元的总价，如果购买的房子面积是80平方米的话，则能把单价放宽到9300元左右了。 月缴345元就有望贷到60万元 虽然公积金单笔贷款额上限提高到60万元，但并不等于所有人都能申请到这个额度。因为，这个上限还要受家庭收入、公积金缴存额、贷款年限等方面的限制。在北京住房公积金管理中心网站有相应的“公积金贷款计算器”软件，市民可以利用这个计算器计算自己是否能贷到60万元。 根据贷款额倒推?押如果一个人想贷60万元，贷款年限为20年，不考虑信用级别，那么他的家庭月公积金缴存额应在345元以上，如果是按8%的缴存率交纳，倒推出他的家庭月收入应在4314元左右。相应的，贷款年限越短，家庭月收入就要求越高。 信报记者 蔡雪婧(蔡雪婧博客|蔡雪婧新闻) 实习生 张辉 雷雨甜
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