徐寿松：汤臣一品被查的标本意义

　　6月5日，上海市房屋土地资源管理局的一则通知，在上海乃至全国的房地产市场掀起了一波巨浪：7日下午，对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。

　　公开资料显示，位于浦东陆家嘴地区的“汤臣一品”于2005年10月开盘，挂牌均价每平方米11万元至12万元。开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套；同时，网上撤销3套定金合同，撤销率列全上海所有在售楼盘前列。尚余可售房源178套长期空置。

　　上海市房地局认为，该楼盘开盘以来，社会反映强烈，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

　　“汤臣一品”被查的意义在于它是当下“问题楼”的典型标本。在“汤臣一品”开发、销售诸环节，留下了市场一再重复的典型“症状”：

　　一曰“囤地”。工商资料显示，“汤臣一品”的地块早在1995年就全部获得，从拿地到项目销售跨越12年之久，其间土地囤积闲置多年，却没能按照国家的相关规定被处理。

　　二曰高容积率。作为住宅楼盘，“汤臣一品”的容积率超过7。

　　三曰“暴利”。业内人士算过一笔账，“汤臣一品”每平方米的土地成本不超过1万元，建安成本不超过1万元，前期加配套不会超过0.2万元，加上各项税费，综合成本应在每平方米3万元以内。即便考虑到开发周期长、财务成本高，几万元成本与11万元售价之间的差距仍令人咋舌。

　　四曰“惜售”。“汤臣一品”自开盘至今已20个月，仅签约售出3套房。按此速度，该天价楼盘要想清盘的话，至少还得花99年。

　　五曰“炒作”。汤臣集团有关人士在多个场合为“汤臣一品”销售公开造势：位于上海市中心位置独一无二，拥有顶级“明星身价”，甚至将其类比于“古董”，具有绝对的“收藏价值”。

　　说辞难掩真相。“汤臣一品”开盘至今，签约3套、签订定金合同3套，同时网上又撤销了3套定金合同。高撤销率难免有“虚拟交易”之嫌。

　　解剖标本的意义在于实现由个别到一般的警示。“汤臣一品”被查的背后是当下楼市整治刻不容缓的现实。

　　首先，房地产市场交易秩序亟待“强行入轨”，交易环节的公序良俗尤需培育。虚拟交易、炒卖楼花、囤积居奇、人为制造楼荒……凡此种种，最直观的“反应场”就是交易环节。顾海波(顾海波博客|顾海波新闻)说，几乎所有房价狂飙的城市，或多或少都有非正常因素推波助澜。他认为，整治楼市，再也不能“雷声大，雨点小”，搞“过场秀”了。交易秩序一日不能“入轨”，房价的人为助推就一日不能消停。

　　其次，冲击型的有效供给亟须“强力推进”。交易秩序会加剧楼市“高温”，而根本原因还在于供求整体性紧张和结构性失衡。在一些城市，开发商之所以有“谁捂到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。

　　故此，房地产专家蔡为民(蔡为民博客|蔡为民新闻)指出，当前降温楼市，既要打击捂盘，释放潜在供应量；又要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障的协同推进。

　　再次，价格公平与社会公义之间的平衡需要“强劲引导”。楼市“高温”与天价楼盘互为依存。市场化定价确实应是一般商品的价格通则，但同样不能否认，楼盘的“比价效应”客观存在，并且，这一效应还会梯度传导，人们不可能在高档房、普通房之间安上“防火墙”。房地产市场是一个不可分割的系统，尤其是在保障体系尚未建成之时，价格的彻底市场化负效应很大。何况，眼下高房价成了捂盘的“变种”，房价定得过高，其结果就是销售缓慢。客观上，这跟捂房不卖并无二致，都人为地减少了市场的有效供应。

　　日前，南京市出台规定，商品住宅销售须由物价部门核价，政府规定利润上限，开发商不得擅自上调已公示的销售价格。而此前，各地楼盘定价并无约束。无疑，这是一个平衡市场价格与社会公义的信号。(有删节)

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