央行加息：关乎房贷人痛痒 楼市影响有待观察

　　新华网上海5月19日专电 (记者 徐寿松)19日起，金融机构一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他档次利率相应调整。这是今年第二次加息，也是自2006年以来央行第四次增加贷款利率。

　　对于购房人来说，加息的单次影响不大，多次累积影响不小。开发商从银行贷款的难度将愈来愈大，直接融资成为存亡关键。

　　购房人：单次影响不大，多次累积不小

　　尽管央行此次加息与上调存款准备金率的“组合拳”并非针对楼市而来，但对房地产市场各方的影响客观存在，购房贷款人首当其冲。

　　本次加息结构耐人寻味，长期贷款息差收窄，5年以上存款利率调整幅度达0.54个百分点，而贷款利率的调整幅度只有0.09个百分点，低于5年以下的贷款利率0.18个百分点的调幅。中信证券首席策略分析师程伟庆指出，这是央行出于保护长贷消费的考虑，尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。

　　以总额50万元、期限20年的住房按揭贷款为例，按等额本息的还款方式算，加息前利率为7.11%，每月需还款3909.58元；加息后利率为7.20%，每月需还款3936.75元，月均增加还贷额不足30元。

　　尽管单次加息幅度不大，但央行在不到两年半的时间里已6次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过100个基点，房贷人因此累积的负担已不小。以50万元20年贷款计算，还款额增幅近10%。

　　开发商：银行贷款难度增大，直接融资成为关键

　　连续加息对于房地产开发企业的影响比对购房人的影响可能更大。与去年4月28日央行单边上调贷款利率、存款利率维持不动不同，本次加息贷款利率上调幅度低于存款利息的调幅。

　　花旗中国首席经济学家沈明高认为，此举一箭双雕：一方面，贷款利率提高会降低企业融资动力；另一方面，利差的减小将降低银行的放贷动力；同时，准备金率的上调将能降低银行放贷能力。

　　对于房地产企业，这将意味着从银行获得资金的难度进一步增大。大的房地产企业将更加努力地通过证券市场等渠道直接融资；同时，局部优势明显的中等以上企业对外资的依赖性会更强。

　　事实上，正是因为从银行融资的难度越来越大，房地产企业不得不另辟蹊径，或启动上市计划利用资本市场融资，或对外资出让股份，获取资金支持。据央行一季度货币政策执行报告，房地产开发利用外资比上年同期增长了1倍。

　　房地产分析人士王?指出，连续加息会通过增加开发企业的融资负担而促进行业整合，小企业将加速退出，大企业过往的生存方式——高负债的扩张模式也将逐渐为高自有资金的运营模式所取代。根据中房指数研究院的一份资料显示，外资房地产商的自有资金比例一般高达60%，而国内开发商目前的负债率平均超过60%。

　　市场：影响有待观察

　　加息对房地产市场将会产生何种影响？一种观点认为，目前市场以自主型刚性需求为主，这部分人的购买意愿受利息波动影响不大，该买的还得买。另一部分出于资产配置目的的投资者，对利率的小幅度变动也不敏感。因此，加息对于住宅市场的影响不会大。而另一种观点认为，持续加息加大了普通房贷人士的还款压力，会降低民众出于改善居住条件的目的而买房的意愿。

　　中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为，加息对房地产市场的影响一时还不好评估。

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