2007中国蓝筹地产年度评选活动启动

http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月17日14:14 新浪房产

　　第二个拐点之后……

　　这将是一个变革企业传统使命的时代，“负责利益相关者”，正成为前沿企业关注的话题，并正在付诸实践。股东、用户、员工、合作伙伴、社会公益，这五大要素正在“世界趋平”的力量中，变得平等，在“股东中心主义”所指之外的利益相关群体，正在成为企业核心价值的一部分。企业承担社会责任并不仅仅是社会良知的呼唤和社会道德的要求，实际上，更是生产力发展的客观要求，是全球经济一体化催生的必然结果。这是企业需要面对的一个新趋势。对于中国的地产企业而言，或许征服未来十年的奥秘在于：将社会责任与公司利益融为一体。我们期望中国蓝筹地产年度评选能在发展过程中，将这一命题彰显、推进。

　　在1998年至2006年间，地产业造就了若干的明星人物。但这些明星人物，却往往与《福布斯》富豪榜无关，而出现于富豪榜的那些人，往往又不为公众知晓。一面是闪耀着炫丽光环、却挣扎在跌宕的产业环境中的“地产人物”，另一面却是不为公众所知、像与社会绝缘，但坐收真金白银的一个独富群体。这是一个聚合着社会万象的透明度越来越高的黄金行业。

　　在万科集团的2006年公告中称：“2005 年到 2006 年的宏观调控，使得行业进入了第二个转折点”。土地、银行贷款的集中管控，以及高不可攀的门槛，令土地掮客、与寄生于此的“快餐式”地产项目公司，被迅速切落。用来得急、去得快来形容这样的一个群体，似乎最为恰当。当万科吃下上海恒大，以及北京朝开之后，这个多年徘徊在城市郊边的地产公司，终于把产品“话语权”输送至城市中心。

　　万科在斥资举办“青年人居住调查的项目”，并称小户型将是主流，而在深圳盐田港口的梧桐山上，我们看到了90平方米政策之后，第一个兑现70%为小户型的项目。什么样的企业是有前景的？美国著名经济学家米尔顿·弗里德曼认为：“企业仅具有一种而且只有一种社会责任——在法律规章制度许可的范围内，利用它的资源从事旨在于增加它的利润的活动。”企业的传统使命，是在为社会提供产品和服务的同时，以赚取利润为最终目标。而在中国《WTO经济导刊》中这样描述这个理论正面临的挑战：“这种传统经济理论,即股东中心主义,受到越来越多的质疑”,而另一面，“利益相关者”理论在社会上的影响却日益增大。

　　该理论认为企业的目标函数不应该是股东利益最大化,利益相关者应分享企业剩余和控制权。“利益相关者除股东外，还有债券持有者、贷款者等债权人、一般员工、经营者、供应商、顾客,甚至还包括企业所在地的地方权力部门等。这种理论上的发展变化是有其深刻的经济、社会原因的。”　

　　传统经济理论即赚取利润是企业的唯一目标，在很长一段时间内支配着企业的发展方向。在当时的经济环境下，企业承担本应该由政府负责的社会责任是难以想象的，也不被企业所接受，企业仅仅处于被动的遵守法律、政府规定的层面。然而随着社会的发展，经济全球化的进一步推进，人们的价值观念、消费观念、投资观念、社会发展观等发生改变，同时西方市民社会力量日益壮大，特别是信息技术的发展使社会的力量对跨国公司的监督变得更为容易。

　　西方的消费者越来越关心他们所购买的商品的制作是否符合基本的人权标准和环保标准。他们把“拒绝购买”作为手段，迫使企业为了市场份额而不得不认真听取消费者的声音。特别是对那些有品牌的跨国公司，为保证其长期效益，不能仅仅考虑其利润因素，而必须考虑其利益相关者的诉求；在社会责任投资方面，主要是通过“道德投资”和“环境投资”来引导企业注重改善劳工状况和环境保护。通过这些系列运动，捍卫这三大公众利益的许多新的价值观念和发展观念，形成新的社会共同价值观。与这种新的价值观相适应的是形成了新的社会力量，迫使企业按照其相应的道德要求调整经营行为。

　　一时间，作东道国良好的企业公民、国际市场上的“义商”纷纷融入跨国公司的经营理念。IBM在中国积极开展CCR(全球企业公众关系)项目，包括 “员工爱心献社区”志愿者活动、与教育相关的“小小探索者”、“基础教育创新教学”、“科技异彩夏令营”、“放眼看科学”等等。据IBM大中华区企业公众关系部总经理郭德维介绍，自从1995年教育部和IBM签署高校合作项目协议以来，IBM对该合作项目的无偿捐赠已经超过了10亿人民币。

　　当然，中国的地产企业或许尚未遇到像IBM那样树立义商形象的紧迫感，但我们确实看到已经有“先行者”在践约国际化潮流中最为积极的一面。

　　对于多数中国地产企业而言，该补的课程几乎是从规定动作，至自选动作，再到补充体力、汲取营养，都处于饥渴状态。但另一面，城市化带来的人口聚集，又给城市住宅带来的难以想像的发展空间，他们尚有足够的机会弥补自己的过失。

　　在第二个拐点之后，地产业的又一个十年中，什么是这个行业所关注的核心呢？

　　高度关注住宅产业化的万科注意到，美国住宅业在晋身财富 500 强的过程中，这个简单而又复杂的行当，走过了一个颇为精密的发展历程：“我们至少可以看到三件事情。第一件是住宅产业化水平的不断提升，虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产。第二件是随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注。第三件是 1980 年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情，刚好对应着规模效应的三个方面。”

　　与金融业的有机融合，在产业化上迈出艰涩的一步，处理跨区域带来的人力矛盾，这都是中国地产企业在未来十年需要面对的课题。

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