净利润增长35% 招商地产年内步入收获期

　　上市公司年报系列报道

　　本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　物业出租业务和房地产开发是利润增长的主要来源，利润贡献比为65:13。

　　2006年，招商地产并未躲过地产政策年的冲击。在其3月19日披露的报表中可以看到，2006年8城18项目同时启动，为招商地产历年来最大的开工规模，但是其报告显示，“截至报告期末，商品房销售结算面积16.45万平方米，实现销售收入约16亿元。公司结算商品房面积较上年结算面积21.12万平方米减少22.11%。”

　　3月26日的新产品发布会上，招商地产董事总经理林少斌表示，由于

房价上涨，以及高端产品比例增加，“报告期内收入下降幅度仅为3.59%，所以报告期内房地产开发与主营业务利润率上升主要得益于销售单价的上涨”。

　　租赁业务增长30%

　　招商地产2006年主营业务收入29.39亿元，净利润增长34.7%。主营业务构成：房地产开发65%；供水供电15.6%，物业出租13%，其中房地产开发和物业出租业务是利润增长的主要来源。招商地产租赁物业面积大大超过销售面积，利润贡献比为65∶13。

　　从年报可见，为招商地产带来持续盈利的还是租赁物业。截至期末预收账款8.25亿元，货币资金10亿元；报告期内结转商品房销售面积16.45万平方米；新增土地储备89.26万建筑平方米;在8个城市共有18个项目同时在建，在建面积111.68万平方米;2007年计划预售面积32万平方米，累计出租面积555万平方米。

　　招商地产相关人士分析，2007年租赁型物业启用新的会计准则，不同的计算方式，使租赁物业在报表中的价值有所提升。在招商局B(200024)的报告中，招商地产给出其租赁物业的总估值为50万元。招商地产2006年公司租金收入稳步增加，达到3.06亿元，同比增长30.17%；而各类型出租产品出租率稳中有升，年平均出租率达91%，全年累计完成出租面积537.4万平方米，同比增长13.77%。

　　招商地产还将计划收购或新建更多的优质物业。2007年计划投入营运的有深圳海运中心、深圳南海意库和南京国际金融中心等物业，届时持有性物业面积达到将近90万平方米，租金收益将进一步提高。同时，2007年还将开工建设新的租赁性物业招商.美伦公寓和招商花园城科技中心项目，即使不考虑可能收购的物业，建成后招商地产持有的租赁物业总量也将比现在翻一番。

　　招商地产副总经理贺建亚指出，由于要把资金长期持续地投入，选择持有物业的比例和战略就显得尤为重要。

　　据了解，招商地产大部分投资性物业基本上在蛇口、漳州，未来整个物业升值的潜力是巨大的。而且在蛇口这些投资性物业之间可以发生很大的聚合效应。

　　“任何一问题都是把双刃剑。”贺建亚说，租赁物业虽然带来了稳健的信心和稳定的利润，它的折旧也有避税功能，但是也带来了物业的开发和现金周转方面的障碍。“这个物业持有一段时间，并不是说我们投资性物业都是光持有不卖了，我们会选择合适的时间去变现。”他介绍，国外大的投资商都是低进高出，可能是散卖，也可能是重新把它做资产证券化以后卖，或者成为再融资时候的筹码。

　　财务总监黄培坤指出，虽然招商地产租赁物业不断增加，但是总体的比例变化不大。

　　增值税影响

　　林少斌说，“我们有一些项目设计好了之后，因为

户型的问题重新设计，同时因为一些地方政府在调控政策出台之后，没有迅速地实施细则出台，所以使得我们有些项目报批报建受到影响，所以去年有一些项目的开发进度受到影响。”有消息透露，其北京项目目前还仍然未能顺利开工。

　　2007年招商地产的增值税会大幅度上升，根据招商地产自己的测算，全面实行增值税的清算政策之后，平均净利润率会下降3%，受增值税的影响，其中的4个较为高端的项目将产生逾1.4亿的增值税。“增值税对不同的公司有不同的影响，但是带来冲击一定是比较大的。”黄培坤说。

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