预收款下降负债增加 房地产股调控下显形

　　贺宛男

　　昨日，房地产龙头企业深万科和招商地产(28.46,-0.12,-0.42%)一起刊登2006年报，在业绩增长的同时，预收减少、负债大增，成为两龙头企业的共同特征。

　　从报告期数据看，万科主营收入增长69%，净利润增长59.6%，属高成长无疑；招商地产营收增10.5%，净利增长也达34.7%。在刊登年报的同时，两公司还披露了公募增发和定向增发方案。按说，业绩既好又有增发方案，股价一般都会有所表现(同日公布定向增发的江西铜业(18.03,1.64,10.01%)和美克股份(17.72,1.61,9.99%)均封涨停)，可在股指上扬、大部分股票飘红的情况下，当然万科仅微涨1.15%，招商地产更跌去0.42%。

　　在期房预售制度下，预收账款是反映房地产公司未来业绩的主要指标。万科去年的预收账款虽然从上年46.64亿元增至88.36亿元，增幅为89.45%，但是，公司当年销售178.48亿元，预收、营收之比仅为49.51%；而前三季其预收和营收各为103.15亿元和84.6亿元，预收、营收之比高达121.93%。正因为前三季积攒了100多亿元的预收房款，绝大部分得以在第四季度结算，才使第四季利润占比超过全年三分之一，全年业绩增6成；但如今预收账款减少了，来年业绩又会怎样呢？

　　招商地产更甚。公司当年销售29.39亿元，可期末预收房款仅8.26亿元，预收、营收之比仅为28.1%。万科和招商地产都是深圳的房地产公司，报载，深圳是2006年

　　与此同时，两公司负债都出现巨幅增长。万科总负债从上年134亿元增至315亿元，增幅高达135%；招商地产也从50.5亿元增至97亿元，增幅92%。扣除预收账款，真实负债率万科从41%增至51.1%，招商地产从57%增至63.64%，如果再不发股募资，负债率恐已到极限，尤其是招商地产。

　　在预收款减少、负债大增之际，房地产龙头企业要继续扩张，保持足够的土地储备，现金流量必然大幅削减。万科2005年经营活动现金净流入为8.43亿元，2006年“转正为负”即-30.24亿元；招商地产则从-13.66亿元“更上一层楼”增至-19.2亿元。别看万科和招商地产每股收益为0.493元、0.918元，可两公司每股现金流量分别为-0.69元、-3.10元。

　　其实，不仅是万科和招商地产，已披露年报的房地产上市公司大多呈现预收款下降、负债增加、现金流量为负数的共性。据笔者统计，目前两市共有27家房地产公司披露年报，经营现金净流入合计从上年的6.49亿元，转而为当年-114.7亿元，27家公司营收增长48%，净利润增长63%，(加权)平均每股收益达0.419元，可每股现金却为-0.72元。概言之，2006年是房地产企业的高增长年，2007年情况如何，就要看调控力度和企业的经营水平了。

　　

房产热点

各大楼盘售楼小姐真人秀 组图：成龙东直门4000万豪宅

■ 近期热点新闻 20年内世界大城市房价将跌40% 或引发经济萧条 物权法规定满70年住宅建设用地使用权自动续期 全国新房价格涨5.9% 深圳北京以近10%涨幅领涨 物权法10大民生热点解析：买房应办理物权登记 加息影响市民理财 购房户贷30万每月多还40元 央行加息：开发商月增利息数十万 房价是否会涨 ■ 地产博客排行 新浪房产博客一周人气文章排行(3.12－3.18) 细数中国地产界的超级女生们 潘石屹：2006年北京低档房房价不涨反降 解读<物权法>对中国房地产行业的影响 对房产市场 政府为何只能救急不救穷 ■ 新浪房产近期重要活动 ·2007新浪·民生银行地产创新行动正式启动 ·2007新浪创新地产精英计划 ·独家直播：央视315维权路上我的家晚会 ·北京房交会23日军博隆重开幕