受70%90平影响 北京3千万平米项目未获审批

　　本报记者　钟园/文

　　“半年多了，我们只拿到一个证(《建设用地规划许可证》)，其他证不说给，也不说不给，什么说法也没有。”一位北京开发商对本报记者说。记者从多位开发商那里听到过类似的抱怨。

　　“北京目前至少有3000万平方米的存量项目卡在了市规委，拿不到规划许可证。”一位业内资深人士告诉本报记者，“这几乎是地产界人人皆知的事了。”

　　据业内人士的估计，从2006年国六条和九部委意见出台之后，受到“70%·90平方米”政策影响，北京目前有500多个项目、将近3000万平方米的存量因此搁置，迟迟没有拿到建设用地规划许可证，项目进程无法推进。

　　记者向北京市规划委员会的有关负责人求证，该负责人否认了这个数字。他还认为，目前北京由于90平方米的政策限制而出现市场供应不足，很大程度上是开发商的观望情绪所导致的。

　　未被公开的三项处理原则

　　据未经北京市官方证实的消息说，2006年5月国办37号文件发出后，北京市受到“70%·90平方米”影响的项目共有607个项目。对这些项目，市规委分三类情况进行处理。

　　第一种情况，是此前通过“招拍挂”方式取得土地出让权的项目，将按照原规划报批规划许可证；第二种情况，是6月1日前已拿到施工许可证的项目、同时包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，将按照原规划报批规划许可证；第三种情况，是6月1日前没有拿到施工许可证的项目，但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的，也可报批。

　　但以上只是坊间流传的说法，北京市规委从未公开这一操作原则。“事实上，许多进入二期三期的住宅项目仍没能顺利取得施工证。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇说，“在北京市政策仍不明晰的背景下，项目松绑尚待时机。”

　　“对已取得规划证、完成一级开发项目，维持其原规划已在意料之中。” 北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环告诉记者，“开发商此前竞标取得的土地，是权衡了当时的市场环境作出的规划设计。政府强令其按新政策更改规划，势必引发一系列难以协调的矛盾。”

　　尽管有这些半明半暗的潜规则存在，但潜规则似乎并不处处通行。被卡商品住宅项目可以说是命运各异。虽说老项目后期能放行，但也有一些没过关；一些以大户型为主的新盘、甚至

　　有知情人士说，“70%·90平方米”的政策，致使京城住宅项目的规划审批工作6至9月处于半停滞状态。607个受影响的项目9月份开始陆续放行后，从9、10月份获取施工许可证的过关项目来看，每月平均过关仅20个左右。

　　“照此推理，截至目前，从2006年9月至2007年1月，五个月内约100个项目通过规划审批。大概还有500个左右的项目，3000万平方米的存量。”一位业内分析人士说。

　　不是规委设卡，而是开发商消极等待

　　但是，北京市规委有关负责人明确告诉记者，真正的“卡”并不在规委，而是开发商的心态。“如果项目规划不符合要求，在窗口就会被驳回。”他说，“根本不存在项目在规委积压一说”。

　　他表示，“审批是按照行政许可法来进行的，而规定是有时间期限的，有些是28天，有些是17天。”

　　这位负责人进一步解释说，规委审批项目的整个过程是，先通过窗口审核，看能否进入行政许可范围。不符合要求，申请就会被打回，项目一旦进入行政许可范围，网站内均有公示。

　　“说项目卡在规委是一种误解，实际上，这些项目是因为开发商观望等待，迟迟没有拿出符合新规定的规划来提交申请，”市规委有关负责人对记者说，“开发商不是傻子，辛辛苦苦请规划院做规划，结果不符合规定，最终还要被打回来。”

　　“目前因为90平米政策限制而出现市场供应不足，很大程度上是开发商的观望情绪所致。开发商想等政策松动，所以推迟递交申请。”他强调说，“规委这边不会设卡浪费时间。”

　　对于目前究竟有多少项目卡在规证这道关上，殷则环指出，需要仔细的清查和计算。

　　对于外界流传的数字，市规委有关负责人表示，“3000万平米的项目的说法不准确。”“对于这一数据，规委这边也没有具体做过统计。”他告诉记者，“印象中被驳回的申请并不多。再者，一旦不符合70%、90平方米的要求，我就不会再继续看下去了，也没有留意有多少项目。”

　　金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏告诉记者，“对于这一存量，我们公司内部也做过不完全的统计，至少有2000多万平方米项目。”

　　开发商的幻想被彻底粉碎？

　　2007年之初，北京地产圈经历了一个戏剧性的大转弯。

　　“90平米政策细则出来了，小户型面积上限放宽到107平方米！”1月9日晚上，手头项目因70%、90平方米限制受到影响，苦苦观望等待的开发商们为这一消息激动不已。在那天晚上，这些项目的开发商都认为自己的等待没有白费。

　　1月9日，建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，“小户型面积标准在乘以相应系数后有所放宽，最高可达107平方米”的消息登上了主流媒体的头版头条。然而，就在1月10日下午，建设部网站又发布说明，称该意见稿不符合37号和165号文的要求，予以废止。

　　这一戏剧性的转弯彻底粉碎了开发商们原先抱有的幻想。

　　北京市规划委员会的相关负责人向记者明确表示，“今年不会有新的政策出台，建设部执行90平米的意见很坚决。”

　　“不久前，建设部的工作会议(指全国建设工作会议)还强调，一切按照建设部的意见办，70%的小户型政策要落实到每个项目。”他对记者解释说。

　　在殷则环看来，经过这一“大转弯”之后，开发商方面基本已经放弃了观望心态。“开发商不会再等，因为等不起了。现在各方面的声音都是按照90平米来执行，这已经是不争的事实。观望的时间已经过了，北京市的暂行办法也已经出来。”

　　“事实上，去年6月份政策出台时，开发商在做项目时已经开始了两手准备。观望的情绪很快就过去，在得知政策不可能松动时，很多开发商的打算是一期的项目至少要按90平米的规划做，如果政策松动，也是二期三期的事情了，将来政策有所松动了，再改方案也不迟。”杨强宏告诉记者。

　　“去年6月出台政策 ，开发商八九月份重新做方案，再到方案定型。从技术上来讲，今年有好多项目排队过关是正常的节奏。”杨强宏说。

　　殷则环也推断说，这些项目有可能会在2007年集中上市，“应该说是一个量的释放”。

　　杨强宏认为，“2007年下半年，供求关系会有明显的变化，不会像2006年这么紧张。一二季度市场上会比较稳定，三季度会有一些限价房出来。90平米项目上市后的效果明显显现出来，要等四季度以后。”

　　不过杨强宏指出，对于可能出现的放量，开发商没有恐慌心理。“虽然供应量增大，但是门槛相对降低了，届时市场主要供应户型还是90平米两居，需求大了，购买力也强了。”