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别墅购买主体:外地富商、官员子女成推动剂

http://house.sina.com.cn 2006年12月20日08:57 北京晨报

  郊区别墅:租售两难套牢短期投资人

  购买主体:外地富商、官员子女成推动剂

  全部家当换了两套赔钱货

  “我是2004年买的这两套别墅,当初就是听说北京的别墅增值空间很大,出租也能赚大钱,我便将这些年积蓄全拿出来,买了两栋叠拼别墅,选在昌平是看好了亚运村商圈和奥运机遇。随后又花了150多万装修,花了30多万置办了全套家当。总共投入接近500万,除了自己的积蓄欠了银行200多万。我当时算了算,就按照每套别墅每月最低3万元的租金计算,每月至少有6万进账,除了还银行3万多的按揭外,每月还能余下两万多,10来年后别墅就全是我自己的了。别墅装修好后,我在北京各大中介机构都登记了出租信息,还托了不少商界的朋友,可3个多月过去了,连一个来看房的人都没有,租出去的希望越来越渺茫。一狠心,我自己住了一套,可另一套怎么办?现在转让的话得亏三四十万,地段升的那点值根本填补不上。有时真想把它分割成小间出租给工薪族得了,可哪个工薪族又愿意住进别墅呢?我现在是左右为难,那可是我这些年全部的家当啊……”任职于中关村一家科技公司的戴炳辉先生谈起自己的别墅投资,满脸愁容。

  多数转让业主原本为出租

  记者在京城各大别墅项目业主论坛中发现,除了大量的推销各种装修装饰材料和家具用品外,信息量最多的就是别墅转让出租的信息,记者挑选了20条最近的别墅转让和出租信息,发现其中12条是同一家房屋中介公司。

  记者以帮人租别墅的名义从其中一名自称姓徐的中介人员口中了解到,在他那里登记的40多套待租别墅基本上都是城区地段比较好的,而需要转让的60多套别墅全部都是郊区别墅。“在我这里登记出租的别墅中,中央别墅区的占了三分之一,平均每月至少租出去一两套。而那些登记转让的别墅地段基本上都是郊区和地段偏远的,起初都是要求出租,挂了一两个月广告也无人问津,业主才答应转让也可以。可是这些别墅区新房都没有卖完,谁愿意接受二手房?就算价格比新别墅便宜点,但因他们装修、家具等基本投入,算起来比买新的还贵,很少有人愿意接盘,而亏太多业主又承受不起,所以这消息就只能一直在网上挂着,还得隔三差五地重新粘贴,要不就没有人看见了。

  商人官员子女托起郊区别墅

  目前中央区的别墅大部分都是自住,出租的都是用来投资的,一般是不会卖的,偶尔有卖的也会很快有下家。在我这里登记的打算在中央区购买别墅的客户就有三四十人,他们基本上都是外地经商和做官的。经商的买来自己住和作为在京拓展业务据点的,主要害怕在当地露富遭嫉和扩张发展空间有限,也有送客户公关的;当官的基本上是子女在这里购买后入住,在当地根本不敢买别墅,有些等不及中央区的别墅,就先在稍微远点的郊区购买了,还有先在郊区买了一套又在中央区买的,去年我就遇到过一个。”

  中央别墅区

  自住型买家

  全家在中国的外籍工程师

  国外驻京机构官员

  各国使馆人员

  外企高管人士

  港澳台人士

  经商者

  演艺界明星

  中央别墅区

  租赁人群

  外企驻京的高层

  外地官员及子女

  中央别墅区业主

  自住 75%

  投资 22%

  数据来源:中大恒基不动产营销2005年调研数据

  新闻链接

  别墅投资“陷阱”

  据权威机构调查显示,超过五成的富人将不动产作为投资首选,但这一富人的投资“专利”并不意味着能得到理想的投资回报,没有平和的心态和专业的知识以及一定的投资眼光,你的固定资产就很有可能成为“陷阱”。

  地域陷阱:高价别墅难出租,使用率低导致资金流失

  2003年正好是北京别墅卖得最火的时候,经商多年的王东觉得这确实是个好机会。经过一番筹措,他在八达岭高速公路附近的“宽HOUSE”项目花300万一次性购买了两套双拼别墅,又花了几十万元把自己的两套别墅装修了一下,便在中介机构和网上贴出招租通知,只等着每月几千美元的主儿上门了。让王东没有想到的是,几个月过去,几乎没有一个人求租,更别说老外了。

  其实王东的投资选择本来没有错,投资的时间应该说也比较适合。但是,王东忽略了一个重要情况:这些人租赁别墅是非常注重区域的,除了要求交通方便之外,他们还注重一种群聚效应。老外租房的热点区域大多在商圈内或与商圈相连,诸如国贸、燕莎、亮马、亚运村商圈、使馆区等,紧邻机场的京顺路沿线温榆河一带的别墅里也聚集了众多老外家庭。王东购买的“宽HOUSE”位于八达岭附近,很少有老外跑到这里来租别墅,根本没有形成“群聚效应”,而国外人员也不会跑这么远来租一套昂贵的别墅。

  套现陷阱: 急需现金,低价出手不赚反赔

  在2003年颁布别墅禁批令之后,温州服装商人范天云认为别墅的投资机会来了,他便在北京香山风景区附近的“半山枫林”一次性付款420万拿下一套340平方米的独栋别墅,准备等着别墅升值之后卖出赚取差价。可惜,快到年底时,范先生的服装生意损失了几百万元,为了东山再起,他不得不提前把别墅卖出去筹集资金。可是香山风景区由于被媒体曝光破坏了风景区的环境,传言要被拆除,造成很多买家持币观望。无奈范先生只好以350万元的超低价格转手。半年不到亏了70万。

  种种原因使一些别墅投资者只能将别墅低价转手。这种情况下,待价而沽显然不现实,他们只能将别墅选择尽快出手,这时候正如股市的“割肉出仓”一样,低价就成为唯一的选择,从而导致自己的资产出现一定的流失。由于中国银行发布通知,表明要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款,将重点扶持中低档自住房按揭贷款。很多投资者就只能选择自己掏巨额资金去投资别墅,这种情况下,投资必然要做好长期持有的思想准备,这对个人资金情况就是一个考验。如果没有充足的资金储备(最起码保障自己两年内不会急需大笔资金)最好不要去投资别墅,可以选择一些别的短期投资产品。不动产的升值不是一天两天的事情,投资之前一定要三思而后行。

  部分别墅价格走势(单位:元/m2)

  别墅名 开盘价 现价

  (北京别墅在线价格) (从售楼处获得)

  半山枫林 12000 20000

  雪梨澳乡 9600 12000

  顺驰林溪 7200 8000

  玫瑰园 9500 10000

  八仙别墅 6000 10000

  丽高王府 18500 20000

  WE HOUSE 12000 19000

  晴翠园 16000 22000

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