投资分析 中央区郊区别墅冷热两重天

　　中央别墅区：“限购令”成促销信号

　　购买主体：从外籍人士买房变成国内买家投资

　　每月5000美元租给外企高管

　　“我选择在观唐买别墅主要是冲着那里的外籍人士比较多，别墅出租容易，房租也比较高。做别的投资风险太大，存在银行又没什么利息，借人又不放心，还是选择风险相对小点的项目投资。我的别墅现在租给一个外企高管，每月5000美元，租期两年，比较划算。当初还是老婆跟人去看后决定买的，她看了限制外籍人士购买别墅的消息后，立即跟其他几人一起打起了购房出租的主意，限制外籍人士买房，而他们又要住房，只有租房了，限购消息成了我老婆的促销信号，说实话，最初我还是有些犹豫，现在看来这项投资是对的。”靠做玉石生意起家的张先生提到自己的别墅投资，显得很兴奋。

　　常住外国人增加制造需求

　　据市公安局出入境管理处提供的数字显示，2005年持一年期签证来京、有正当职业的外国人近8万人，持短期签证来京人数每年增速在10%至15%，2005年达310万人次，形成了大量外国人在华常住的事实。据中大恒基不动产营销部介绍，目前在京居住外籍人士投资买房比例占40%左右，其余大部分选择租房居住。其中位于京城东北部的中央别墅区，成为常住北京的外籍高层人士首选区域。但是，最近政府出台的一个“限制外籍人士在京购房”的相关政策，却使中央别墅区里面的别墅项目受到不同程度的影响。据伟业顾问介绍，从今年8月开始，北京的别墅市场外籍人士零交易，这种状况在“金九银十”也一直延续着，而国内的外地买家在八九十这3个月的别墅市场中交易量呈增加趋势。

　　“限制令”拉动国内买家

　　据观唐的项目营销总监畅磊介绍：观唐从2004年年底开盘到现在，主要是一些外籍华人大量购买，现在限制外籍人士购房的政策开始实施之后，买和卖双方都受到了一定的影响，于是出现了本地或者国内外的买家进行投资，买了之后再租给北京的外籍人士居住的现象。而据龙城花园别墅项目的销售总监高峰介绍，限制外籍人士购买，对龙城花园每套200万至300万元的别墅项目没什么影响，因为买家主要是北京本地人和国内外地买家。

　　中央区独栋别墅最受欢迎

　　据中大恒基不动产营销部的统计数据显示，在中央别墅区内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75%左右，以别墅的顶级产品——独栋别墅最受欢迎，此类产品主力户型平均为350平方米，平均总价在400万左右，月租金在40000元至45000元之间。

　　据“我爱我家”的市场研究人士介绍，从投资角度来看，中央别墅区域的别墅目前随着别墅物业的大量建成，投资回报率有所回落，但目前依旧保持在10%左右。新的别墅项目回报率稍高，约13%至15%左右；老的别墅项目回报率在8%至9%左右。