本报记者 张杰 吴颖 西安报道

　　如何买地？

　　中国房地产报：“国六条”出来之后，在土地的公开出让上是以招拍挂形式进行，以前其中又以拍卖为主。最近几个月，又是以招标为主，在这个新的游戏规则下，对于拿地，

您有什么样的建议？

　　林少斌： 不同的城市有不同的做法。比如说，上海在以前都是招标、挂牌多，但是最近开始比较多地采用拍卖，我们在上海近期拿的地块就是拍卖得来的。它以前都没有拍卖过，它在尝试做这个事情。深圳以前都是拍卖，最近开始招标。所以各个城市在不同时期做法是不一样的。招拍挂出来之后，无论你采取哪种方式，都是一种公开交易的形式，所以具体会根据地块的规模、地块的重要性、土地的性质以及当地政府的一些政策导向来决定采取哪种形式公开出让土地。

　　我觉得土地出让方式有各方面的考量，并不是以前拍卖多，宏观政策一调整，就转为招标了，这没有太多的直接联系。

　　中国房地产报：作为开发企业来讲，您是否认同招标比重的上升这一变化？

　　林少斌： 我是觉得招拍挂政策对大家很公平，假如是招标的话，你比第二名多很多，假如你自己算账这个能拿下来，我觉得无可厚非。别人说你怎么样，就无所谓。

　　我们今年在深圳拿了块地，万科在今年也拿了块地，都比第二名高不少。他们高了差不多8000万元，我们几乎高了一个亿。开发商对这块地有自己的判断，有自己在专业开发上的想法，可能不同的公司不一样。同样的一块地，同样的条件，交给招商或者万科，做出来的东西是不一样的。我觉得就是自己去算账，考虑你的专业能力。

　　中国房地产报：在这样一个新的游戏规则下面，限

　　林少斌：我觉得新政的受益者应该就是强者，也就是那些房地产的大企业、好企业。现在每个行业发展的优胜劣汰，有些小的房地产企业过去拿地做项目赚了些钱，现在拿地就可能吃力了。有的人就不做了，有些项目公司就结束了。但是剩下来的综合开发、长期开发的企业，大家实力都是比较强的。这些能够留下来的公司，我觉得不管在什么样的宏观调控下，它们都有能力生存。

　　中国房地产报：我认为这个“大”指向的是国有企业和上市企业。在政策和融资上，国有地产企业在土地和资金的资源分配上有先天的优势，这导致它们拿地时的积极性。从北京最近几个地块的招标出让可以看出，国有地产企业和上市企业都是受益者。

　　林少斌：我不是很认同你的说法。说拿了地就是胜利者，其实光拿地投资风险是50比50。做成功了才是胜利者，赔了就是失败者。所以不能完全这样等同，拿到了地还是一个未知数。

　　你看万科在广州金沙洲的那块地那么贵，政府在它周边推出那么多的限价房，你说它怎么办？人家2000多元/平方米，它4000多元/平方米，地价比它便宜2000元/平方米钱。

　　中国房地产报：但是这个不是企业的经营风险，而是政策风险导致的，大环境改变了。

　　林少斌：是啊。它的那个楼面价是4000多元/平方米，假如卖8000多元/平方米也是正常的。但是政府盖的这个假如卖6000元/平方米，它就很难做，这个是以前没有预料到的。

　　中国房地产报：那假如不是万科遇到这样的事情，而是招商地产，您怎么做？

　　林少斌：我们投标的出价是比较理性的，我们会根据市场这几年的

　　中国房地产报：您是以现在的房价来推以后的地价？

　　林少斌：对，我们一般是这样做的。我们以房价来推，不是以土地价格来推。现在售价是每平方米5000元，我根据过去三年或者五年这个地区房子的平均增长的速度，预测未来两年的售价。

　　这个是很理性的方法。我是后年推出房子，今年拿地，每平方米价格现在5000元，后年5800元，我就按这个来算地价。所以我不会出高的价格来拿地，我是按照这个区域的房价走势来推测地价的。

　　中国房地产报：大部分地产企业都应该是这样考虑拿地战略的吧？

　　林少斌：大部分都是。就算冒进一些，比如说过去几年增长8%，你认为它会增长10%；第二，利润一般留15%，你就留了10%，把这两个因素加起来，你的地价可以再高一点。假如太激进了，我们就觉得没有必要。因为全国那么大，这个城市拿不到，那个城市可以拿到，这块拿不到，下一块也能拿到。可能在同样一个区域，当政府第一块地推出时，很多人抢，但是第二块推出时，竞争的人就少了。

　　中国房地产报：很想知道，国企和上市公司买地时的心态是怎么样的？正好招商地产均符合这两个特征。

　　林少斌：我们是上市公司，而不是一个国企，毕竟我们已经上市很多年了。我觉得还是，第一，找地时还是遵循一个稳健的原则。第二，就是各地的风险要平衡，把风险分散处理，不要在一个地区投入的量巨大，也不要在一个地块上投入巨大。我们还是习惯把鸡蛋放进不同的篮子里，分散风险。我们在全国范围有9个城市，不可能是9个城市每年都买地，也许是今年这几个城市购进，明年其余几个城市购进，每个城市大概10个亿左右的投资，加起来也就很多了。我们不会在一个地区去追求暴利。

　　中国房地产报：当记者去写一个上市公司拿地的新闻稿件时，总是倾向于认为，该上市公司为了它的财务报表，以及股东的信心，增加其土地储备的热心程度、同时承受风险的意愿要更大一些。不知道这个说法是否真实？

　　林少斌：我们不会这样。我们每年做一次五年规划，滚动做，每年修正。一年后，我再看有什么偏差，然后再修正，来指导我们拿地的行为。

　　中国房地产报：您知道上海花木地块为什么终止出让么？

　　林少斌：我不知道内幕，但是我不太赞同这样的做法。一家公司总资产一共才60多个亿，就报了60亿元，把整个公司压在了一个项目上，我认为这样做不理性。就相当于是赌大小，然后把所有身家都压在一个事物上。当然，花木地块40亿元的报价还是相对理性的。

　　中国房地产报：您的这个评论是否可以体现您对当今上海楼市的一些总体看法？

　　林少斌：上海市场还是比较稳定的，总的承受力还是比较强的。虽然说受到了那么多的调控影响，但是市场信心并没有崩溃。

　　中国房地产报：但上海房价已经跌了。

　　林少斌：这个要看地方，看房屋的品种。它是外环外住宅跌得很多，中环内所有房屋品种都跌得非常少。它那种跌也是很合理的，因为它当初走得太快了，就像股市一直涨，涨得很急的，某几天回调一下喘口气，也是很正常的。我认为是一个合理的现象。上海整体向上、向好的方向发展的趋势是没有改变的。基本面上是没有发生变化的。

　　中国房地产报：在当前的政策态势下，请您预测一下未来两年的房价，是不是一件让您很为难的事情？

　　林少斌：我是觉得房价还是要稳步增长。中国宏观的经济形势，应该是向好的。在“十一五”期间，从国际环境等方面看，中国经济发展的未来几年的趋势是不会改变的。同时不动产的价格与币值之间也是有一定关系的。所以老百姓的收入增加，中国出口顺差很大，外资对中国也是非常看好的。

　　另一个方面，房地产构成的成本是一直在增加的。如材料的成本、人工的成本，我认为，房价应该是稳步上升，但不会像前几年那么快；但是某些地区，前几年增长较缓慢的，如西部一些城市和三线城市，我觉得涨幅会快一点。一线城市和发达地区应该会涨，但是会比较平稳。另外，房价的上涨因素里，还包括一些大城市的拆迁成本很高，土地的成本也很高。

　　政策趋势

　　中国房地产报：从“国六条”开始，您觉得调控的成果怎么样？

　　林少斌：还是有相当的成果。

　　中国房地产报：与政府预期相比呢？

　　林少斌：从结构调整来说，在REICO的住宅研究报告中指出，现在有一批小房地产商倒掉了，很多就是一个项目做完就不做了，因为它们滚动出来的资金拿不了地，就不做了；甚至有一个项目没有做完资金链就断掉了，项目土地被银行保全了，整个地就被锁住了。

　　我觉得RELCO第三季度的报告是一个客观的分析，“国六条”出来之后，部委和一些地方的数据显示，房地产投资增长速度放缓了，土地供应量也下降了，销售量也是在下降，价格是有升有降，有些地区在调整，有些地区还是在涨。全国那么大，我觉得这很正常，因为经济发展不平衡。这几个月，市场调控还是取得一定效果。

　　中国房地产报：那市场上还有哪些比较显著的变化呢？

　　林少斌：我觉得，大家对于未来房地产怎么发展，这几个月都在内部做思考。在研究户型，在想90平方米怎么办，长期的对策怎么调整等等。

　　有人说90平方米两套打通变一套，在考虑平面打通还是上下打通。房地产市场并不是政府通过一两项政策就能改变的，房地产商更没有力量去改变的。这个市场是由市场决定的，供求关系是房地产未来走向的决定因素。政府的宏观调控是能起到一些调解的作用，房地产商和政府之间也存在一些博弈的关系，但毕竟最终决定的是市场的力量。

　　中国房地产报：假如贯彻90平方米的政策，我们未来两三年的90平方米人生会是怎样的？

　　林少斌：现在全国所有自有住房的平均住房面积是不到90平方米的，各个城市不一样，但是全国36个大中城市的自有户均面积是85平方米左右。这说明，过去这么多年建设的房子平均计算是在90平方米以下，调控政策未来还有30%的可以超过90平方米，因此，未来几年这样的结构比例是可以完成要求的。

　　我觉得这个政策并没有太不合理的地方。但是假如说这块地明明是做别墅的地，在容积率1.0以下的地，你非要弄成3.5以上的高层，我就觉得这样的规划会有问题。

　　政府应该调整的是，假如这个地适合做90平方米的，你可以100%的90平方米，假如不适合的，可以100%的大于90平方米。总体城市平衡，很多城市也是这么做。我们才在深圳拿的一块地就是95%的做90平方米以下户型。

　　等到整个市场上老百姓都要求比较大的户型时，政府也会有相应的政策调整，因为房地产是支柱产业，假如整个行业下来了，整个国家GDP下来了，大家都受不了。

　　中国房地产报：住交会期间中房协会长宋春华提出，个人建议普通商品房的户型面积可以有20%的浮动，在80～100平方米之间，这是否是政策松动的迹象？

　　林少斌：我觉得不会那么快有松动。因为调控的效果，政府也还是要继续看。还要看GDP增长的速度，银行贷款增长的量、货币流动的速度，没有两年时间，政府是不会有松动的。而且，当前政策从宏观引导上来说，将是一个长期政策。

　　中国房地产报：对双70%政策的执行，深圳市房地产业界主流的声音是什么样的？

　　林少斌：过去3年，深圳市政府推出的土地供应量在关内是很少的，所以从供求关系来看，深圳的房子有供不应求的迹象。这几年都是这样的情况。因此，即使对地块有限制措施，但是有怨言也要买地，因为大家都在一个起跑线上，大家是公平的。

　　中国房地产报：在近日的REICO报告中，

　　林少斌：我没有看到这个结论，但是在实际情况中，很多人购买经济适用房确实是没有自住，很多人也是用来出租。在蛇口，早年的的经济适用房、微利房等，由于购买人群很早，现在都能二次置业，所以他们就把经济适用房出租或者转手，这在深圳非常普遍。

　　中国房地产报：那您对经济适用房政府回购方案怎么看？

　　林少斌：政府对经济适用房的分配办法应该有很多改进的地方和空间，我也听说过经济适用房楼下停着宝马车的事情。经济适用房如果没有真正分配到需要的人群，那就没有尽到政府的责任。

　　学习新加坡地产企业

　　中国房地产报：现在有很多地产企业，特别是国企，把新加坡系的企业作为模仿对象，据说招商地产也是这样，其中原因是什么？

　　林少斌：因为新加坡很多国企做得很大，比如淡马锡。它们这些公司都做得很早，在上世纪70年代就已成为上市公司，市场化运作程度很高，完全市场化。第二是没有历史包袱，我们的国企很多都有历史包袱。第三是它们也有政府很多的支持。这三方面使得它的发展非常好。

　　市场化运作非常好，它的董事会，监事会，它的高管人员都是市场上正规招聘的，不是政府派驻的。所有权和管理权完全分开，是西方先进的管理制度。可以说，新加坡把招商局当初建立时最早的官督商办的机制运用得最好，现在则很难学。

　　中国房地产报：10年之后，中国国有的房地产企业会不会就像新加坡系公司一样？

　　林少斌：完全有可能。因为房地产是一个新兴的行业，在中国尤其如此，这意味着国有房地产企业的历史包袱少。不像纺织、钢铁、煤炭等等行业，有很多老的退休员工，它把包袱交给社会要付出很高的代价，而且还有很多的不良资产，有效资产比较难以清理。

　　作为上市公司，我们现在的监管从美国学习了很多。中国现在房地产市场的发展，以后一定有实力与新加坡同类企业竞争的。那么新加坡政府对企业的支持呢，我并不觉得政府支持是一个市场行为。我觉得在资源的分配上应该公平，因为假如企业没有做好，岂不是对纳税人的一种浪费？这样老百姓会有意见，是不能长期这样运作下去的。新加坡的这些方面也应该改、必须改。

　　我们现在最大的问题就是内部人自己操作，上市之后母公司也对上市子公司操作，董事都是自己人。这条路还要慢慢走，现在国资委对期权激励中有一条，必须是要董事一半以上是外聘的才能进行，现在已经有这个要求了。

　　中国房地产报：现在新加坡概念的资金来势很猛，如建业与嘉德、GIC与首创、凯德与成都置信的合作等。

　　林少斌：这就像当年日本要把美国买下来一样，中国那么大、那么多企业买得完吗？我觉得外资进入中国是一件好事。

　　中国房地产报：您指的是进入哪个领域？

　　林少斌：只要能进入，都是好事，这说明它看好你这个市场，对你的经济发展有信心。那你资金进入越多，就说明大家越看好你。这是一个经济规律。

　　中国房地产报：招商地产最初做土地一级开发，那么现在与做土地一级开发有什么不一样的感受？

　　林少斌：土地一级开发要考虑的问题更宏观一些。假如你开发2平方公里，这种考虑要多一些。除了出让的土地，还有很多公共建设的土地，生活配套等，作为有能力的房地产开发公司，做到这些，一级开发才有意义。我们做蛇口的经验就是，你要把一系列的事情都做，这个对房地产开发商的社会责任要求也比较高。

　　中国房地产报：政府的一级开发要求利润率不超过8%？这一数字是否包含了资金的利息成本？

　　林少斌：政府规定是除了5%的利息以外的8%的利润，也只是北京才有，深圳、上海都没有，各个地区都不一样，深圳就是政府自己做，并不让开发商做土地一级开发。