由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。

　　主持人：各位新浪网的网友大家下午好！现在走进我们新浪房产嘉宾聊天室的是来自济南的两位朋友，一位是信立怡高地产顾问有限公司朱江先生，另外一位是济南外海房地产

开发有限公司营销总监杨洋女士。说到济南这个城市，我们不得不提起山东，因为山东无论从面积还是人口来讲都是在全国数一数二的，而且山东省相对来说发展得比较均匀，山东省的省会是济南，包括其他的城市，烟台、威海、青岛的发展也是非常哈的。两位主要是在济南操办项目，请朱总为我们介绍一下国家宏观调控政策对济南房地产市场的影响在哪里？

　　朱江：我们在山东做房地产做了五年多，最深刻的印象是山东是中国地产第三级，第一极是珠江三角洲，第二极是长江三角洲，第三极是环渤海，山东省作为环渤海的省份，包括有漫长的海岸线，有发达的经济，整个经济形势在国内一直处于非常好的层面。

　　主持人：刚才我提到几个城市，包括济南、威海、烟台、青岛，您觉得这几个城市房地产发展的压力在哪里，或者有什么特点？

　　朱江：有两个方面，一个方面是青岛、威海、烟台这些地区都是沿海城市，它们的房地产发展态势是全国的态势，像青岛有漫长的海岸线，经常说一句话，青岛是中国的青岛，济南是山东的济南，因为青岛这样一个城市，很多来自国际上的人士对于青岛非常热爱，所以青岛房产市场非常好。

　　主持人：是不是可以这么说，济南作为山东省的省会，它的发展速度在山东省里不能排第一，甚至不能排第二，您觉得这和它作为省会的地位是不是不相称呢？

　　朱江：应该说济南的房地产发展水平也是不错的，仅次于青岛。有这么几个指标，一个指标是济南的房地产开发规模、房地产的销售价格，在全国的省会城市中间是排在中上游的。但是比较遗憾的是，济南的房地产开发水平在全国来讲算不上中上，只能算中等水平，主要是和市场的开发程度和竞争程度有关系。

　　主持人：接下来我想问一下杨总。目前济南市场的均价大概是多少，近两年来的涨幅又是什么样的情况，以及

　　杨洋：济南的房地产市场总体上来说分三部分，中低挡的三四千左右，中档偏上的五千左右，高档的大概八千了。我们外海公司2000年进入山东市场，当时来到济南，我们当时的发展处于初级阶段，很多建筑就像火柴盒一样，也没有什么策划，也没有什么泰豪的营销模式，整个房地产的价格也比较偏低。这两年房地产市场的发展是比较稳健的，我们讲到城市就涉及到济南的人，因为济南人受孔孟影响非常之深厚，尊师重道、循规蹈矩，应该说济南不是一个很冒进的城市，也不是一个投资很疯狂的城市，房地产市场的发展应该说在全国来讲作为一个省会城市，它的发展是不快的。这两年来济南有一定的增长，我没有这方面的具体数据，就我们公司来讲，30%的增长率是有的。这个增长率大家会觉得超过了济南GDP的增长率，大家可能会觉得这是过热，济南在2000年以前房子没有大的改变，只有在2000年以后才有了跨越，我觉得这种跨越是正常的，因为当人均GDP达到一定程度的时候，它的飞跃是必然的，所以我觉得济南的房地产市场发展不应该是过热，它在稳步有序地前进着。

　　主持人：顺便补充一下，杨洋女士应该是新浪房产直播室开通以来最年轻最漂亮的一位女士，杨总是杭州过来的，而朱总是从深圳过来的开发代理公司。杨总刚刚提到了孔孟之道、儒家文化，杭州和深圳的文化肯定是有所区别的，您觉得您作为外来人如何和当地的文化相结合，来展开房地产事业的？

　　朱江：中华文明很重要的发源地就是山东，我们虽然来自于南方，但是骨子里面都是受到孔孟文化的影响，从小我们受到的教育跟孔孟文化也是一脉相传的。虽然在广东深圳这个地方比较发达，市场竞争意识比较强，特别是在深圳这样一个城市，它实际上也是一个移民城市，应该说在这里受到文化影响最深的应该也是中国最传统的文化，到山东来以后我觉得非常亲切，没有一个到了很新的地方的感觉，在这样一个城市工作很惬意。

　　主持人：因为我也去过山东很多地方，感觉山东的为人非常厚道。杨总跟朱总的观点是否一样？

　　杨洋：我跟朱总有很相同的感受，作为杭州外海集团到济南来投资的第一个项目就是外海西子花园，因为我们杭州有漂亮的西湖，济南有非常漂亮的趵突泉，我们来的时候就在济南做了一个非常漂亮的小区，意思就是你是明月，我是水，在济南唤起了很多人的水月情怀，济南人还是很爱山，很爱水的，在这一点上有很多不同的地方。

　　主持人：您去济南跟当地的文化符号融合在一起，我们也有理由相信，你们所开发出来的产品，包括你们在济南那边给房地产行业带来的贡献和价值也是非常大的。接下来请两位谈一谈你在济南操办项目的情况。

　　朱江：信立怡高公司从2001年到山东，一直在发展，现在代理的楼盘遍布于山东的主要城市，包括青岛、烟台、济南、潍坊、聊城、泰安、宾州，在这些城市里面的楼盘代理都是以济南为基地，还有一些包括

　　杨洋：我们外海集团2000年进入济南，开发的第一个项目是外海西子城市花园项目，首先在济南把江南园林式的社区引入到泉城，你是明月我是水，唤起了很多人的共鸣，一经推出也获得了很多人的好评。外海城市花园是我们的第二个项目，南临蜡山河和蜡山公园，环境比较优美，出行比较方便，它和市政府遥遥相望，应该讲具有升值潜力。第三个项目是别墅项目，在济南南部一个依山傍水的地方外海别墅山庄，我们第三个项目开发的时候吸取前两个项目开发的一些理念和思路，我们做的产品应该尽善尽美，我们不仅仅要把产品做好，也让把产品让老百姓在使用的过程中得到实惠。因为我们有山有水，在做水景的时候我们考虑到大面积的水景会引起以后使用费用的增加，如果不做这个水景的话，有山没有水就缺乏了灵气，我们就依山势而建，收集了一些雨水，然后在蓄水池底下按了一个阀门，让水从山顶一直流下来，流到山底，也就是有一个小的喷水广场，这样既能让大家享受到水的灵动，又不会增加老百姓日常的费用。随着时间不断越长，开发的项目越来越多。我们自己有些经验也会把产品做得越来越好，我们也在同行业内向信立怡高这样的企业吸取了很好的思路和经验。本次参加住交会也是本次学习的态度来的，希望能够学习到一些大公司的操盘理念和思路，还有就是我们看到了一些新的建筑材料，希望以后能够把这些东西将来用到我们的产品上去，给我们济南的市民创造出更好的产品来，让这个城市变得更加美丽。

　　主持人：听您的意思，您对本次住交会还是比较满意的。

　　杨洋：仁者见仁，我们只能在现有的状况下去学习。

　　主持人：听完两位嘉宾的精采介绍，确实让我感觉到二位确实给山东房地产市场、济南房地产市场带来了财富和价值。最后在2006年即将过去，2007年即将来到，请二位对07年的房地产市场展望一下。

　　朱江：07年的房地产市场对于山东来讲是一个大发展的阶段，和上海、北京比起来，山东的房地产市场发展正处于一个起飞阶段，尤其是整个这个市场期待着更多更好的产品来满足消费。另外一方面，城市的发展客观上也拉动了对住宅的需求，所以说山东在07年以后会更加敞开怀抱，欢迎来自全国各地、世界各地的各路好手都来开发住宅、开发产品。另一方面，也欢迎企划公司同行，包括广告公司、媒体，到山东来一起探讨发展的道路。我感觉山东的市场很大，就像泰山一样，非常高远，在这个地方去发展，我相信同行们一定能够获得自己更大的成果和空间。

　　杨洋：我认为济南的未来应该是机遇和挑战共存的。所谓的机遇就是我们有着广大的购买力，因为济南是山东的济南；所谓的挑战就是我们面临着市场以及政策面双重的挑战，所以对我们

　　主持人：非常感谢两位嘉宾的精采发言，让我们一起共同期待山东房地产和济南房地产的精彩。谢谢！