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吴振绵:老百姓买房要买品牌买健康(图)

http://house.sina.com.cn 2006年11月11日11:43 新浪房产
吴振绵:老百姓买房要买品牌买健康(图)

中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁吴振绵在接受新浪房产访谈
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  主持人:新浪的网友和现场的观众朋友们大家早上好!现在我们非常荣幸地邀请到了中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁吴振绵先生,首先请吴总跟现场的观众和新浪的网友打一声招呼。

  吴振绵:新浪网的网友大家上午好,非常高兴今天能够有这样一个机会跟大家沟通。

  主持人:我们了解到吴总一直在关注和支持新浪房产,在这里我代表新浪房产和广大网友感谢吴总。当前比较热点的话题,包括媒体和很多业界人士在讨论,国家采取一系列的宏观调控政策来调节过热的房地产问题,现在到了反思的时候,有的人认为调控效果比较好,有的人认为效果不太明显,在这种形势之下,开发商应该如何迎接这种调控形势,请您简单分析一下。

  吴振绵:对于今年上半年国家对于房地产市场的宏观调控,半年多来应该说各有体会,作为一个房地产开发商,应该说我也很有体会。应该说中体产业的奥体花园这个产品本身就是一个中档或者是中档偏上的项目,我们没有参与更多的大

户型或者是别墅等高档住宅,开发商各有各的活法,我只能说谈谈我自己,别人怎么体会我不太清楚。就我们来讲,因为我们的产品本身,国家的调控范围几乎没有影响到我们,只不过在细则等相关配套上受到了一些影响,不是说哪个项目经调控就不能生存了,应该说80%到90%的项目都是按照原来的计划做得非常好。今年新开盘的项目已经超过100多万平方米,在建的有200多万平方米,进展比较顺利。

  主持人:大家知道中体产业集团特别是中体奥林匹克花园在全国都是知名的品牌,在奥运会到来之前,整个集团的发展方向是怎样的?

  吴振绵:我们每年都是在参加住交会的时候把全国的奥林匹克花园总经理请到一起,用我们的话来说就是全国奥林匹克花园总经理高峰论坛,在这个会上我们总结过去,今年我们的口号跟住交会的口号差两个字,友谊公平合作发展,我们是友谊沟通合作发展。我们中体有一些加盟商,在加盟商当中难免在合作过程当中有一些不同的意见,往往利用这个会议可以得到很好的解决。奥林匹克下一步发展的战略就是要更好地利用资源,奥林匹克在八年时间可以发展到40多个项目、30多个城市,速度这么快,用刚刚论坛上单大伟讲的就是爆炸性的发展,它一定有它的特点,它的特点就是我们把健康融到了社区。我刚才在论坛上也讲了,健康越来越受到大家的重视,每天大家和媒体也在说,看病不容易、看病贵,而且往往死亡率高的都是高血压、糖尿病等等,这些病如果每天坚持运动的话都不至于因为它而死亡,如果你把钱省下来一些用于健身就会有很好的健康效果。我们在全国的开盘都受到各地的欢迎,再加上我们的

房价比较合理,所以说销售市场情况非常好。下一步我动员大家我们要更好地利用好奥运会资源,比如说2008年北京的奥运会,作为中体产业与奥组委是有血缘关系的,我们是体育总局下属的公司,奥组委也是北京市政府和体育总局联合组建起来的,所以无论是我们本身的资源都要很好地抓住。比如说我们99年正式推出奥林匹克花园,到04年我们推出了中奥广场,中奥广场跟奥林匹克花园不同的是,除了我把健康引进社区之外,我还把体育设施和商业设施引到这个广场中来,奥林匹克花园将是中奥广场的一部分,而中奥广场又进一步整合了中体产业的竞赛资源和健身资源,共同打造一个广场,把健康和体育设施放在一起。这一点在二线城市和新区打造上起到了巨大的作用,目前我们这个项目在全国十几个城市也正在开展,很受当地的欢迎。随着2008北京奥运会的临近,每召开奥运会时国际上都有一个惯例,就是建设一个奥运的文化性广场,这个文化广场有舞台、有大屏幕、有
嘉年华
等等,这个形式让不能到现场参与的喜欢奥运会的观众,在你自己这个城市可以参与到这个广场中来。我们继今年年初参观冬奥会回来之后,我又考察了墨尔本,重点考察了奥运文化广场。8月份得到了奥组委的批准,可以在北京之外的城市试点建设奥运会广场。10月份我走了8个城市,8个城市100%都欢迎,具备条件的起码有四个,年底可以动工了。奥运广场实际上是奥运会的分会场概念,对地方城市有很大的吸引力,而且对这个地方喜欢奥运会的群众可以由一个活动的场所。在国外的文化广场参与人群都很多的,包括运动员的互动,我们还组建了一个奥运助威团,包括香港和台湾的全国明星都会参与到助威活动当中来。比如说我们到一个城市,这里建一个中奥广场,边上的地买去就可以做奥林匹克花园,所以中奥广场和奥林匹克花园的结合又是奥运会的结合。这是在昨天的会议上部署的,今后一两年还要开发一些项目,我们用两年的努力,奠定十年的基础。

  主持人:刚才吴总谈到了几个数字,在这里让我想起了一些问题。吴振绵这三个字在业界给人的感觉是形象比较高大,和奥林匹克这四个字相关,您刚才说有30个城市、40多个项目,您刚才也提到了健康的概念、运动的概念,入住你们社区的一些人一直在运动、一直在关注健康,是不是没有评论这三个字。因为当前的开发商的形象感觉不是特别好,但是您在业界的形象好像没有那些开发商那样,您是怎么做到这一点的?

  吴振绵:我倒没有专门研究这一点,是凭自己这种实实在在做人、实实在在做事,讲信誉、讲诚信,从不骗人。但是对于一些媒体上面对开发商的评论,觉得挺无奈的,因为有些确实是很外行的,他说的这些东西往往跟实际情况是有出入的。在这些问题又各有各的想法,实际上房价大家谁都很清楚,我也参加了一个论坛,我本人的性格是不愿意说得太多,但是我倒希望在这个问题上大家都能实事求是、遵守市场规律,就能做得非常好。

  主持人:但是说实在的,有些开发商的确给人的感觉不是特别好,在这里有人评价说存在暴利问题,这个问题您是怎么盘带的?

  吴振绵:我们作为开发商开发这么多房地产,我到目前还看不到我的哪一个是暴利,但是有的可能利润高一些,说实话可能会超过15%、20%,但是还有一些利润很薄,而且往往有些时候房地产刚一开盘因为第一年没利润,还要亏损,第二年把房子盖好了开盘了,最起码前三年我们都是不赚钱的。帐面不赚钱,往往刚开始打市场的时候要把房价打得很低,用我们的策略来说是刚开始起码要把房子卖出去,就像开饭店一样,起码要打三天。前三年房子是不赚钱的,后几年你就赚钱了,如果说你去看第四年、第五年、第六年赚了,但是前三年没赚,比如说你赚了20%,明明报出来跌的是26%,但实际上是跌了13%,那就是说明这一年可能挣了20%、30%,但是还有那几年前期筹备的,而且后期是怎么样还不敢说。房地产的风险是很大的,我们选择一个楼盘、选择一块地,包括在价格的制定方面,现在我们看的是这些,我们举个例子,我们这是一个品牌,就在北京市起码有30家以上要破产的房地产商来跟我谈要破产要卖给我,有一家投入了1.3亿多,还欠银行的钱,这个楼盘整个银行收走,他的1亿就等于没了,其实这样的情况也有。开发商不都是暴利,还有赔的跟差的。

  主持人:商人有赚钱的没有赔钱的,这就是商业之道。您刚才提到了这个话题,有关房地产暴利,我们新浪也有一说,称房地产企业最高的利润达到57%。也就是说在这种形势下,品牌企业应该是一个追求的目标追求的方向,在这种情况下,做好品牌可能是对企业的发展来说是非常好的一方面,您对这一点是怎么看的?

  吴振绵:说到品牌,现在国际国内都在追求品牌效益,品牌也确实赚钱。比如说耐克鞋,它的实际生产成本是18美金,销售价格在100美金左右,82%的利润,生产商只赚2%,剩下的80%都是品牌拥有者的,但是它可能还要花钱,还要支付30%左右的销售费用,还有10%左右用于广告宣传、设计、科研等等,他还要剩40%,他剩40%就是生产商的20倍了,所以说品牌的利润空间是极大的,包括阿迪达斯这些品牌的利润率都是差不多的。品牌已经被社会认可了,它的价值就会提升。

  主持人:品牌企业在竞争道路当中会越做越大,越做越强,刚刚您说有30多家企业找您谈合作,这些企业目前面临着淘汰的危险。

  吴振绵:因为品牌有这么大的魅力,有这么大的利润空间,所以大家都在做品牌。做个品牌是很辛苦的,没有几十年,比如说沃尔玛,沃尔玛从45年开始做品牌,大概做了50多年,到了90年代每年以上百个店的速度发展,现在发展到几千家,它的发展全过程是两代人。我们这个年龄不会有那么多时间去做,所以说我说的品牌是依附性的品牌,我用了奥林匹克的概念和形象,加上健康和房地产结合在一块,所以说会有很好的卖点。这个品牌有很多人来加盟合作,我们也很爱惜,我也会给予严格的考察,加盟商的信誉问题、资金问题等等,这样才能保证品牌发展比较顺利。在品牌能力方面,应该说相对来说风险比较小,我们这么多合作伙伴,我们收取的品牌管理和服务费是很低的,和他的利润来说占10%都不到,所以说他不太在意这个事,我们会很好地合作。而且我们不光把品牌给他,把物业品牌也给他。

  主持人:今年的房地产形势大家有目共睹,房价依然在高价运行,未来的房产市场发展是怎样的,请吴总给大家预测一下。

  吴振绵:比如说奥林匹克花园从04年就提出避开大路走两厢,我们开始向二级城市进军。对于房地产行业大家有不同的开发,我曾经在一个场合下分析过,比如说我们改革开放20多年,现在温饱问题解决了,吃穿问题解决了,以前大家都穿一样的衣服、一样的鞋,现在吃的解决了、服装解决了,玩的乐的也解决了,交通设施等等也解决了,但是现在住房问题真没解决。我们看看中等发达国家的住房,再看看我们自己的住房,特别是到二线城市去看一看,看看那种简陋程度,你就知道,无论是吃的更新了还是穿的更新了,中国人的生活质量要提高住的也一定要更新,那就是他的住宅一定要更新。吃的和穿的再找20年前的很难了,但是整个房地产的更新周期用20年不够,现在人们改变居住条件的时间10年多不到,所以我想中国的房地产特别是二线城市,我们的一线城市、发达城市的住宅可能有所改善,但是二线城市差得太多了,没有20年做不完。起码要有卫生间,能洗澡,这些必备的居住条件,但是过去那些房子,随便看一下,它不叫房子,只能说是遮风避雨了。

  主持人:最后一个问题,我们提个小小的要求,因为每天有很多的网友在关注新浪房产,同时也会关注中体奥林匹克花园,在这里请吴总给新浪的网友提一个建议,在买房的时候怎样买房才能买到最好的最合适的房子。

  吴振绵:我倒不是建议你一定要买奥林匹克花园的房子,今天早晨中央台播了一条新闻,10年前有133个空调厂商,10年后只剩下25个了,剩下的108个品牌的空调都没地方维修了,配件都找不着了,这就是一个很麻烦的事,所以买东西一定要买品牌的。而且买品牌有保证,多少年以后这么大一个楼盘、这么大一个品牌会长期存在,你不要担心它的物业和售后服务。第二点,要买健康,现在全国政协把奥林匹克花园评为和谐社区的典范,因为奥林匹克花园有运动城,我们的业主在一起游泳、打球、跑步等等,这样增加了邻里之间和谐的气氛,过去有个调查说小区内邻里之间认识的不超过10%,有的住对门都不认识,但是在奥林匹克里我们调查过的情况是认识情况超过30%。全国政协又说和谐社区是和谐社会的基础。所以我信,一要买品牌的房子,当然要算价钱和自己的能力,二要买健康的房子。

  主持人:总结一下就是要买房就上新浪房产买奥林匹克花园。非常感谢吴总来到我们新浪直播现场!

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