建业胡葆森：住宅产业化将是行业洗牌重要标志

　　过去几个月里，针对行业外部环境及走势的言论大量涌现，这中间到底有哪些言论真正值得倾听？

　　与大众的观察不同，一些重量级企业的领导者有着自己的观察角度。他们或者是亲身参与到这些重大事件的发生过程中，或者是由于其本人的私交，了解到更多的“密室”消息。他们也很可能因为熟悉企业治理及扩张中的很多暗礁，甚至因此付出代价，所以，他们对其他企业的观察点评并不是空穴来风——这均构成了人们倾听他们言论的理由。

　　本期我们邀请建业集团董事长胡葆森就热点问题发言。在他的言论里，你可以看见他眼中好企业的素描特征，以及对住宅产业化趋势的判断。当然，作为省域化战略的践行者，他也通过点评一些全国化的地产企业，间接说明了为什么建业甘于在河南一隅默默做大。与胡葆森聊地产：

　　战略导向＋财务报表操控能力＝好企业

　　本报记者　张杰

　　见习记者　吴颖　郑州报道

　　“万科是建业的一个主要标杆。我们关注万科，是因为我们与万科一样都关注战略”

　　中国房地产报：对未来的地产局势进行判断，不能不谈到几项重大的并购案。在万科增持南都、顺驰由港资重组发生几个月后，你个人的视角是什么样的？对当前政策密集出台、行政力量切入地产行业的态势，您又是如何观察的？

　　胡葆森：我对政策以及市场调整的看法与媒体的角度不相同，比如说这次万科并购南都，我们作为局内人，过程知道得比较清楚。因为和王石、老周经常在一起，这个事情是什么时候提出来的、并购谈判的过程等，像我和冯仑是知道得比较早的。

　　而像顺驰的事情更是不出所料。2003年8月的时候，我刚刚和老孙一起参观顺驰回来，和老孙大概有一天的时间进行比较充分的交流，当时顺驰就已经有走出天津、向全国扩张的想法了。只是没有想到顺驰的步伐竟然有那么快，快到一下子就吸引了媒体的目光。于是《中国企业家》就顺驰的发展采访了很多人，其中也包括了我。我记得当时我就说，媒体由于职业性质，都是习惯地对事件进行一些预测，但是实际上，业内人士看待这种事情，三年之内或成或败都会有个答案。果然，今年就出了这样的事情。

　　中国房地产报：您觉得顺驰交易的这个价格如何？

　　胡葆森：现在的市场，买方和卖方都清楚这个企业的价值，既然成交了，一定是双方都满意才能成交。不能像外界所说他是贱卖了还是贵卖了，我觉得应该是各得其所吧。就如万科和南都。

　　中国房地产报：冯仑说周庆治退出地产开发，是一个完美的转身。您同意这样的看法吗？

　　胡葆森：记得也是有一年，在陈逸飞过世的时候记者打电话采访我，我说你不能拿一个世界500强的企业来衡量陈逸飞所做的企业。在他的标准里，他只是想丰富一下他自己的人身经历，寻找一下电影的经历，他没想把企业做到世界500强，做到麦肯锡所说的7S的标准，他的标准不一样。他无非是寻找一种感觉。

　　而周庆治和万科的事情也是一样的，你根本不知道周的人生定位是什么，目标是什么，他是如何从人生的角度来看地产这一段的。假如他是定位终身地产，那此次南都的事情就是他中途放弃了；假如他仅仅把地产作为人生、生命的一个驿站、一个过程的话，那么这个过程他已经完成了，心愿也达到了。

　　所以我说，要看待一件事情，主要是看把这件事情放在一个多长的时间段上来看。不要从媒体单一的位置，一个惯常的角度去观察所有的人和所有的事情。

　　中国房地产报：建业的榜样是谁？

　　胡葆森：万科是建业的一个主要标杆。我们关注万科，是因为我们与万科一样都关注战略。中国截止到现在，还是机会导向型的企业比较多，特别是房地产这种不太成熟的行业，战略导向型企业还是非常少。万科从1994年就意识到了战略的作用，实际上，减法就是一种战略导向的结果。

　　中国房地产报：您怎么看待其他一些全国化扩张的地产企业，如富力、合生以及中海等？

　　胡葆森：不管是富力还是合生也好，实事求是的评价来说，以我在香港的经历，广东的商人趋利性都比较强，追逐利益的趋向性都比较明显。这是一种区域文化，并不是一个短期内的，或是在某个人身上的体现，这是这个区域的整体特征。所以，比如说富力、合生，其他的事情关心得很少，主要关心的是自己的企业。因此从这个方面来说，这样的企业肯定是财富洼地，哪儿有钱就往哪儿去。当然，这没有什么错，人家也正常纳税，你也不能说他社会公民意识不强。只是相对来讲，北京地产商关心社会的事情更多一些。

　　中海是一个底气比较足的企业，因为它有香港这方面的资产运作经验，又有很好的融资平台以及很好的工程管理的经验，它的优势比较多。我很看好这个企业，孔庆平是一个做事非常严谨的人。

　　中国房地产报：有人说公司的性格是老板的主导意识太强，还没有形成职业经理人导向型，因此它未来成长的波动性会更大。您怎么看？

　　胡葆森：假如说老板确实是很强，他的主导意识对企业反而是有好处的。假如你刻意地培养一支职业经理人队伍，而这些经理人犯了很多错误的时候，那还不如老板主导意识强些，对企业发展更好一些。不要在形式上去追求这些东西。

　　中国房地产报：那么，老板导向在建业的公司治理上有反映么？

　　胡葆森：建业的战略特征是在一个区域内的多项目运作。现在有20个项目，在几年后还会增加。我们的这个战略要求我们有一个庞大的职业经理人队伍，所以我们对人才的培养和万科差不多，需要一个团队，而不是突出的一个人或者几个人。

　　中国房地产报：建业管理层中的本地人及外地人结构是什么样？

　　胡葆森：公司高层还是以本地人为主，但是像我们的投融资，主要是在香港，这大部分是由外地人来做。

　　“稳定的增长是设计出来的，也是计划出来的。这不是一个自然的结果，一个好的成熟的企业，这一切都在它的控制之中”

　　中国房地产报：省域化的发展战略可以促使公司将精力集中到一个集中的区域，但是这么做也许会有一些风险，比如，风险过度集中，对一地一城的宏观经济环境趋于依赖。另外，假如该区域内的一些城市购买力有待培养的话，地产企业的资金回报并不像在大城市那样高，您如何看待省域化战略可能出现的风险问题？

　　胡葆森：我们现在对投资回报率是有一定要求的，达不到这个要求的城市，我们是不会进入的。

　　另外，从2002年到现在，这几年主要是一个布局阶段，我们的发展目标是不一样的。在布局阶段，要求的是市场占有率、品牌影响力、客户群体的忠诚度。现在是基本完成了，在这个阶段，我们可以暂时容忍部分项目的投资回报率达不到要求。

　　从明年开始，我们将进入第二阶段，这个阶段主要是利润为主。当战略布局基本完成，职业经理人也相应成熟，融资平台也相应提高了，很多条件都比较充分了，就应该是上市了，对于上市公司的要求就是利润。这也正好契合了上市的节奏，也正好契合了企业发展推进的节奏。

　　中国房地产报：建业的产品线是怎么样的？

　　胡葆森：大概是三类，一是城市高端的，如森林半岛系列；二是中端的，如城市花园——绿色家园系列；三是像置地广场这样的综合体。

　　中国房地产报：您怎么看待二三线城市的CBD抱负，比如郑东新区？

　　胡葆森：造城的过程，是一个很漫长的过程，不可能是一个一蹴而就的事情。当时以我的预测，也是在我走南闯北的过程中对城市发展的一种观察来判断，郑东新区3年能出一个形象，5年能成一个规模，10年能形成一个氛围，20年才能形成一个基本的城市。这是我对郑州新区的一个基本的判断。截至到现在，按我的判断，也仅仅是出了一个形象而已，规模谈不上。估计还需要2年的时间，能出来一个规模。

　　中国房地产报：前景和风险呢？

　　胡葆森：关键是要量力而行。不能量力而行的时候，即使你是一个神，一个战胜者，但是回归弱者的时候就会有很多压力，会超过你的负荷能力。说白了，我们不出河南也是因为这个原因，不是不想出，而是应从自身能力出发定位。在这个阶段，没有出省的计划。另外还要做一些具体的城市分析，比如说苏州，它有那样的实力；而江浙地区，它有那样的财力。

　　中国房地产报：如何评价您在中城联盟第三任主席职位上的工作重点？一般认为是，作为首位主席，王石通过个人魅力，确立了中城联盟在行业组织内的地位。作为第二任主席，冯仑主要致力于提高整个行业的舆论地位，为地产行业频频遭受的非议辩护。

　　胡葆森：我的个人魅力不够，只能多做些实事。由于第一任、第二任我都是组织部长，一是梳理和巩固了会员之间的关系，清理了一些不良队伍，在我在任期间把中房联盟的成员单位基本固定下来了。

　　二是去年“国八条”的时候，我写了一个公开信，在建设部和业界产生了一个比较积极的影响。那时候的“国八条”和现在的“国六条”还不一样，那个时候对人们的冲击力更大一些。大家对政策调整的思想准备不足，业界在一段时间内还是有些迷茫。那个信在那个时候发出来，也起到了一些正面引导的作用，以一个比较积极的心态去面对国家政策的调整。在建设部的内参上也有刊登，这也是房地产发展商群体的一个声音。

　　三是把中城投资的原先12个股东发展到20多家了。

　　中国房地产报：您对于出售建业的股份是什么态度？

　　胡葆森：态度是比较豁然的，非常积极地出售股份。因为你的盘子小，你的目的是要把盘子做大，做大的时候你必须出让股份，比如说扩股。

　　中国房地产报：在如今的外部环境下，具有投资价值的地产公司都具有哪些特征？

　　胡葆森：去年，我和斯坦福投资基金的亚洲区总经理张震说，中国现在5万家房地产开发企业，最后能进入你的投资视野的不会超过100多家，而你肯拿钱投给它的不会超过10家。现在果然如此。

　　我们这个行当本来就不过15年的历史，真正成熟的企业没有多少。从我近年的研究表明，地产公司的业务规模、经济利益要持续稳定地增长是非常非常不容易的。要有两个前提：一是足够的土地储备和足够的项目准备，二是与这个土地储备和项目储备相匹配的高水平、多项目操控能力。持续和稳定的增长是计划和设计出来的，所以说投资者首先要看你3年的报表和对未来3年的预测，这一下子就是看你6年。

　　稳定的增长是设计出来的，也是计划出来的。这不是一个自然的结果，一个好的成熟的企业，这一切都在它的控制之中。

　　比如说万科，它为什么今年有50%的增长？就因为它去年就流转回来了很多钱。它可以控制它的财务报表，让这些钱进入上一个还是下一个会计年度，从而使自己可以根据市场状态、上市公司业绩要求以及战略规划，在财务报表上控制自己的增长幅度。而拥有这样能力的企业，在国内不超过5家。这一点就可以解释为什么只有少数几家地产公司能到香港去上市，目前我们还没有这样的能力，估计还要有2年的时间。

　　机会导向型企业是比较多，但是这个过程是不可缺少，也不可跨越的。把那些真心英雄留下，把那些假英雄淘汰掉。这个过程还是需要2年左右的时间。

　　“真正关注战略和发展的企业，不会过多地埋怨环境，也不会过多地埋怨政府，你只能去适应环境”

　　中国房地产报：今年以来，政府对房地产市场实施了非常严厉的调控政策。对此，您怎么看待？

　　胡葆森：这说明政府也在成熟的过程中。真正关注战略和发展的企业，不会过多地埋怨环境，也不会过多地埋怨政府，你只能去适应环境。说话很多的人，更多是招来了对这个行业的怨恨，以及更严格的政策。而如何在一个这样大的社会环境下去发展，如何考虑更深层次的社会矛盾的交织，如何去寻找生存和发展的策略。这个方面很多公司还是思考得太少。

　　中国房地产报：谈一谈住宅产业化，它对行业洗牌的作用有宣称的那么大吗？至少到目前为止，我们还没有感受到这一点。

　　胡葆森：太重要了。这是未来3~5年，甚至是5年之后决定行业洗牌的重要标志。

　　决定这个行业成败的，今后就只有两点，也是一个行业成熟的标志：一是产品，二是服务。地产也是一样，而现在导致地产产品质量的原因就是产业化程度太低，很多东西都是在现场制作的。假如真的想要提高其质量，只能提高其产业化率。

　　现在的误差都是按厘米计算的，或者3～4毫米，等到5～10年实现产业化后的误差就是在1毫米或者微米之间，那么存在的漏水等经常遇到的问题也就解决了。这个时候的产品质量问题也就解决了，这是惟一的一个途径。此外，产业化能加快建设速度，产业化率越高，你的制造周期就会缩短，而你的投资周期也会相应缩短。

　　而这会给这个产业带来一场革命。投资周期现在是以年计算，以后就是以月计算。从目前来看，现在是一个起步阶段，产业化率是有直观的。2004年是17%，我估计5年之后会提高到35%～40%，但可能速度更快。在这个过程中，政府只能扮演一个引导者的角色。

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