宏观调控带来住宅产业化契机

　　如果说没有企业会因为住宅产业化而放弃使用廉价的农民工，那么宏观调控、尤其是中小户型新政，显然将推动住宅产业化加速发展。

　　宏观调控加快了房地产业的市场化

　　作为房地产商会会长，聂梅生非常清楚：住宅产业化的主体不是政府，而是市场。住宅产业化是一个市场化、商品化的过程，只有形成了一定的市场需求，有了市场的驱动力，才可能推行产业化。换句话说，就是要有人来埋“住宅产业化”这张单。

　　“

　　尽管许多业内人士仍认为今天的房地产行业竞争不充分，不是完全意义上的市场化运作，但2003年以来一系列宏观调控的政策，无疑加速了房地产市场化的进程。房地产金融、土地供应的日益市场化，从“卖方市场”向“买方市场”的逐渐过度，让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力，正在成为住宅产业化越来越大的驱动力。例如，融资的压力、尤其是国际资本介入之后，会对资金的流动速度提出更高的要求。资本与时间的动态关系，决定了资本流动越快投资回报越高。聂梅生举例说，如投入1亿资金，以传统方式建造需1年完成，用工业化生产，现场施工的部分尽量减少，在半年内就可建成，1年就可投两个项目，1亿投资就变成了2亿，所产生的效益远比劳动密集型运作高得多。

　　中小户型新政有利推进设计标准化

　　在《中国不动产》的采访中，无论是房地产企业、设计单位还是相关管理机构的专业人士，大家一致认为：“国六条”关于中小户型的政策对房地产产业化是一个巨大的利好消息。

　　产业化的前提之一是标准化，包括建筑设计标准化，以及设计标准与建筑构件、建筑部品标准的统一。标准化离不开“模数”。但中国建筑设计研究院原副总建筑师、长期从事模数研究的开彦(开彦博客|开彦新闻)却苦笑着说，关于模数的书一直在书店里“束之高阁”。因为多数房地产企业与“标准化”无缘，自然也无需研究“模数”。

　　虽然从“国六条”出台至今业内对“70/90”的户型新政一直议论纷纷，但无论面积、比例究竟多少才合理，以中国有限的资源，中小户型成为未来的主流户型，应该是一种大势所趋。开彦指出：过去开发商以开发大户型住宅为主，那么大的面积，什么都可以不在乎，就不存在模数和定制化的问题。他认为中小户型新政提出后，将重新唤起业内关注标准化、产业化的问题。聂梅生会长也认为，中小户型由于变化的空间有限，比较容易满足客户的需要，标准化程度可以比较高。

　　刘力则进一步分析说，推行中小户型的宏观调控政策限制了产品的宽度，使得产品高度单一化。原来建筑面积大的时候，开发商可以对住宅进行多样化的开发。多样化和标准化本来就是处于两极的东西，在高度单一化的前提下，多样化已经不可行了，这时，只有标准化才能给开发商带来更多的盈利空间。有了标准化，离产业化就不远了。

　　此外，聂梅生与童悦仲都认为中小户型新政将有助于推广“全装修”住宅。虽然目前市场上最受欢迎的是全装修的房子，但相当数量的开发商或因缺乏“全装修”的开发能力、或因不愿承担风险而裹足不前。而当中小户型成为主流户型后，全装修无疑是提升住宅价值的重要途径。 “以后房地产业的分水岭可能就是敢不敢做全装修房”，童悦仲说。在中小户型新政全面实施之后，住宅全装修将成为一种趋势，并将成为一股力量，推动住宅产业化。

　　宏观调控将加强产业集中度

　　今年7、8月间，万科以17亿并购了号称浙江首家省级房地产集团的南都房产集团有限公司，一次性获得近270万平方米的项目资源，其中杭州项目就有170多万平方米，并且都位于升值潜力很大的区域。万科声称将在浙江市场投资30亿元，将万科南都打造成为浙江的第一品牌。对此并购案，有业内人士分析认为，南都想要转型，退出房地产市场，需要套现；万科趁势并购，吞并其土地储备和优秀人才。而南都退出房地产业的大背景，正是连续3年的宏观调控。万科南都并购案并非偶然，几波宏观调控之后，曾经被许多企业视为“拿到就成功一半”的土地，现在可能已成为一种负担，因为土地要开发，必须要资金；为了解决资金的饥渴，就必须卖地。这种土地与资金的逆向循环不论企业大小，甚至扩散到曾以最能拿地著称的一线企业。

　　对于这番行业整合，聂梅生会长分析说，项目公司会消失一大批，住宅领域房地产企业的集中度会加强。而“国六条”引起房地产企业大规模并购。有利于产业化推进。其实，早在3年前聂梅生即提出，产业重整的过程将伴随着企业的并购，结果必将导致有中国特色的“Home Builder”出现，它们将承担起中国住宅产业化的重任。只有到了这个阶段，住宅产业化才有了主体，才能真正实现。

　　耐人寻味的是，并购南都这个浙江地产大鳄的，正是在产业化的道路上领先一步的万科。万科在解决了设计的标准化问题之后，已开始走向产品构件、部件的标准化，并在上海设立了定制厂，供应万科在长三角的项目。

　　金地集团技术管理部总经理宋涛在日本考察时注意到，日本的房地产企业不仅产业集中度高，而且产业链完整，如大和公司就有9个研修所从事相关研究，13家工厂生产相关材料、部品，此外还有38家建材超市。他认为，随着宏观调控的深入，房地产企业之间、房地产企业与供应商之间的强强联合，将成为未来的发展趋势。

　　住宅产业化从何处入手

　　日本的住宅多是独栋，中国以集合住宅为主；我们不必对日本住宅产业化道路亦步亦趋，但其中的许多重要理念，显然值得借鉴。在日本积水化工株式会社筑波研究所，每一种房型设计、开发的第一步、也是关键的一步，就是对客户(如两口之家)的生活习惯、居住习惯进行广泛、深入的调查，在对客户需求充分了解的基础上再提出设计任务书。设计方案经专家评议、修改并按照设计图制作出样品后，还会不断地根据客户的反馈进行修改，每栋房子都至少进行3次大的调整后才被定型送往住宅展示场。

　　谈到住宅产业化目前应该从哪些方面入手，聂梅生指出，企业首先需要锁定市场定位，研究究竟是哪些群体更需要住宅产业化的产品。例如，即使是在产业化初期，也有医院的病房、宾馆的标准间可以接受标准化、工业化的产品。她认为，中小户型针对的客户可以细分为至少9种，其中相当数量的客群对住宅的功能和质量会有较高需求，例如许多中等以上收入的年轻夫妇，崇尚现代人的简约生活，他们喜欢标准化的浴室，因为容易清洗。企业需要深入研究这些客户的需求，找到产业化产品的特定客户群，才有可能为他们提供性价比较高的住宅，满足他们的需求。

　　在住宅产业化的基础工作上，聂梅生认为，首先应该从结构体系的标准化入手，比如梁、楼板、墙体等主体结构。她指出，整体厨房的工厂化程度已经很高，但卫生间还没有普遍实行整体化、工厂化；主要是现有整体卫浴的模数与建筑设计的模数不交圈，没有工业化的结构便很难安装工厂化的整体卫浴。

　　显然，结构的标准化将成为住宅产业化的突破口。但这个标准又决非企业“各自为政”，没有行业的统一标准，遑论行业的产业化，何况行业的标准还需充分考虑到相关行业的标准。从日本的住宅产业化发展看，某些大企业的标准最后逐渐成为行业的标准。中国一些企业在制定自己的标准时，已在参照万科的标准。

　　跨地域开发的企业将成为中国住宅产业化的“先锋”。首先，目前中国大的房地产企业几乎没有不从事跨地域开发的，跨地域开发将使他们更有机会做大、做强，越是大的企业，对产业化的需求也越大；其次，随着市场竞争加剧，许多跨地域开发的企业选择了产品线的相对集中，使得产业化的效益能够进一步放大。

　　中国的住宅产业化发展虽然未尽人意，但12年间毕竟在不断进步。据童悦仲主任介绍，建设部已建立起技术保障、部品、建筑、质量控制、性能认定等5大体系；有了成套厨具、整体厨房、整体浴室、模板、商品混凝土等住宅产业化的初步成果。尤其是钢结构这种抗震性能好、自重较轻、节能环保而工业化程度高的新型建材，发展很快。钢结构住宅的成本要比混凝土结构高10%～20%，但钢结构更容易实现产业化。

　　童悦仲认为，有责任心的开发商应该有自己的研发队伍，在引进吸收国外先进技术的同时开发自己的技术。他建议中国应该建立住宅产业基金，来支持促进房地产的产业化。国家也应该有相应的政策鼓励企业参与住宅产业化，“国家的政策有时会起决定作用”。

　　相关链接：

　　建设部住宅产业化中心的主要职能新技术推广、国家康居示范工程推广、住宅性能认定、部品认证、住宅产业化基地、政府间住宅领域国际合作。

　　全国现有4个住宅产业基地：青岛海尔家居、浙江正泰电器、天津二建(钢结构)、北新建材(轻钢结构)。目前深圳、合肥、大连已申报住宅产业化试点城市。