本报记者 袁一泓(袁一泓博客|袁一泓新闻)/文

　　前些天，记者跟一位北京地产界人士谈起刚出台的限制外资购房规定，他说：今年的房地产调控政策真是密集，土地、信贷、税收、利率、外汇、法律以及行政手段等，都用到了。

　　“好像政府部门出台这些政策前，没有举行听证会、讨论会吧？如果是发达的市场经济国家，这么重大的政策，别说一年出台十几个，一个重要政策一年能搞出来就不错了。他们总是要翻来覆去地听证啊、辩论啊，仅听证会可能就会举行好几轮。”这位在海外呆过多年的企业家说。

　　除了少数涉及到价格调整的，政府部门出台有关政策很少举行听证。而且，现行的房地产管理体制决定了，与房地产市场有关的部门各行其职，都在调控房地产市场，却未必形成了一种调控的合力，更谈不上是有一个房地产制度的力量在起作用。

　　因此，以宏观调控的名义，针对房地产规则的修改、变更，是如此频密，甚至有些变化还是相互矛盾的，这并不令人奇怪，因为房地产制度应该由谁设计，制度的框架是什么，都暂付厥如。

　　令人担心的是，去年宏观调控没能控制住房价和投资增幅，虽然今年房地产宏观调控该用的手段都用了，如果再不能达到调控的预期目标，会是什么情况？

　　市场取向的房地产制度是缺乏的

　　在计划经济体制下，我们曾经有过一个严格的房地产制度。这个制度一点也不复杂，就是福利分房制度。什么级别、职务、工龄，就住什么样的房子，简单得很。所谓房地产，其实就是一个建房-分房的过程，其他如住房的开发、投资(融资)、销售、物业管理，统统不存在。

　　实现计划经济向市场经济的彻底转型，依附于计划经济身上的各种经济制度必须同步转型或改革。房地产制度也不例外。

　　1992-1993年的房地产热，伴随着港台资本大举介入内地房地产开发，催生了房地产业。但是，直至1998年，它仍不是市场取向的房地产业，因为福利分房占据主导地位。1992-1998年，是旧的住房制度向市场化住房体制转变的过渡期，在此期间，市场取向的房地产开发企业并不像后来那么风光。

　　那么，1998年下半年，国务院决定停止住房实物分配、实行住房商品化以后，市场取向的房地产制度是否随之建立？没有。

　　成熟、完善的房地产制度，至少应该包括房地产制度框架及其理论体系、房地产法律制度、房地产管理制度三部分。

　　市场取向的房地产制度框架，至今为止我们没有看到过。我们甚至不知道应该由哪个部门来主导房地产制度框架的设计。虽然房地产催生了不少明星似的专家、学者，充满了代表各种利益集团的嘈杂言词和声音，但完整的房地产制度理论体系，对不起，空缺。譬如，作为制度框架的一部分，我国住房社会保障体系一直是空转的，直到今年才明确土地出让收益的5%用于住房社会保障体系建设。

　　作为房地产业重要法律基础的《城市房地产管理法》，是1995年开始实施的。这部在住房制度过渡时期制定的法律，有许多先天不足和不完善的地方。颁布于1988年的《土地管理法》，以后虽经两次修改，在管理当前的土地市场方面仍有不少捉襟见肘之处。房地产经营管理条例、物业管理条例、商品房销售管理办法等法规、规章，与上述两部法律一样，只是房地产法规体系“缺什么补什么”的表现，并不充分说明我们已经构建了市场取向的房地产制度的法律基础。

　　而房地产管理制度，10多年来，则一直是在摇摆式的探索和自我否定中前行。

　　自我调控的房地产管理制度

　　1992年以来，贯穿房地产管理过程的，是三次宏观调控，包括1993年6月开始的紧缩性调控、1998年下半年开始的扩张性调控、2004年开始的紧缩性调控。全国房地产管理是围绕这几次调控的目标来展开的。

　　1993年宏观调控之严厉，体现为银行不准给房地产企业贷一分钱，停止房地产企业直接上市融资。在此期间，对房地产的管理，其实是一种看管，不准房地产市场、房地产企业乱说乱动。结果，房地产差一点给管死了，居然出现房地产企业大面积亏损的现象。

　　1998年的东南亚金融危机，直接引发了我国的扩张性调控。1997年前后，经过小心翼翼的试探，有关部门提出了将住宅建设培育为新的经济增长点、将住宅培育为新的消费热点的观点。那时，还不敢直接提“房地产业”，而是提“住宅产业”。这一观点被1998年底的中央经济工作会议、1999年3月的全国人民代表大会接受。与此相伴随的是，停止住房实物分配、实行商品房市场化的改革。

　　房地产业全面转为市场化取向后，原有的管理制度完全不适用了，管理部门面临巨大的挑战。这时的房地产管理是被动的、总结性的管理。譬如，住房按揭制度就是房地产开发企业推动建立的。北京的潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)是这只螃蟹的最早尝试者之一，也正是住房按揭的推行，让他的现代城步出低潮，创下销售奇迹。

　　2004年以来的宏观调控，带给与房地产市场有关的主管部门的，是属于“扑火”式的管理。也就是说，以国家的调控目标为中心，哪儿出现问题就管住哪儿。这就出现了本文开头所说的多个部门一起上、多种手段一起用的局面。

　　通过对10多年房地产管理过程的简单梳理，我们看出了房地产管理制度的主线是什么吗？老实说，我没有看出来。倒是发现了房地产管理之中的一些自相矛盾的内容。譬如，去年新旧“国八条”的规定是，建筑面积120平方米以下(各地可浮动20%)的住房算是普通住房，但今年“国十五条”实际上却将套型建筑面积90平方米定为普通住房了，调控的内容有了变化，房地产管理的内容也有了变化，但没有哪个部门对此作出解释。再譬如，我们现在是既将房地产作为经济问题来调控，又将其当作社会问题来处置，那么，调控方法和手段的混乱就不可避免了。

　　如果非要指出1992年以来房地产管理制度的逻辑是什么，那就是，围绕国家宏观调控的自我调控，它没有属于自己的主体框架和运行逻辑。

　　制度代价是否不可避免？

　　宏观调控要为国家实现其经济目标服务，这一点无可置疑。作为国民经济的支柱产业，房地产业要为宏观经济服务，这一点也无可置疑。然而，这两个前提并不能否认房地产有建立一套相对完整独立的产业体系、制度框架的必要。

　　思考既往房地产发展历程，我们的做法是，如果是金融领域出了问题，就紧紧扎住信贷的口袋；如果法律法规不完善，就赶紧制定出一部法律法规来；如果土地市场和管理出了问题，就一次次加强土地调控。这些有没有必要？当然有必要，但由于缺乏前瞻性，它们永远只是治标的应急之策，这种头痛医头的临床表现必然是顾此失彼。

　　举个例子。今年宏观调控是严格要求各地执行90平方米、70%的规定，但哪个部门详细调查、认真论证过，一年以后大批小户型商品房上市后，是否会出现大量空置的出现？如果出现这种现象，我们有何解决办法？缺乏处置预案和前瞻性的管理，仍难免陷入矛盾的怪圈，只有经过新的调控来矫正过去调控的遗患。

　　房地产业是一个新兴产业。管理这样的产业没有先例可循。但非独房地产如此。通信产业、信息产业以及同样处于转型之中的

　　因此，是否存在这种可能：今年所有的调控手段都用完了，仍达不到宏观调控的预期目标？这并非多虑。因为现有的房地产投资体制和管理制度与去年并无差异。