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居委会:“裁判”的尴尬

http://house.sina.com.cn 2006年09月26日11:05 CCTV《中国财经报道》

  六:“裁判”的尴尬

  强势也好,弱势也罢,这并不是双方争论的焦点。鸿铭物业认为如果按照1.58元/平米的标准执行,他们根本无法执行,这才是问题的关键。

  汪建春(北京鸿铭物业管理有限公司副总经理):“如果说是严格按照市场运作的话,
我们肯定是亏损,我们每年都由开发商一直补贴。”

  物业管理的成本究竟有多少?鸿铭公司没有公布全部的收支信息。不过他们一直在强调,公司在一些物业服务项目上是亏本的。

  汪建春:“我现在是赔着买卖,就是我是赔着本赚吆喝,我回来干什么?我是一个公司,我是个盈利的企业,是一个市场化运作的企业,我在这儿赔本我干它干啥啊?!”

  汪建春告诉记者,收不抵支主要是两项——保安费和保洁费。

  汪建春:“仅一个保安,就说我们每年要支出他的直接费用将近两万五千元钱。那么我们光保安这项费用,我们80名保安得多少钱,就将近两百万,就将近两百万。”

  目前美丽园小区保安费是每户每月5元,也就是说,美丽园1378户每年上交的保安费不过八万多元。收入8万多,支出200万,如果这样算来,物业公司仅在保安一项上就有190多万元的亏空。这个亏空,难道是物业公司的无偿付出吗?

  汪建春:“我们基本上拿了停车场的这个钱,弥补了保安费、保洁费,以及其他各项费用的不足。”

  小区里共有970个停车位,按照每个车位一年1600元的停车费标准,鸿铭物业能收回155万元左右的资金。然而,物业收费的构成中究竟有多少项是赚钱的,总共能有多少利润?鸿铭公司和物业市场上的其他公司一样,没有向业主公布全部账目。然而在美丽园业委会的核算中,鸿铭物业不可能亏本经营。

  正方——杜平(业主委员会委员):“完全能够维持正常的运营。因为我们也测算过,即便按这个1.58元,这个物业费标准的话,他每年依然能有利润,特别是这几天许多一级、二级、三级的一些资质的物业公司,就找到业委会,他听说业委会的物业公司撤了,他们希望进来接盘,他们对美丽园的现状也进行了一个测算,测算的结果呢,都是干。”

  记者:“都是有利润的是吗?”

  杜平:“都是有利润的。”

  鸿铭物业和业委会各执一词,但法院的终审判决还是支持了业委会的主张,将美丽园物业收费定为1.58元/平米。在一些长期关注业主维权事件的律师看来,美丽园物业费纠纷的关键,不是钱多钱少,而是物业收费的不透明。

  陈旭:“关键是有很多不公开不透明,造成了这种大家争了半天,你说这边没有利润了,我这边业委会说,你这个已经远远超出你实际的这个付出的费用,还是有利润,大家就没有标准了。我觉得,就是我在股东会上,我刚才我讲了,到现在为止,我没有看到谁把这个鸿铭物业的账目公开出来。”

  没有公开的账本,没有透明的制度,业主监督物业公司根本无从谈起。

  杜平(业委会委员):“我之所以要维权,就是因为这一点,而不是像有些人说的,是为了那个降低物业费。它把主仆关系给弄颠倒了,它侵犯的不光是业主的财产权,更侵犯了业主的尊严。有一句话就是叫呢,‘你为利益要测算成本,为尊严可以不惜代价’。我们现在就是为尊严而战。

  记者:“你们尊严在哪方面受损失?”

  杜平:“他剥夺了我们对自己财产的处分权,就是这个意思。”

  而在物业公司看来,业委会的维权分明是要赶走他们。

  汪建春(北京鸿铭物业管理有限公司副总经理):“我们认为,就说这一届的业主委员会,它不是为了把这个小区和物业公司来进行协商,把这个小区搞好,形成一种双赢的局面,它的根本出发点不是这个,它的根本出发点就是因为,要把这个物业公司挤垮,赶走,这是它的根本出发点。”

  美丽园闹得如此不可开交,作为小区业主,不管是哪一方,这都不是他们希望的。其实在一个小区里,各方的关系并不复杂:业主大会,是行使小区所有业主权力的权力机构;而通过业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构,也是合法的具有法人资格的民间自治组织;物业公司与业主大会是服务与被服务,说白点是管家与主人的雇用关系,对社区,物业公司使行的是管理权而非行政权,这种关系由执行机构也就是业委会来执行完成,单个业主和物业公司没有直接的雇佣法律关系;而居委会、派出所、小区办等也就是相关的政府部门都对社区的自治事务有监督和指导作用。当社区发生紧急情况,就像美丽园这样,物业公司突然跑了,没水没电,影响了正常的居民生活,我想这就不是业主的财产管理问题,而演变成政府的城市管理问题了,政府就该行使管理职责。美丽园事件发展到今天,已经不再是单纯的利益之争,而更像是一块检验业主自治能力和政府管理能力的试金石。那么从物业公司离开,到业主间矛盾不断升级,政府在美丽园事件中到底起到一个什么作用呢?

  贾玉梅(居委会主任):“咱们美丽园应急小组的同志,这个小组,开了一个协调会,这个协调会呢是区政府主任主持的,参加的呢有副区长、区政府应急办……”

  鸿铭物业撤离当天,北京市建委和海淀区政府就组织了一个工作组,进驻美丽园小区。

  贾玉梅:“政府一直在关注我们的这件事,就这七天,虽然大家等得都比较着急,我也理解大家的心情,就是通过我先跟大家说一下,政府不是说没有在做工作,没有不作为,现在一直在管。”

  贾玉梅,美丽园小区居民委员会主任。美丽园事件发生后,她就一直住在办公室,随时准备应对突发事件。

  这是会议室的一幕:

  贾玉梅:“我第三方必须要尊重你们的意见,双方必须是明确表态,我才能管,一方的意见,回过头就说我没同意他签字,我怎么解释,我就多余嘛,我是越权了。”

  “请你明确表个态!”

  “他是指导监督机构,所以我挺他的。”

  贾玉梅:“我没有得到双方的认可,我管不了了。”之后她走出了会议室。

  贾玉梅对记者说:“你可能那天看到的那个情景,你才有感而发,所以问我们这儿居委会怎么回事。确实是这样,有时候也挺尴尬的。”

  记者:“尴尬?你尴尬来自于什么?”

  贾玉梅:“因为你是监督指导嘛,你不是行政,(不)是一些决策部门,或者决策,就是直接我要让你怎么样怎么样,不是这样的。因为我们做事情也跟人家商量嘛。”

  贾玉梅表示,在整个事件中,她的角色是很尴尬的,虽然居委会只是街道办事处的委派机构,应该对业主大会和业主委员会的事务进行监督指导,但在实际工作中她们很难在这样的物业纠纷中发挥自己的作用。

  陈旭:“就是从《物业管理条例》的规定来说,居委会、政府管理部门他应该来指导监督这个相关的活动,但我现在讲不来怎么办?就没下文了。”

  虽然大部分居民对政府及时处理美丽园事件表示比较满意,但在长期关注公共政策的舒可心看来,政府处理突发事件时还不够果断。

  舒可心:“我觉得政府在社区发生这种情况下的应急机制还是不行,还是太慢,比如说海淀区的物业公司海房物业公司还在跟业主委员会协商,我觉得在这种紧急情况下没什么好协商的,政府应该有行政强制命令,按照什么样的条件,什么样的价格,供水、供电、供暖,供气,没有什么好协商的。”

  而作为维权律师的陈旭看来,政府在物业领域的管理缺位,是导致美丽园事件发生的重要原因之一,像鸿铭物业这样突然消失又突然回来的行为,政府主管部门应该有相应的预防措施和事后的处理细则。

  陈旭:“我们现在物业管理领域出现这么多问题,政府管理绝对是缺位的。在目前这种社会发展阶段,完全是依靠所谓的业主自治是不现实的。比如说,对那些不诚信的企业,政府有严厉的惩罚措施,把你淘汰出局,你在这个游戏过程中,你违反了游戏规则,你就只能出局。但现在我们不是这样,你违反游戏规则,不用承担很大的违约违法责任,那我当然就可以违反游戏规则了。”

  美丽园之所以受到我们的关注,并不在于它是否是“第一个业委会告赢物业公司的案例”,也不在于1.58元/平米的物业费是否物有所值。美丽园是一个标本,它浓缩了中国住宅商品化过程中有关物业的所有矛盾。我们的关注是,矛盾各方能否在社会认同的规则下解决各自的利益冲突、寻求正义。物业公司应该执行法律的判决,业主也应该学会遵从少数服从多数,正义的本质首先在于过程和程序的公正而不在于结果的公正。离开这些,正义就会变成争议。离开这些,不美丽的美丽园会越来越多。眼下,美丽园的临时业主大会正在筹备中,业委会能不能赢得多数业主的认同,鸿铭公司还会不会继续掌管美丽园的物业管理,未来以什么标准收取物业费,目前还都是未知数。根据9月10号北京市建委的要求,美丽园应该在45天内召开临时业主大会,这样算来业主们最多再等上一个月就会得到结果。

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