我们要请北京国际兴业地产有限公司董事长张章笋先生给我们介绍一下中国房地产市场的概况。

　　张章笋：各位嘉宾、各位朋友，今天我们迎来了美国房地产协会代表团，在这里举行一次友好、务实的对话。我很荣幸能为中美房地产交流尽我一份绵薄之力。今天我给大家讲三点意见，第一是中国商业地产市场的概况。第二是北京商业地产市场的概况。第三是北京崇外商圈与国瑞城项目。

　　第一,中国商业房地产市场的概况。

　　中国商业房地产总体特征.

　　第一是起步晚，第二是发展快，第三是潜力大。2000年起，商业房地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起。2001年以后，我国商业房地产投资年增长率达到了33%，增长的速度远远的超过了国民经济的增长速度。随着中国全面加入WTO，

　　近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长。从而带动了商业的发展，结果表现为商业地产投资额的快速增长。中国各城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展，从而拉动了城市商业地产的发展。现在城市化建设正在加速，不断拓展的城市直接刺激了城市商业房地产的发展。

　　中国商业房地产宏观政策的分析。

　　第一:金融管制全面放开，迎来了融资多元化。2006年我国根据加入WTO的相关要求，将对金融管制全面放开，各种背景的外资金融机构的入境，促使房地产融资模式、投资模式多元化，推动中国房地产市场金融年的到来。使房地产业正在由土地运营金融运营转变。

　　第二:规范外资的意见形成利好环境。7月24日，国家六部委出台关于规范房地产市场外资准入的意见，意见旨在更加积极有效的利用外资，提高中国房地产市场利用外资的质量，阻止投机行为。

　　第三:中美两国的政治经济交流持续高涨。随着中国全面加入WTO，北京奥运临近，以及国内经济迅速发展的多种因素下。中国正在成长为全球最大的房地产市场。其中海外华人的投资购买力更不容忽视。

　　海外资本对中国房地产的影响分析。

　　第一,促进只租不售的主流模式形成。外资开放不收购商业物业，多采用只租不售的运作方式，这种方式也是国际商业地产运作的主流模式。以分散销售产权相比，更有利于项目的持久运营。从而推进中国商业地产走向主流运营模式化。

　　第二,推进商业地产购物中心化发展。外资开放或收购商业地产项目，将大多采取店中店组合的购物中心模式。而较少以百货公司的模式进行经营。这将有效推进购物中心在中国的发展。逐渐改变百货在中国各地商业市场占据绝对主导地位的状况。

　　第三,提升商业地产开发进入壁垒。大多数进入中国的外资都具有雄厚的资金势力和丰富的专业经验。从而可有效保证商业地产项目在关键环节的顺利进行，促使整个商业地产进入竞争细节的程度。

　　目前海外资本对中国房地产项目的投资状况。

　　根据戴德梁行提供的数据显示，05年海外资本对中国房地产的投资情况为：50%的资金投在北京，43%投在上海，44%的外资来自美国，36%的来自新加坡，约20%来自澳大利亚。其中写字楼占58%，商铺占30%，住宅占7%。

　　目前进入中国房地产市场的海外资本类型.

　　第一种,兼备开发与运营能力的投资者。其模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，其大多是在海外拥有成功的案例，具备丰富的开发及商业经营运营经验。

　　第二种投资基金。目前进入中国大陆的基金是来自欧美的私募房地产基金，以及房地产投资信托基金。他们一般不参与开发过程，倾向直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接近完工的优质项目。

　　二 北京市商业房地产市场的概况

　　北京市商业项目物业形态对比分析。

　　独体商业比例最高，达到了35%，写字楼底商占到了24%，写字楼本身有大量的消费人群，越来越受到投资者和经营商铺的经营。临街商铺比例占15%，临街商铺的地理优势深受商家和消费者的喜爱，一直是物业最后关注的形态，发展前景良好。 近年来市区商业发展迅速。巨大的市场契机被多个零售巨头抢先占领市场。

　　北京商圈的规模与变化的分析。

　　北京的商圈主要分布在地理优越的地方，从而形成了固定的辐射范围。随着商业规划的不断发展，传统商圈继续发展壮大，新的商圈逐渐形成。北京市商业房地产的国际交流与合作将促成传统商圈的升级换代。目前几个集中的商圈主要是在西单、王府井。

　　北京市商业房地产项目租售形式的对比分析。

　　现在北京市商业项目以租为主的占5.78%，以售为主的占9.82%。只租不售的占24.27，只售不租的57.22%。

　　三 北京市的崇外商圈与国瑞城项目。

　　崇文区在崇外商圈提出了“王字型”的经济磁场规划。依靠前门东大街，珠市口东大街，广渠门大街，崇文门大街的支撑。形成了崇文区的“王字”交通网络。

　　崇外商圈的特点和投资潜力。

　　第一,是古往今来的商业繁荣之地。第二,崇外商圈的休闲娱乐商业发展方向。据相关数据统计，04年崇外商圈的娱乐休闲业态达到了10%到15%，商圈已经不是传统意义上的购物为主的商圈。第三,崇外商圈是绝无仅有的北京市二环内的稀缺土地。区域内房价连年来不断上涨。

　　下面介绍一下国瑞城项目的情况。国瑞城项目占地23万平方米，规划建筑面积105万平方米，是崇文门商圈的核心地段。目前一期工程160万平方米已经建成交楼，二期工程正在建设，三期工程在今年年底拆迁，明年上半年开工建设。国瑞城商业面积有40万平米，其中五星级酒店一座，甲级写字楼两座。酒店服务公寓一坐，商务公寓三座。购物中心10万平方米，商业底商5万平方米。国瑞城的各种商业门类，建成投入使用。将大大加大崇文门商圈的活力。国瑞兴业地产有限公司是北京一个成长型的房地产开发企业。有一支比较成熟的房地产管理团队。对项目的规划、设计、开发、建设、营销、管理积累了一些经验。目前我们公司在北京、沈阳、石家庄、重庆等地有多个大型商业地产项目正在开发运行中，可以与美国的房地产基金，与美国房地产协会的发展单位提供投资与合作。欢迎咨询和洽谈，谢谢大家。

　　主持人：感谢张总的精彩演讲。下面我们请美国伊-利诺伊州房地产协会会长罗伯特·左瑞奇为我们演讲，他演讲的题目是《美国伊-利诺伊州房地产市场状况及投资机会》。

　　罗伯特·左瑞奇：我非常荣幸能够到这里参加此次世界城市建设中美合作论坛。我们非常荣幸来到北京来到中国。我们非常赞赏大家在我们过去的几天旅游过程中你们表现出的好客和热情，非常感谢大家能够让我们来访问伟大的中国，伟大的北京。下面我给大家介绍一下整个的伊-利诺伊州的房地产情况。

　　我们的伊-利诺伊州房地产协会是整个的美国房地产协会中的第五大协会。我们在这方面也代表了整个的六万一千个会员，我们和政府和其他的私营部门都有非常好的合作，我们不断的发展房地产方面的贸易。我们州处在美国的中心地区，我认为这是作为商业投资的最好地区。伊-利诺伊以林肯而出名，我们非常荣幸能够成为我们美国历史上最伟大的总统之一的出身地。在他当总统之前，他大部分时间都住在伊-利诺伊州，2001年我们为林肯的博物馆和图书馆进行了剪彩仪式。你们大家现在看到的建筑就是我们伊-利诺伊房地产协会的总部。

　　伊-利诺伊州的首府是芝加哥，芝加哥就像一个国家那么大，有280万人生活在这里。我们有著名的篮球队还有棒球队。我们有70个博物馆，还有29公里的湖边地区。另外我们也是最早的建起摩天大厦的地方，我们有世界上最高的楼，有442米。

　　我们伊-利诺伊州的房地产业正在不断的发展，它的繁荣能够为外商的投资带来非常多的机会。这里我给大家介绍一下我们伊-利诺伊州的经济是如何繁荣的。有很多世界500强的公司都在我们州做了投资，我们也是一个交通的中心。每天都有12班飞机飞往中国、韩国、日本，同时芝加哥到主要的美国城市的距离都不超过4小时的飞行。同时我们也是一个很好的集散地，75%的美国消费者都可以在两天之内到达。除了香港和新加坡之外，芝加哥是最大的联合运输集散地。我们看一下数字的对比，2004年整个美国的GDP达到了11万亿，而在我们伊-利诺伊州是达到了5212亿。我们伊-利诺伊州有机械制造业、零售业、交通业等等。

　　下面我们看一下伊-利诺伊州的国际发展和国际贸易。我们有很便捷的交通，国际的企业在这里投资的非常多，芝加哥附近有世界1500多家公司在进行投资。同时芝加哥的进口额达到了580亿。伊-利诺伊州每年的出口达到了212亿美元，达到100多个国家。芝加哥被认为是世界性城市，芝加哥有100多种语言被运用，有来自200多个国家的移民。同时芝加哥的唐人街也是非常有名的。同时我们和上海、沈阳都是友好城市关系。

　　下面我简单介绍一下伊-利诺伊州的房地产市场。过去五年我们的房地产市场一直很强劲，我们的房地产业包括了住宅、商用楼、还有土地的买卖。另外我们的房地产市场有很多的投资，因为我们的市场是很稳定的市场，此外我们的人口在增加。我们的房地产协会是做住宅的业务，特别是独栋的住宅是非常典型的。另外公寓也是很多人的选择。独栋的楼或者是公寓的销售加在一起是达到了21万亿美元。这与2004年相比上升了9.2%。

　　去年伊-利诺伊州住宅的销售达到了有史以来最高，一共有18万3千多的独栋楼销售出去，公寓达到了5万7千多个。这是14年以来房地产创新高的一年，均价是20万美金，这比上年增长了10%。

　　因为我们处于美国中部，所以房地产市场不像沿海的州的房屋销售很热。因为伊-利诺伊州的环境非常好，所以伊-利诺伊州的房地产市场中商业地产发展的非常快。每平米写字楼的租赁价格是77美元。

　　芝加哥商业房地产的需求主要是公司，他们希望可以在市中心租到非常好的房子。芝加哥在投资写字楼方面的回报是第二的，仅次于曼哈顿。那么在工业用房这方面现在也是需求比较旺盛。一共有1800万的平方米的建设面积。在06年将有1200万平方米将要完工。在工业投资领域我们排名第二，从05年4月份到今年4月份一共投资的金额达到了22亿美元。那么零售行业的房地产有一些下滑，特别是特色商店、银行是主要的租户。零售业在06年一直是很强劲的，一共预计大概有1700万平方米可以交付使用。所以我们的库存越来越大。

　　另外就业机会的增长也推动了工业的市场。工业的开发，尤其是在我们商业的市中心地区，现在规划当中应该有1万5千多个公寓的建设。在伊-利诺伊一共有2万7百多公尺的农田，这些地都可以变成房地产开发的用地。

　　下面讲一下我们的协会。我们的协会是由我们州政府给予许可的，来从事州以内的房地产经营。我们有自己的行为准则，要求我们的成员必须遵守。我们提供的服务也是多种多样的。无论你是投资什么样的东西，我们都可以提供服务。虽然会有一些风险，但是可以给你带来非常丰厚的收益。在中西部地区，你会发现我们的州可以给大家提供很多东西。我欢迎大家到伊-利诺伊州来，我们愿意和大家做生意。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢罗伯特·左瑞奇先生所做的精采演讲。