拙文《有些开发商可以考虑退出了》(《中国房地产报》，9月4日)刊出后，陆续收到许多读者的反馈，有读者认为一旦30%的开发商真的考虑退出，有可能危及行业安全，并有可能产生烂尾楼和房价垄断等不良后果。读者的评论促使本人再度思考这个话题。无论如何，从长远来看，房地产行业正是需要这样一场新陈代谢才能促使行业真正健康发展。

　　房地产能形成今天的经济规模，有其复杂的社会背景，同时也是因为赶上了上世纪末

期的好机会。在亚洲金融危机之后，“积极的财政政策”并没能带领中国经济走出紧缩，房地产只是被当作最后的救命稻草来试验的。但是，随着房屋所有权的改革，房地产迅速成为拉动经济的最大动力，以至于成为后来的支柱产业，这既有房地产本身的行业特点，也有特殊的时代背景。房地产在推动中国经济发展中的作用是不能抹煞的，但这并不妨碍我们对这个行业的反思。

　　“30%的开发商退出”或者称“淘汰”，这一假设并不意味着“房地产企业寿命的终结”，更不会损害这一行业，其作用甚至刚好相反。我们要看到，“淘汰”的动因是“35%的项目资金”和加息等

　　淘汰那些不合格的开发商，将会使行业资源向优质企业集中，一部分有实力的企业将会借机做大，形成一批大型或超大型房地产开发企业。同时，大部分“幸存”下来的企业也将在企业管理、资金控制、成本控制方面提高一个档次。可以说，适当的优胜劣汰正是市场机制发挥作用的最好方式，正是提高行业整体水平的最佳契机。从数量来看，我国的房地产开发企业超过了5万家，即使淘汰一半也不嫌多。

　　基于以上分析，我们看到市场的淘汰过程并不是针对中小房地产商，而是资金不足、管理不善的企业，当然这其中中小房地产企业可能更多，这种大小不是指常规意义上的企业规模，而是企业的实力使然。中小企业仍然会有自己的生存空间，比如在二三线城市，规模不大的开发项目，只能由中小企业承担，但是把这些项目交给相对优质的中小开发企业显然更让人放心。有读者朋友说：“小开发商更善于做房价杀手，没那么容易死。死的指不定是谁。或许更有可能是那些脑子转不开弯、死扛房价的开发商。”这话很有道理，不过只要他有钱，扛得住，谁也拿他没奈何，关键还是要看他的资金状况。

　　诚如一位读者所说，政府对房地产企业的“组合拳”是为了夯实行业发展的基础，不是让谁尽快出局。但是没有优胜劣汰就不会有企业的发展、行业的进步，任何一项政策都有可能导致一部分企业陷入困境，何况是现在“非常时期”的宏观调控。如果我们的金融系统及监管部门能够不折不扣地执行“35%”的铁律，淘汰的有可能不仅是30%的开发商，而是更多。

　　对于“30%的开发商出局会导致更多的烂尾楼出现”这样的担心，似乎没有必要。我们对于烂尾楼的印象，主要来自于改革开放初期的海南。泡沫破灭之后，开发商落荒而逃，大量烂尾楼问题至今没有完结。不过，此一时彼一时也。海南的烂尾楼出现，是房地产泡沫高度膨胀、真实需求严重不足情况下出现的，而现在的一线城市几乎都是供给不足，基本不存在卖不出的情况，房屋供给不足的同时还伴随着土地供给不足、大型开发商土地存量不够的情况，所以哪个开发商只要“你不行了，马上就会有人顶上”。可以说，现在不知道有多少大腕级人物在虎视眈眈筹划新一轮并购了。

　　至于房价，即使真的淘汰30%的开发商也不会直接对总体房价产生影响(不排除个别项目为快速回笼资金采取小幅降价)。开发商减少，但项目、土地不会消失，而是迅速被“掠食者”接手。因此，从总体上看，并不意味着