开发商对经济责任的认识从暴富、超高利润到实践合理利润、回报社会

　　“转折”一夜暴富后几经变迁，开发商逐渐成熟

　　故事本不该这样开始。海南，一个美丽的地方，在上世纪90年代却与房地产暴利史划上了等号。1991年，不到60万人的海口集中了全国各地的房地产公司，商品房销售额进入全

国前三名。但到1993年下半年，宏观经济调控加强，海南房地产热骤然刹车，泡沫破碎。一夜暴富之后，一些企业和个人被牢牢地套在了海南楼市上，而且一套就是好几年。

　　经过泡沫破裂洗礼的开发商也开始逐渐成熟。比如潘石屹，海南降温之后，他转到北京，然后拿下大望路SOHO现代城的地块并一举成名。

　　由南而北，首选北京，当年不少曾在海南发展的业者都曾有过潘石屹们的经历。

　　“发展”比拼速度，利润快速到手，但留下纠纷

　　与此同时，国内一些大城市如北京，由于利润高，进入门槛低，

　　“当时开发商比的就是出售速度，速度就是效益。”一位资深从业者说。

　　“那时候，一些开发商变着法子钻政策空子，修改规划、广告欺诈、合同违约……开发商的名声却在一次次纠纷中臭了。“北京知名房地产律师秦兵说，酝酿多时后，他于2003年推出”房产204条“，向房地产界不良现象开战。

　　“走向”赚钱后回报社会，形成良性循环

　　时至今日，不少开发商动辄仍被扣上“暴利”恶名。开发商的利润率到底有多高？有地产大腕说“一年下来也就7.7%”，也有说“应该不超过30%”。今年“两会”时，前中国首富、新希望集团董事长刘永好说：1年做房地产的收益超过做10年农业的收益。

　　王石在其新书中透露，早在1992年年底深圳市国土局主办的一次房地产沙龙上，王石明确告诉与会者：“超过25%的利润万科不做”，全场哗然。因为万科以前也做过很多超高利润的事情，100%、200%甚至300%、400%。“超过25%的利润不做”源自王石安排下属整理万科1984年到1992年的贸易账，他发现，超高利润的项目，赔钱多过赚钱。“市场很公平，先前你怎么暴利赚的钱，之后都得吐出来，而且还要更多。”王石这样表露心迹。

　　赚钱有理、用之有道。富力、绿城等开发商上市后，融资渠道多了，开发更为规范，对社会的贡献也今非昔比。今典、万科向西藏边区慷慨捐款，今年9月2日，万科、碧桂园及潘石屹的SOHO跻身2005中国纳税企业500强之列。

　　-趋势谈

　　房产业利润率将下降

　　尽管不少未上市的开发商仍对自己的利润率讳莫如深，但他们基本认可目前的房地产的利润率还不太理性的观点。

　　中海北京公司有关负责人表示，房地产是高投入、高风险的行业，回报可能略高，“估计整体利润空间在20%左右，比起传统行业如建筑3%-5%的利润率，这个数字确实稍微高些。但应该考虑到其风险性。不出意外，今后10年房地产利润率将更趋理性。”

　　而此前，SOHO中国董事长潘石屹在同网友聊天时曾称，“房地产的极限净利润率是26.6%”。

　　2005年年中，国土资源部通过调研，曾对房地产商的利润率进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占