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8·31土地大限两周年 京城楼市裂变

http://house.sina.com.cn 2006年08月28日17:29 新京报

  外地品牌房企主导市场;天价地频现引争议;目前,招标开始取代挂牌成土地出让主流模式

  2004年8月31日在我国房地产发展史中,因为一波三折而显得刻骨铭心,在那场我国土地出让制度改革的汹涌浪潮中,一些“水性”不好的开发商梦断地产江湖。

  2年后,京城一地产大腕在其办公室和记者回忆起当时的情景时,依旧长吁短叹。“当时我们称8月31日是鬼门关。”开发商这样说。

  其时延续了21年的土地协议出让制度终于到了完成使命的历史时刻,招标、拍卖、挂牌三种方式开始全面登上土地出让市场的舞台。

  转变的不仅止于出让方式,更大的意义还在于,整个行业行为规范和游戏规则的彻底改变,这种变化的巨大影响或许只能是北京市取消期房预售许可制度的那一天能与之相比。

  总之,2004年的8月31日,对北京土地市场而言,一条新路刚刚铺就。

  今年7月22日北京市国土局公布的数据,两年半来已出让土地还有2947.3356公顷尚未动工。国土部门处理土地问题任重而道远。本报记者 周晓东 摄

  追溯 三份文件与一个建议

  33号令开了个口子,使协议出让继续存在,因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。71号文件,明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在2004年8月31日后关闭。

  北京土地的市场化脚步最早可以追溯到1993年5月出台的《北京基准地价》,该政策给地价评估提供理论依据,为北京房地产市场进一步市场化奠定了基础。由于该政策制定和执行阶段恰好是北京房地产市场的起步阶段,因此整体土地出让政策是以鼓励性为主,协议出让开始成为主要土地供应方式,且一直延续到2002年5月。

  此后有三份文件,曾给北京部分房地产商带来致命的诱惑与致命的打击,也催生了中国土地出让制度的变革。

  其中一份是2002年5月由国土资源部签发的11号令(全称为《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》),该文件叫停土地协议出让方式,而代之招、拍、挂方式。此前北京市近90.5%的土地通过协议方式转让,因此11号令被业界称为“土地革命”。

  但随后6月份北京出台33号文件,其中规定,绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让,这个口子,使协议出让继续存在,因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。而在2004年8月31日需要艰难过关的地块,主要就集中在该阶段出让的土地。

  第三份是2004年3月国土资源部、监察部联合下发的71号文件(全称为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》),要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,开发商必须及时缴纳土地出让金,且需在两年内实施开发,否则政府可把该土地收回,业界俗称“8·31大限”,这份文件明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在5个月后关闭。

  就在71号文件出台一个月,2004年4月,北京开发商联合起草了一篇洋洋洒洒的建议,这篇名为《对房地产开发相关土地政策的建议》中,认为以8月31日为限的一刀切做法必将对市场造成巨大冲击,政府应从稳定市场的角度延缓实施

土地新政的最后期限。北京开发商在如此短的时间内不约而同站一个立场地表达观点,进一步说明了这个政策所产生的致命效应。

  然而北京市政府坚定地执行了国家政策。在最后一个月里,14个市部委办相关领导人组成3000多个遗留项目的处理小组,闭门开会,最终只有288个项目闯关成功。

  改变 市场开始向有实

  力的品牌公司集中北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨,8·31土地大限是国有开发企业的大限。

  在此后的日子里,资金实力成为了开发商获取土地的最大决定因素。

  区域房地产公司独霸地方的局面被打破,房地产资源出现了合理的流动和整合。曾苦于拿不到地的外地大发展商,借助8·31东风大举在京拿地。市场开始向万科、华润置地、

首创置业等具有实力的品牌地产公司集中,京城楼市进入群雄逐鹿的时代。

  最典型的例子是万科,其在2000年以后至2004年都未获得土地。直至8·31之后的2005年2月20日,才在公开土地市场获得丰台区小屯地块,此后拿地动作不断,迅速展开其在京津地区的土地储备战略。

  随之而来的还有金地、绿城、龙湖、李泽锴下属的地产公司等。在土地竞拍会上频频亮相的富力、

顺驰、华润置地等,在二手土地市场频频亮相的还有绿地、保利、合生、复地、招商局等。

  2005年的一天,北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨,8·31土地大限是国有开发企业的大限。

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