对于热望“安家立业”的青年群体来说，居住刚性需求无疑被现实所压抑：可供选择的小户型楼盘少之又少且大多交通并不便利，在一些地段、配套不错的社区内虽有少数几栋小户型住宅可选择，但大多是一上市即迅速销售一空。

　　不过，在政府导向性政策指引下，符合市场需求的小户型物业开始受到越来越多的关注，青年群体的居住需求也成为开发商急于抓住的“刚性消费”。世联地产咨询研究中心提

供的一份数据显示，今年上半年沪上成交物业中90平方米以下套数只占18.83%，这和中央政策的要求相去甚远，也远远不能满足市场需求。无疑，下半年楼市供应结构将面临“大变脸”。

　　楼市户型结构大面积为主

　　世联地产咨询研究中心甘文黎透露了该机构的一组统计数据。统计显示，2006年上半年所有成交的物业中，90平方米以下的物业按照套数来讲只占到18.83%，按照面积来讲也只占到总成交量的11.38%，按照成交金额来看则只占到11.89%。

　　是不是小户型物业没有市场？答案是否定的。事实上从2005年3月沪上楼市行情出现变化后，大多数楼盘的销售速度放慢，但少数小户型房产一上市就受到追捧，甚至在大多数项目门庭冷落时重温了楼市极盛时数百人排队的“盛况”。而这些小户型物业的销售单价，也往往比同一区域甚至同一楼盘内的大户型物业要高。

　　世联地产6月份开始对上海各区成交面积进行分析发现，静安，卢湾，长宁这三个区内90平方米以下住宅的成交量只占总量的10%左右，而非中心城区的情况似乎“稍好一些”，浦东新区成交量中有35%为90平方米以下小户型，宝山和嘉定的这个比例也达到了27%。“很明显，在城乡结合部有大量的配套

　　这种小户型物业供应不足，大面积住宅唱主旋律的情况不仅出现在上海。根据建设部的一项统计，截至2006年4月底，国内40个重点城市可售商品住宅总面积达到12000万平方米、合计100万套，而套型建筑面积小于80平方米的住宅仅占总面积的11.3%。

　　青年群体热望低总价小面积住宅

　　回顾7月份

　　“上海青年城”开发商上海恒地仓投资有限公司董事长曹毅敏介绍说，这个项目是纯粹为“城市新青年”打造的综合房产项目，从设计之初项目就考虑了25~35岁青年的多种居住习惯以及经济实力，并通过这些细致的划分来细分各种不同户型。

　　易居中国房地产研究院日前的《上海青年居住状况调查》白皮书指出，目前上海24~30岁年龄段人群中，94.2%的被访者表示希望留在上海工作生活，但27.2%的被访者表示高昂的房价成为留沪的阻碍。低总价、低按揭，交通便利，小面积个性空间以及重视综合社区交流空间，成为青年被访者对理想物业的普遍期许。

　　在这项针对近5000名青年被访者的专项调查中，主力月收入水平在2000~5000元，他们对于总价在40万~60万元，每月按揭1000元~3000元的住宅需求最为强烈。而这样的新建物业在上海却供应稀缺。而目前上海市场上供应的普通公寓户型总价都在80万元左右甚至更高。

　　“调查发现，在24~30岁的青年群体中，自己买房居住的比例还不到30%。”易居中国分析师表示，总价仍是青年群体买房考虑的第一因素。当前的高房价以及由此导致的高月供，在很大程度上限制了青年人的消费能力。

　　大型开发商将引领小户型潮流

　　“小户型物业成为未来市场主流。”城市种子建筑设计巡展主办方华森建筑设计公司负责人表示，而在发展小户型住宅的同时也面临一些成本方面的实际问题。

　　在项目品质一定的前提下，户均面积小通常会比户均面积大要承担更大的总体建造成本。由于户型内分隔墙较密集，外延面较曲折，增加了承重墙的分布数量，从而增加了结构主体的含钢量和基础的费用。外延面的增多还会增加建筑立面装修的费用，智能化的投入以及排水管线数量等也会有所增加。增加地下车库和相应配套设施也会较大幅度提升建造总成本。

　　在这种情况下，无疑大型房地产开发商更具有优势。“万科对户型结构的调整有充分的预计和准备。”万科地产董事长王石接受采访时坦承，增加小户型住宅在企业开发结构中的比例，无疑会增加开发成本。不过，万科将发挥企业规模优势，增加土地储备，扩大销售量，并进行规模采购等等，使企业整体净利润不受影响。

　　王石透露，未来万科将发挥率先考虑住宅小型化问题的先发优势和专业开发优势，占据市场先机。事实上，在宏观调控政策连续出台后，万科一直能够迅速把握市场方向，其业绩所受影响也相对较小。据悉，截至2006年6月30日，万科实现营业收入和净利润分别为66.2亿元和12.2亿元，较上年同期分别增长52.9%和53.5%。

　　据悉，2005年万科研究部门就已经得出结论，认为到2015年中国户均住宅面积不应超过87平方米。(刘颖娟/文)