文/耀荣

　　日前，北京市公布了2006年上半年地税各项税费收入情况。在全部行业中，房地产业对地税的贡献居首位。但从欠税金额上看，房地产企业欠税金额占全部企业类欠税金额的80%以上。那么全国的情况又如何呢？《地产SHOW》做了一次不完全调查,虽然数据并不全面，但也能给楼市一些启示。

　　如何抓住楼市税耗子

　　近日，北京市地税局公布了多家千万级的欠税房地产开发企业，为欠税的开发商敲响了警钟，表明今后对房地产开发企业的税款征收力度会不断加大。纵观楼市欠税，不外乎拖欠税款和偷逃税款两种，且有一个共同特点:数额巨大。

　　近年来曝光的涉税大案，房地产开发企业几乎都能荣登榜首。房地产涉税案以其数额巨大、欠税周期长而出名，像广州穗南房产开发公司欠税6000万元，时间长达五年，虽然政府可以以拍卖商铺的方式抵偿税款，但它不良的社会影响是不容低估的,因而国家加大了对偷税的打击力度。托克托县的张平、鑫麟公司的邵雪凌、宏基公司的张某等人相继入狱，就是国家向社会表明这样一个态度，偷税者必将受到严惩。

　　尽管国家的态度是一贯的，明确的，可开发商欠税、偷税还是前赴后继，呈不断上升趋势。如何抵制这种趋势，笔者认为，靠法律高压外，改进房地产现行的征税方式也可能有助于此。

　　当前，税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。当一个楼盘销售接近尾声时，开发商就用卖房款去开发第二个楼盘，而不会等到结算。因此尽管企业一个一个的楼盘在卖，但账面却一直是亏损的。如果我们税务机关能针对房地产企业的特殊情况，以开发商的每个项目为单位，跟建设部门做好协调，从项目工程通过验收时就开始重点监管，房子卖完后税款也就进入国库了。

　　这种做法或许会使税务人员比平时付出更多，但相比巨额税款流失和纷繁的涉税案件查证程序，这点辛苦还是值得的。

　　穗南公司商铺被强拍

　　欠税金额：6000万

　　公司名称：广州穗南房产发展有限公司

　　结局：商铺被查封并公开拍卖抵缴欠税

　　眼球指数：★★★★★

　　欠税详情：今年3月，广州市白云宾馆座无虚席，荔湾广场商铺第三次公开拍卖在这里举行，6000余平方米的商铺拍得2300万元。这是广州市税务局为进一步追缴其开发商广州穗南房产发展有限公司的欠税而采取的行动。

　　据报载，广州市地税局对荔湾广场商铺拍卖已经不是第一次了。早在2001年，广州市税务局就查封荔湾广场共1.63万平方米的商铺，并于2003年强制拍卖，拍卖所得800多万元抵缴欠税。但从2003年至2005年，穗南公司仍欠6000余万元税费未缴清，一直以各种借口和手段逃避检查，拖延缴纳税款，并擅自将被查封的商铺出租，收取的租金也没有用于清缴欠税。看到穗南公司缺乏履行纳税义务的诚意，而且欠缴税款数额巨大，广州市税务局在公安机关的协助下，于2005年9月对该公司所属荔湾广场的部分商铺进行第二次拍卖。

　　截止2005年9月，广州荔湾广场的开发商广州穗南房产发展有限公司欠缴税费达6000余万元。

　　《地产SHOW》歪解：欠税事件在房地产界已经很多。欠税6000余万，商铺被连拍三次的事情在中国房地产界还比较少见。欠税6000余万元在我国可算得上是一大税案，对其商铺拍卖以抵税款当然也在情理之中了。

　　京都置业欠税近3000万

　　欠税金额：2930万

　　公司名称：北京广厦京都置业有限公司

　　结局：被北京市地税局曝光

　　眼球指数：★★★★

　　欠税详情：据媒体报道，日前北京市地税部门公布的欠税企业名单中，北京广厦京都置业有限公司欠税2930万元，位于被公布的欠税企业榜榜首。

　　据北京市地税局的工作人员介绍，房地产业涉及12个税种，其中营业税和企业所得税涉及环节多，征管难度大，因而成为偷逃税的重灾区。而北京广厦京都置业有限公司，所欠营业税就达到2685万元，占全部欠税的90%以上。

　　北京广厦京都置业有限公司因为开发炫特区和提出“无理由退房”而在京城房地产界出尽风头。由于炫特区大多属小户型，面积小装修难度大，因而出现了大量的交房风波。二期交房时该公司推出了“无理由退房”计划，由于一期业主并没有出现要求退房的情况，使开发商的“无理由退房”计划看起来就像是一场虚虚实实的作秀。

　　据悉，同时被曝光的还有北京兴丰房地产经营开发公司欠税1195万元，北京首元房地产开发有限公司欠税1311万元，北京玉泉房地产开发中心欠税1276万元等。

　　《地产SHOW》歪解：这次被公布的欠税企业很多是欠税千万元的重量级企业，而且偷、欠营业税几乎成了开发商的惯例。开发商普遍偷、欠营业税，说明了我们的营业税征收制度还存在问题。好的制度才是解决问题的根本，仅靠开发商的自觉是不够的。

　　拉税务人员下水老总被判5年

　　欠税金额：91万

　　公司名称：托克托县房地产开发有限责任公司

　　结局：总经理被判5年

　　眼球指数：★★★★

　　欠税详情：有媒体报道，托克托县房地产开发有限责任公司董事长兼经理张平，为了偷漏国家税款，通过用钱物收买税务人员，先后将该县地税局副局长和3名工作人员拉下水，致使91万元税款流失。2005年2月，被托克托县人民法院一审判处有期徒刑5年。

　　据悉，张平指使财务人员连续几年采取隐匿或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报以及进行虚假的纳税申报，而且在税务机关给予两次行政处罚后仍偷税，偷税额累计达91万元，占应缴税额的95.8%。此外，法院查明，张平还为了谋取不正当利益，给有关人员行贿5万元。最后法院判决张平犯偷税罪，判处有期徒刑4年，并处罚金人民币455万元，犯行贿罪，判处有期徒刑2年，数罪并罚决定执行有期徒刑5年。

　　《地产SHOW》歪解：欠税、偷税、漏税，开发商之所以能肆无忌惮，就是因为他们有税务机关的内鬼做内应。看看张平的故事，91万税款带来455万元罚金和5年的牢狱之灾，不知道在有些开发商眼里是不是值得呢？也许正应验了那句古话：机关算尽太聪明，反误了卿卿性命。

　　外资开发商欠税玩失踪

　　欠税金额：1225万

　　公司名称：信港置业(上海)有限公司

　　结局：人去楼空

　　眼球指数：★★★☆☆

　　欠税详情：据上海市地方税务局今年2月发布的2005年第四季度欠税公告称，信港置业(上海)有限公司拖欠营业税1225万元位列房地产类欠税黑名单之首。

　　据悉，信港置业是一家港商投资的房地产企业，1996年年底一次性与长宁区政府签订了共计4630余万美元的土地批租和市政配套项目，以及总投资额高达9.85亿美元的投资意向。现在该公司已经人去楼空。

　　据业内人士分析，在国家对房地产开发行业实行宏观调控政策之前，不少民营企业对形势判断不准，战线铺得太长从而致使前期大量资金被沉淀。所以银行一旦收紧贷款政策，极易导致其在资金供应上出现“断链”，难以维系当前的项目开发，不得不扔下开发中的楼盘关门大吉。

　　同时登上上海欠税黑名单、欠税超过千万元的还有：上海盛开房地产开发有限公司、上海铭源房地产开发经营有限公司等三家房地产开发企业。

　　《地产SHOW》歪解：望着人去楼空的信港置业，看着其身后所欠的1000多万元的巨额税款，你有什么想法呢？要做房地产市场的长青树，还是及时纳税为好。

　　鑫麟偷逃税多人被判刑

　　欠税金额：1022.66余万元

　　公司名称：石家庄鑫麟房地产开发有限公司

　　结局：总经理被判15年，财务经理被判2年

　　眼球指数：★★★★

　　欠税详情：有关报道称，今年1月，河北省衡水市法院对石家庄鑫麟房地产开发有限公司偷税案作出一审判决，总经理邵雪凌被判处有期徒刑十五年，剥夺政治权利四年；财务总监刘京革被判处有期徒刑二年，缓刑三年；该公司被判处罚金3000万元。

　　1996年至2001年，鑫麟公司总经理邵雪凌为了偷逃税款，指使该公司财务人员设置“账外账”，隐藏经营收入的手段，进行虚假的纳税申报，从而累计偷逃营业税110.55万余元、城市房地产税358.72万余元、所得税553.38万余元，几项共计1022.66万余元，其中1998年、1999年度偷税数额占应纳税额比例均达30%以上。同时利用职务之便，将135万元公司资金据为己有。财务总监刘京革于1998年11月底到鑫麟公司上班后，在被告人邵雪凌的指使下，积极参与单位偷税行为。

　　《地产SHOW》歪解：大凡偷税者皆与“贪”字有关，为单位这个小集体的利益，不惜以身试法占国家税款的便宜。为小集体贪国家税款时，当然不会忘记给自己贪一点，由于贪了135万元，结果就成了另外一个样子。

　　一封信牵出厦门最大税耗子

　　欠税金额：1153.96万元

　　公司名称：厦门华汇房地产开发有限公司

　　结局：需交税款、罚金等2327万元，并移交司法机关

　　眼球指数：★★★★

　　欠税详情：据报道，2004年12月，厦门市地税局收到一封举报信，反映厦门华汇房地产开发有限公司偷税情况，这封信牵出了厦门市有史以来境外销售不动产最大偷税案。

　　经税务机关查证，该公司境内开发的太平洋广场项目，销售收取预售房款和通知产权登记全部在境外进行。该项目商品房面积总计7.5万平方米，但账上销售收入仅为8000多万元。有证据表明，太平洋广场的楼房境外售价从630美元至1000多美元不等，国内合同仅签400美元；商场每平方米售价1196美元至1500美元，国内合同仅签600美元，偷税金额达1153.96万元。据厦门市地税稽查局统计，该公司财务做账时，未如实反映整个太平洋广场房产销售收入情况，少申报销售房款收入2.2亿元。经核算，厦门华汇房地产开发有限公司需要补交税款、附加费、罚款及滞纳金2327万元。根据《中华人民共和国刑法》规定，该公司已涉嫌构成偷税罪，建议移送司法机关依法追究刑事责任。

　　《地产SHOW》歪解：通过少申报售房款而达到偷逃税款的目的，在当前的房地产界已不鲜见。然而外资企业利用境外售房偷逃税款的涉税大案，在我国并不多见，这足以引起税务部门的重视，对开发商税收的动态监管或许能解决这一问题。

　　偷税百万老总被捕

　　欠税金额：192万元

　　公司名称：兴城市宏基房地产开发公司新竹分公司

　　结局：总经理被逮捕

　　眼球指数：★★★

　　欠税详情：近日，兴城市宏基房地产开发公司新竹分公司总经理张某真是触够了霉头。先是公司被税务机关查出偷税，后又被葫芦岛市检察院批准逮捕。

　　其实，张某的霉头完全是自找的。据报道，兴城市宏基房地产开发公司新竹分公司总经理张某一惯不守法经营，不按税法履行责任和义务，而且绞尽脑汁指使该公司会计在征用土地、销售房屋等项目上采取设账外账，在正常账薄上少列收入；不开具税务机关监制的发票，进行虚假纳税申报等手段进行偷税，而且在税务机关检查时也不向税务机关提供完整的、真实的账薄、凭证等会计资料。经葫芦岛市地方税务局稽查局认定，从2003年至2005年，张某共偷逃国税款192万元。

　　有资料显示，张某是葫芦岛市第一个因为偷税而被捕的房地产公司老总。

　　《地产SHOW》歪解：张某因偷税换来一双钢手链，确实不合算。不过，想想张某几年来在偷税方面的“努力”，192万元巨额税款外加一副手铐，似乎也值了，好歹也混了个葫芦岛市第一的称号。不过估计这个称号哪个开发商也不想要。

　　假发票逃税终被查

　　欠税金额：337.65万元

　　公司名称：青岛宏盛房地产开发有限公司

　　结局：追缴税款及罚金，并移交司法机关

　　眼球指数：★★★

　　欠税详情：今年4月，青岛市地税局向社会各界公开曝光了2005年结案的9大涉税案件。青岛宏盛房地产开发有限公司利用假发票偷税案，以案值1000余万元荣登涉税案榜首。

　　据报道，青岛市地方税务局稽查局在对宏盛房地产开发有限公司进行检查时,发现该单位出示由“藏南建筑工程公司”开具的建筑发票有许多可疑之处，检查人员利用计算机技术对该单位的所有建筑安装发票进行了鉴别，确认开具金额为909.2万元的10份“藏南建筑工程公司”发票确属假发票。经进一步查实，在项目开发建设期间，该单位在没有真实业务的情况下，以“藏南建筑工程公司”名义为本单位大肆开具假发票虚增成本，共偷逃企业所得税337.65万元。

　　青岛市地税局依法做出税务处理决定，追缴税款337.65万元，加收滞纳金23.3万元，并处以所偷税款一倍的罚款，税款、滞纳金、罚款合计698.6万元。青岛市地方税务局稽查局已将该案移交司法机关依法追究刑事责任。

　　《地产SHOW》歪解：利用假发票偷税这种小儿科逃税手法也敢用，而且偷税数额巨大。真不知道该公司的负责人是怎么想的。莫伸手，伸手必被捉。