联合主办：

　　独家承办：

　　“国六条”新政的出台成为近期市场关注的焦点，其中“新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比重要在70%以上”的规定则最为引人关注。它预示以后的房地产市场中，90平方米以内中小户型普通住宅供应量将大幅增加，小户型将由原来的稀缺产品变为市场主流产品。

　　7月24日下午，新浪房产邀请《经济观察报》蓝筹地产版主编吕尚春、华远集团总裁任志强、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生做客新浪嘉宾聊天室，共同探讨90平方米房型的产业化前景、问题及对策。以下为实录内容：

　　精彩语录：

　　聂梅生：90平方米，70%这两个数字最后能不能实现，应该是市场说了算。

　　聂梅生：现在中小户型属于中低收入，我不同意这个观点，应该反过来说，中低收入住宅大部分是中小户型，中小户型不一定是中低收入。

　　聂梅生：目前国六条执行的期间，说的是十一五期间，也就是说应该是2006到2010年这个阶段，要执行这个政策。

　　聂梅生：这三部分人需要中小户型，但是这些人群要按照收入又可以分成低收入、中收入、高收入，收入阶层又分为三种，于是就可能有低收入的单身族、低收入的年轻家庭，低收入的三口之家，或者中收入的单身、年轻家庭、三口之家，高收入的单身、年轻家庭、三口之家。这么一来需要提供中小户型的人群加在一起就是九种，单身公寓是不是都做得一样，都是高档的，不见得，刚刚进城的打工族，就不需要高档的单身公寓，就需要廉租房这一类的，三种人加上三种收入，实际上是九种，其实中小户型并不是一种，现在我们的市场应该提供不同的类型给不同的买家。

　　聂梅生：90平方米以下的中小户型的市场是多层次的，是复杂的，是应该区别对待的，这样才能不会形成浪费、空置，才能够真正解决咱们想要解决的问题。

　　聂梅生：小户型给标准化带来契机，标准化给产业化带来契机，使其升级换代。

　　聂梅生：我不希望这次跟上海那一段限制套形面积要55平方米一样，上海用了十年才把55平方米的小屋消化掉。

　　任志强：日本丰田汽车制造商也是日本最大的地产开发商，有50%的生产量，大部分是工业化生产和产业化组合。

　　任志强：如果房价会下降，发展商不是傻瓜，就不盖了，为什么盖这么多卖不出去的房子。

　　任志强：在香港100平米以下的房子里面，按照套数计算的话，会占到香港总套数的70%-80%，但其中约有50%是政府社会保障的住房。

　　任志强：政策出台以后，所有人关心的都是90平方米的限度，我更关心国六条提出的社会住房保障体系的建立，假设把社会住房保障体系解决得更好的话，市场就会更加活跃。

　　杨熙(主持人)：各位网友、各位嘉宾，下午好，今天是新浪房产与《经济观察报》联合主办的“2006年蓝筹地产行动”的第一场启动论坛。沿袭去年的模式，我们将于近期持续邀请业界权威人士、地产大腕共议市场热点、走势。今天，新浪房产邀请到了《经济观察报》蓝筹地产主编吕尚春，华远集团总裁任志强，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，做客新浪嘉宾聊天室，我们今天谈论的主题是90平方米时代房子与城市命运。

　　国六条新政的出台成为近期市场关注的焦点，其中让所有人瞩目的一条是“新建商品房项目中，套型面积90平方米以下住房的比重要在70%以上”，对房产市场产生了比较大的影响，如果以后的房产市场按照这个规定执行的话，90平方米以内中小户型普通住宅供应量将会大幅度增加，90平米会对我们的住宅市场，对我们的住宅产业化进程，乃至城市的命运产生什么样？我们先请吕主编谈谈这个命题的缘由。

　　吕尚春(嘉宾主持)：我们对这个政策关注的时间非常长，在这期间，到90平米执行的细节，90平米套型面积的确定，都非常引人关注。现在这些都确定了，我们想既然都是比较确定了，我们就可以就这个产业的前景，以及这个产业将会面临什么问题，会有什么对策，在国外，欧美地区是怎么解决的，公共住宅和商品住宅之间的关系，我们想展开谈一谈，因为前一段时间，我们就针对某一条政策，某一条关注得过多，我们想这论坛次能够站得更高，从更宏观的视角来关注一下住宅产业化的前景，这个城市怎么样面对未来的居住的问题。

　　我有几个问题，我想先请聂会长来谈，聂会长以前是负责我们国家产业化工作的，负责过几个实验区，我还参观过大连的一个产业区。

　　聂梅生：对，当时住宅产业化在大连那边有一些基地。

　　吕尚春：以前的热点大家更多的是关注别墅、townhouse的概念，现在90平米户型将成为市场主流产品，这对住宅产业化将有何契机，您觉得产业化是不是有一个新的起点呢？

　　聂梅生：我说一下，产业化的问题，能不能实现，实际上中国的住宅产业化已经徘徊了12年，大概应该说是从1995年开始的。徘徊了12年以后，最终能不能实现住宅产业化，还是市场说了算，还是靠市场，而不是靠行政的力量。

　　90平米的事和产业化之间有没有关系，我觉得关键还是在市场上，同样的是，这两件事情都需要市场来支撑。首先说一下90平方米的事，文件发了以后，90平方米70%以上到底是什么意思，分歧了两个月，现在基本上是弄清楚了。一个是90平方米套内建筑面积到底是怎么回事，另外70%是一个比值，比值就应该有分子和分母。分子就是90平方米，分母是什么，分母到底是指的是项目还是指一个地区的总量。这次细则，是把分母弄清楚了，是指总量，指项目。这个东西弄清楚以后才好说市场。

　　165号文件发下来以后，我一直在说，90平方米不管你说的是什么，70%也不管你说的是什么，这两个数字对应不对应，这实际上是市场的问题，我一直存有疑虑，90平方米是否对应了70%的未来市场，不管是中低收入市场还是中小型市场，还是福利性质的，我一直没有看到这两个指标的相关性论证，为什么正好90平方米就对上了这个70%。先把它放在这，先不说，我认为，这个事情最后能不能贯彻执行到底，还是市场的问题。

　　我愿意在新浪网和《经济观察报》的权威媒体上说一下，也希望能通过这个平台谈谈我的看法。最近我收到了一个上海开发商给我的一封信。他说控制套内建筑面积并不是新话题，在上个世纪，国家纪委曾多次下文强调套内建筑面积的问题，六五到八五期间，普通住宅的规定是55平米，高层住宅限制在65平方米，十多年前，这家开发商共建设了一千万平方米这类的住宅，当时政府要求强制执行55平方米的任务，所以，上海市场在那个期间都是55平方米的面积。最后，上海用了十年才能这些户型消化掉。

　　这里面说明一个问题，90平方米70%这两个数字最后能不能实现，是市场说了算。这方面我一直没有找到相关的论证，我对这个问题的看法是这样，2000年以后和90年代的上海55平方米，不一样的地方在哪，现在这个市场，2000年以后建设的住宅确实是建筑面积比较大，（但是95年到2000年之间建设的面积没有这么大）所以就造成了中小套型好像在市场中很少，造成了中小套型在市场中的比例太低，现在中小套型在很多的城市都是处于比例低。所以现在的政策要改变这个局面。目前国六条执行的期间，说的是十一五期间，也就是说应该是2006到2010年这个阶段，要执行这个政策。

　　这两个数字的核心是即将建设的中小户型面对的市场的需求是什么，这个始终没有把它搞得特别清楚，等于把很多事情混合在一起在谈，什么是未来的市场需求，我们就来把中小户型的需求来分类，到底哪些人要把中小户型，首先把福利社保性质的分出去，属于廉租房或者属于经济适用房当中要解决低收入的人群的分出去，这部分是比较小的，但是这部分跟商品住宅不是一回事，我分的人群中是把这部分分出去的，这个无论从哪个角度来说，都是政府应该考虑的问题。抛去这部分，到底谁是中小户型。

　　我想有三部分人是中小户型的用户，一个是单身族，他需要单身公寓、青年公寓、studio，北京的单身公寓一直卖得很好，国外一些国家到现在都一直存在着这种单身公寓、青年公寓、studio的形式，一般这种房子，单身公寓一般在30-50平方米，确实是小户型，很小，但是做得很精。

　　第二个是年轻夫妻小家庭，他还没有孩子，一居室的房子就够了，一般是50-70平方米，他们的情况是，新婚、孩子很小的情况。

　　第三个是三口之家，或者说是稍微挤一点，临时父亲母亲来，需要大一点的房子，这个可以在70-90平方米，实际上是这么几类人。

　　这三部分人需要中小户型，但是这些人群要按照收入又可以分成低收入、中收入、高收入，收入阶层又分为三种，于是就可能有低收入的单身族、低收入的年轻家庭，低收入的三口之家，或者中收入的单身、年轻家庭、三口之家，高收入的单身、年轻家庭、三口之家。这么一来需要提供中小户型的人群加在一起就是九种，单身公寓是不是都做得一样，都是高档的，不见得，刚刚进城的打工族，就不需要高档的单身公寓，就需要廉租房这一类的，三种人加上三种收入，实际上是九种，其实中小户型并不是一种，现在我们的市场应该提供不同的类型给不同的买家。

　　我曾经考察了韩国、美国、新加坡的住宅市场，90平米以下的住宅可以是普通住宅，也可以是针对高级白领的公寓，90平米和收入绝对挂钩，这个事情我觉得不科学，现在很多的媒体上动不动就是好像有钱就住大户型，没有钱就住小户型，其实美国曼哈顿的小户型都卖得很贵，所以收入和小户型是没有关系的，小户型不等于便宜，大户型不等于贵，这是要根据市场的需求。

　　如果现在中国的住宅市场再不细分，再不区别对待，中小户型还是做不好，因为设计单位不可能现在通过设计竞赛捞出来好的户型，对象不一样，肯定捞不出来，9种人必须按照市场细分，刚才念的55平方米的上海的户型是不一样的，现在的市场分为梯度了，要对号入座，我现在比较担心小户型的事，我觉得已经不是以前的时代了，我们先说市场，90平方米以下的中小户型的市场是多层次的，是复杂的，是应该区别对待的，这样才能不会形成浪费、空置，才能够真正解决咱们想要解决的问题。

　　然后是产业化，产业化的前提是标准化，没有标准化无法实现产业化，产业化是按照标准来做的，大量的标准出来之后，才能使质量提高，价格降低。我认为中小户型比较容易实现这个操作，户型越大，设计的个性化越强，150平方米我可以做成三居室，可以做成四居室，可以有一个阳台可以有两个阳台，但是在90平方米以下的中小户型比较容易实现产业化，起码部分核心部件可以产业化。

　　在日本和美国，它就是面积不是很大的房子，两件事情是产业化的，一个是洗手间，它是标准化的产业化，起码主要部件是标准化的，另外一个就是我们谈了多年的全装修房的事，全装修房，越是大户型，越是别墅无法全装修，因为房子太大了，但是小户型全装修就可以产业化，全装修和产业化是一对孪胞兄弟，材料可以解决很多房子的问题，这样全装修才有意义，否则还不让大家自己来做。全装修这一块我后来放弃了，我说一件事情如果你说了十年，市场都不认可，全装修和产业化是一块说的，是孪生的，现在开发商也不认可全装修，绝对是说全装修的人出了问题，要接受早就接受了，所以后来我就不说这个事了。我觉得这次有契机，中小户型容易实现标准化，也容易实现全装修。这么一来，全装修产业化的中小户型最终会成为升级换代型的住宅，升级换代是比较重要的。

　　一些经济学家认为房地产行业是劳动力密集型产业，说你们不就是和和泥、钢筋水泥嘛，说房地产是拉了整个中国经济的后腿，因为你们没有知识含量，说房地产应该从支柱行业中淡出。我很不同意这个观点，确实现在住宅产业化的水平不高，但是你看看国外的住宅建设和房地产，绝对不是劳动力密集的，到国外的工地考察，根本没有什么人，没有什么劳动力，就是一个工人在那，老板说就怕他走，技术相当密集，我们最后还是要跟国外一样，走上一样的产业化的路，原来中国的彩电不行，现在也行了，原来的汽车也不行，现在也行了。

　　这个产业本身不一定说在全世界都是劳动力密集，拉了后腿了，这次宏观调控有一个契机，希望大家把注意力放在住宅产业化上，住宅这次要升级换代，从中小户型做起，这点比较容易做，现在开发商已经有一批愿意这样做，原来你说什么，反正房子盖好了卖得出去，又是这个概念，又是那个策划，足以了，不愿意弄这些事，现在像万科、当代、任总做的智能化，水平已经相当高了，一些开发商愿意这么做，小户型给标准化带来契机，标准化给产业化带来契机，使其升级换代。

　　现在中小户型属于中低收入，我不同意这个观点，应该反过来说，中低收入住宅大部分是中小户型，中小户型不一定是中低收入，是全方位的一个市场，中小户型要考虑节能和环保，这一块中小户型都是要的，应该把目前绿色生态的标准对了一下，放在中小户型里面，中小户型、住宅产业化和节能省地、节能环保这三股绳要拧在一起，中小户型这个事才好做。要做就做好，这样才能有换代行型住宅，我不希望这次跟上海那一段55平方米一样，上海用了十年才把55平方米的小屋消化掉。