●六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

　　●外资房企投资额超1000万美元，注册资本不得低于50%；境外人士住满一年且实名才能购房自住

　　◎外资准入门槛提高

　　核心内容

　　1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。

　　2、外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。

　　投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。……

　　5、境外投资者通过股权转让等其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务……

　　解读1　　提高门槛以打击机构投机

　　对于国家有关部门此次出台《意见》的目的，中国企业海外发展中心经济学家孙飞表示，主要就是提高外商进入中国房地产市场的门槛，打击投机行为，理性引导、合理规范市场，挤压外商投资中的泡沫成分，“这一点在《意见》第一部分，即规范外商投资房地产市场准入中表现的较为明显。”

　　商业存在原则为防境外游资

　　“第一部分共分为五个条款，其中第一条要求境外机构和个人遵循商业存在的原则，在境内按规定申请设立外企。从字面意义上理解，是指外资进入境内后应有合理的商业实体，实际上是为了防止境外黑钱、游资进入国内房地产市场，继而打击投机、挤压泡沫，防止不法机构或个人‘洗钱’。”孙飞分析说。

　　“注册资本达投资额50%”影响不大

　　孙飞同时称：“第二条要求外商投资设立房企，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。相对于国内35%的项目资金充足率来说，整整高了15个百分点。

　　如此一来，外资进入境内的门槛将有所提高，一可在房地产市场上防止烂尾风险，二可有效降低金融市场资金断链发生的几率。“

　　接触过不少外资企业的戴德梁行认为，注册资本不低于50%的规定，对外资影响不会太大，因为他们接触到的外资企业基本能达到50%的自有资金，外资的优势就是资金。

　　外资企业新世界地产公司常务副总经理蔡健伟同意戴德梁行的说法。他称，公司开发的所有项目中，自有资金的比例都在35%以上，部分项目可以达到50%，因此《意见》的这个限制不会有大的影响。

　　对普通职工权益高度重视

　　“后面的几条主要是规范并明确外资在境内房地产市场投资、申请设立房企的程序，以及企业并购等相关行为。值得一提的是第五条要求：境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。”孙飞强调说，“以前在涉及外资的一些商业谈判中，也曾要求外企安置职工，但从未提得如此明确。这一条款说明有关部门对普通职工权益的高度重视。”

　　未禁止运作规范外资投资

　　中国世代投资控股集团总裁禹晋永认可有关部门出台《意见》有限制外资炒房、提高投资门槛的目的。他同时表示，《意见》并未禁止运作规范的外资投资中国房地产，“政府只是在引导外资进入合理合法的领域，他们这么做是很有必要的。因此对于中国世代这样背后有境外资金支持的企业来说，今后在具体运作中并不会受到影响。”

　　◎加强管理外资房企

　　核心内容

　　9、……有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。

　　解读2　　严控囤地影响外企储备土地

　　对于《意见》的第二个部分“加强外商投资企业房地产开发商经营管理”，戴德梁行认为，关于“囤积房源和土地等问题的管理”会对外资有一定影响，但影响不会太大。

　　该公司认为，囤积房源和土地，等待最佳时机出售是一个商业技巧，可能内资外资都会采用这种营销手段。对于这一手段的限制会对外资有影响。但外资主要投资开发商业类项目和高档住宅，较少投资开发普通住宅，而且发达国家有资本运作的规范和企业文化，本次宏观调控重点针对普通住宅，大的政策方向下，对外资影响不会太大。

　　新世界地产公司常务副总经理蔡健伟认为，外资企业囤积房源的可能性很小，一般都希望尽快销售，但对于囤积土地的限制，可能会有影响。

　　他表示，一般外资公司会储备1-4年的土地开发量，主要原因是需要保证开发的连续性，品牌发展的连续性。

　　他表示，需要澄清的概念是囤积与储备不同，如果没有了土地储备，对外资企业的品牌建设会有很大影响。他指出，可以限制外资在住宅交易市场上的进入，但对房地产开发而言，限制的必要性不大。

　　◎加强管理境外机构和个人购房

　　核心内容

　　10、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。……

　　11、符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。……

　　解读3　　对境外购买设限符合国际惯例

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这次政策对境外人士购买进行了非常严格的限制，可以说对市场产生的影响非常大。对遏制短期投资造成的泡沫有一定作用。

　　2002年后境外人士购房不设限他介绍说，我国之前将商品房分为内销房和外销房，2002年前，特别规定境外的企业、组织和个人，包括港、澳、台人士在境内只能购买外销商品房，而不能购买内销商品房。2002年之后取消外销房、内销房的区别，原本需要支付相对较高购房款的境外人士也可以用平价购买境内的住宅，而且购房套数也不再受限，除了买卖合同必须经过公证这一步骤之外，境外人士几乎与境内老百姓可以享受同样的规定。

　　外资购房间接导致房价上涨这样导致不少境外人士大量购买商品房，在一定程度扩大了需求，进而因供需不平衡而导致房价上涨，这个现象在深圳比较明显。外资大量进入我国房地产业，也推高了外界对于

　　需要细则辅助政策实行董藩表示，按照国际惯例，对短期投资要设限，一靠税收二靠准入。我国现行做法与国际做法类似，但仍需逐步完善。目前执行中的政策仍有一些问题需要解决。

　　比如虽然实行了实名制和年限，但是对购买套数没有限制。同时目前实名制的说法仍比较含糊———如果境外人士找人代购，应该如何进行有效管理？此外，如何界定是自住还是非自住？董藩认为，这些问题还需要细则来明确规定。他说：“如果没有细则支持，仍然无法将外资具有炒房行为的购买堵在国门外。”

　　这几年在投资国内房地产业的外资中，我们可以看到摩根士丹利、摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等国际资本巨头的身影。而最近两年在北京最活跃的外资之一，当属来自新加坡的凯德置地。两年内其在北京的投资规模超过了80亿元人民币。

　　个案：凯德置地既开发住宅也收购商业

　　凯德置地在北京的投资既有开发也有收购。2004年其开发了亚北高档住宅“上元”和顺义

　　今年5月，凯德置地又以13.2亿元收购了西环广场商用部分；7月，凯德置地又在朝阳区新添了两个住宅项目。集团相关人士也曾表示，凯德希望长期持有北京这些优质物业，以满足日益增长的投资者需求。

　　北京之外，凯德置地还在广州、成都先后落子。

　　局面：上半年外资投资地产总量约35亿美元

　　上海媒体报道，仲量联行7月12日发布了2006年上海房地产市场研究报告，报告显示，2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元，占2005年国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要的投资城市集中在北京、广州、上海三地。据初步统计，2006年上半年外资投资中国房地产总量已相当于去年全年投资的70%，约在35亿美元左右，投资项目主要集中在高档住宅物业，办公楼所占比例较多。外资入华投资确实越来越显得来势汹汹。

　　原因：固定资产投资扩大给外资提供大环境

　　值得注意的是，凯德置地在2004年以前已在华投资房地产业10年。其中80%的业务集中在上海地区。也就是说从2004年才开始进行全国性的扩张。而摩根士丹利、花旗等外资投行也是集中在这两年在华投资频频出手。戴德梁行商铺部王玉珂认为，在2004年左右，外资进驻中国的步伐逐渐加大是因为大环境给了外资一个极好的出手机会。王玉珂认为，这两年中国的固定资产投资很大，固定资产投资扩大后，对资金需求极大，外资往往将钱投给急需资金的项目，而自己可用较低的价格收购一些项目，从而获得较高的投资回报。

　　国内这两年的宏观调控客观上也给外资进入提供了条件。2003年开始的银根紧缩，让许多项目急于寻找融资渠道，2004年的土地禁止协议出让，让外资房企更容易从公开市场获得土地。然而随着外资的汹涌而入，不少炒房式购买也应对而生，最后也成为调控之一。

　　本报记者关爽

　　采写(除署名外)/本报记者许子凌 张学冬 张家齐