作者：王其明，李乐

　　编者按：政府出台调控政策的初衷，主要是稳定市场、平抑房价、更好地解决中低收入人群的住房问题。但这些政策的客观效果之一，很可能是导致整个行业产生“马太效应”，即强者愈强，弱者愈弱。

　　正所谓几家欢乐几家愁，面对又一轮调控风暴，无论本土还是境外的各路地产豪强，都有自己的盘算。我们不妨细细观察，揣摩一番。

　　万科：15亿苏杭汉夺地

　　与万通泰达携手天津

　　5月31日，万科以摘牌方式兵不血刃地拿下了苏州沧浪区冶金厂地块，该地块占地面积近13.5万平方米，总地价约6.3亿元。

　　此前6天，即5月25日，万科又在公开竞价中轻松击败唯一的竞争对手，获得杭州市江干区九堡镇两幅地块，正式进入杭州市场。这两幅位置相邻地块总占地接近8.5万平方米，成交价4.7亿元。

　　据业内人士称，上述苏州地块原来有数家竞争者，但最后时刻全部放弃，很可能受到5月29日调控细则出台的震慑。而万科在杭州拿下的两块地，楼面地价每平方米仅2600元左右，比同一地段早先出让的地块单价大约便宜了300元上下。

　　这也是今年初迎来新一任董事长刘爱明后，上海万科首度出手拿地。据悉，在上海、杭州及宁波等城市，万科正就多幅心仪的土地进行具体的考察和谈判。

　　万科集团总经理郁亮早先曾表示，今年公司将投资200亿元用于土地储备。按此推算，即使只是其中三分之一用在长三角地区，也将高达70亿元。而刘爱明近日也透露，明年万科在长三角区域将有20个项目同时运作，2008年预计达到30个，3年后本区域内公司楼盘的销售额要达到100亿元。

　　与长三角一样，环渤海也是万科近期战略加速扩张的重心。

　　5月26日，万科董事长王石亲自飞抵天津，与万通、泰达共同签订泰达时尚广场项目的合作开发协议，万科由此杀入意欲建成“下一个浦东”的新热土滨海新区。此前万科在天津已同时拥有五个在建或在售项目，其中东丽湖项目占地逾4000亩，是迄今为止万科开发的规模最大的社区。

　　有意思的是，同样是在5月31日，万科在武汉以3.89亿元再获一幅占地2.5万平方米的商住用地。

　　调控虽然风高浪急，万科却似乎不为所动，该出手时就出手，行业大佬的风范与十足的底气。

　　凯德：30亿连环“空袭”京杭蓉

　　不是危机是机会 外资借力再扩张

　　雷厉风行的新一轮地产调控，看来并没有阻挡外资的扩张步伐。

　　5月30日，凯德置地与成都置信实业(集团)有限公司合作成立了一家房地产公司。这家名为四川置信凯德实业有限公司的合资企业，注册资本7亿元人民币，双方股本比例为50∶50，而作为大股东之一，凯德置地将向该公司注资10.9亿元人民币。这家来自新加坡的大地产商借此首度进入中国西部重镇成都。

　　5月18日，嘉德置地(CapitaLand)宣布通过间接独资子公司凯德商用中国投资Beta有限公司，以约2.6亿新元(合计人民币13.2亿元)收购北京金融街控股有限公司名下的北京市西直门西环广场部分商用物业。5月16日，凯德置地以5.62亿元拿下杭州一幅占地近6万平方米、可建筑面积约13万平方米的住宅地块，计划在2009年前建成约1200套中高档住宅。

　　短短两周之内，凯德置地及其母公司嘉德置地在中国市场含笑用兵，直接投资额接近人民币30亿元。

　　对于刚刚启动的本轮调控，凯德的积极乐观姿态耐人寻味。凯德置地中国区总裁林明彦日前在新加坡公开表示：“中国政府的目的是为了遏止投机，增加住房的有效供给，立足长期投资中国市场的凯德置地，十分欢迎旨在促进房地产市场长期健康发展的政策出台。”

　　显然，与国内若干主流地产商一样，深谋远虑的凯德更多地把调控视为企业继续发展的机会，而非危机。

　　首创：17.6亿抢占北京摩根中心

　　敏感时刻高价收购烂尾地 开发商与政府在调控中博弈？

　　5月26日，首创置业与阳光股份联合体经过多轮激烈竞价，最终以17.61亿元(高出底价9.9亿元近八成)将北京摩根中心地块收入囊中。

　　去年8月，正值上一次宏观调控高潮期间，北京清河地块以25.65亿元刷新了地价纪录，令以平抑房价目的的调控十分难堪。如今的摩根中心，似乎又扮演了去年清河地王的角色。

　　另据了解，摩根中心是个官司缠身的烂尾楼。该项目早年与北京建工集团关系密切，后转至现开发商手中，其债权债务关系一直未曾理清。今年年初，北京市国土局以并拖延交纳土地出让金及闲置超过规定期限为由，将项目地块收回，摩根方面不服，一纸诉状将国土局告上法庭，引发一番行政诉讼。而日前国土局又将其推出公开拍卖。

　　新一轮调控风暴来袭前夜，又面临官司判决结果未公布如此复杂的局面，首创颇为大胆的竞购决策，确实值得玩味。

　　答案也许只有一个：首创方面认为，该项目未来可观的获利前景，值得自己冒如此之大的风险，这与去年华润拿下清河地块时的心态十分相似。也就是说，调控并未改变地产商对市场的预期，他们显然坚信类似的优质项目地块供应将愈加稀缺，也会带来更高的利润。

　　同时，地方政府主管部门在摩根中心收回及重新拍卖的整个过程中扮演的微妙角色，令人关注。在这种情况下，一心要通过行政调控达到稳定市场目标的政府，是否应该更好考虑一下政策的实际效用与自身的准确定位呢？

　　大摩：45亿美元增资中国

　　称外资进入不过“刚刚开始” 否认为博人民币升值而来

　　中文说得极为流利的摩根斯坦利执行董事 Garth Peterson，成为5月31日在上海举办的一个高端商业地产论坛上无可争议的焦点人物。

　　“到目前为止境外投资者还没有大规模进入中国市场，只是一些媒体把这种现象夸大了而已。”Garth Peterson开宗明义地表示。同时，他也坚决否认了大摩快速增资中国是博人民币升值而来。

　　按Garth Peterson的说法，现在大摩在中国的投资额，不及在日本的5%，而且自1997年亚洲金融危机之后，亚洲房地产市场承受很大压力，西方投资机构不敢贸然进入，连较为进取的大摩本身，也是20世纪90年代末才逐步增资亚洲，1998~1999年间进入日本，迟至2003年才再次踏足香港。

　　“实际上我们基金运作中都有一个规定，如果买下别国的地产物业，而这些物业所带来的收入不是美元，要进行货币对冲，所以人民币升值与否，对我们的投资收益没有影响，”他强调说，“要从人民币升值中得益，有很多不同方法，投资房地产是一个非常笨的办法！我们以及99%像我们这样的机构投资者，都不会作这种考虑。”

　　双方唇枪舌剑之际，坐在一旁的荷兰ING和瑞士信贷银行代表马上出面力挺Peterson。ING中国区域投资总监蔡丽丽解释说，机构投资者在进行投资决策时，会有按照本地货币为基准的项目财务测算，投资及收益均依据同一汇率水平计算，投资委员会也不会允许项目回报率一部分有货币升值体现这种说法出现。

　　瑞士信贷银行上海副总裁张力则称，对国外基金来说，这是一个涉及风险管理的问题。“风险可分为房地产市场风险和货币风险，两者要分开看，前者是熟悉房地产运作的基金可以预估并一定程度上能够承受的，而后者(即货币风险)必须剥离出去，因为他们不是这方面的专家，”张分析说，“因此从汇率角度来说投资房地产没有任何收益，真正的收益来自房地产自身的增值。”

　　不过，不管Peterson还有它的国际盟友们如何施展浑身解数进行反击，国内官方和民间对一波波涌入的外资葫芦里到底卖什么药，总是心存疑虑。毫无疑问的是，这个话题将会继续争论下去。