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中国房地产上市公司10强颁奖典礼(图)

http://house.sina.com.cn 2006年05月19日15:50 新浪房产
中国房地产上市公司10强颁奖典礼(图)

图为中国房地产上市公司10强颁奖典礼现场

  中国地产界最具权威性与影响力的活动之一,新地产“中国房地产上市公司十强系列评选”已落下帷幕,中国房地产上市公司十强年度评选已历时六届,该评选活动所具有的公信力和影响力赢得了社会各界的广泛认同。作为一项极具参考性和商业信誉的评选,一直非常重视品牌价值,并将在“专业性、客观性、影响力”的指导思想下,去进一步深化其品牌影响力和专业度。

  2006年5月19日,“中国房地产上市公司十强年度颁奖仪式”在昆泰嘉华酒店隆重举行,地产界知名开发商,著名地产学者,媒体记者一起参与了本次活动,新浪房产对本次颁奖进行现场直播,以下为实录内容:

  主持人:各位来宾大家下午好,2006年度新地产中国房地产上市公司10强颁奖典礼我们现在开始,我是中原地产的李文杰,今天下午的颁奖仪式由我主持,我们首先掌声有请我们新地产的主编张文豪先生介绍一下我们2006年新地产中国房地产上市公司10强评选的过程,介绍今天参会的嘉宾,还有我们在评选的过程有什么要求,首先有请我们新地产主编张文豪先生!

中国房地产上市公司10强颁奖典礼(图)
新地产主编张文豪

  张文豪:谢谢各位!首先代表新地产对我们相关部门对今天到我们会的各位嘉宾表示最热烈的欢迎,我们先简单介绍一下我们这次会议的一个基本的情况,我们新地产的房地产上市公司10强评选已经是第六届了,今年的十强的评选基本延续了前几届的标准,通过上市公司的规模,盈利和增长性的多项指标,加上专家团对品牌形象的打分,从而评定出中国上市公司的十强和各项单项奖,下面我简单的说一下我们评委团的组成,巴曙松、赵晓生、李文杰,陈劲松、李国平、陈基强、陈明连、张宇等等,这个就是我们评选的简单的情况。

  今天我们觉得新地产非常的荣幸,在这几年跟在座的各个企业共同成长,见证这个火热的行业一路的发展轨迹。首先我们向今天能够参加评选和得奖的上市房地产公司表示敬意,因为在过去的一年里,你们给我们的购房者提供了越来越优质的房产,给资本市场的投资者带来了更为丰富的回报,在座所有上市公司的去年的股价上升的幅度都是以倍计的,最高的是四到五倍,超过了房价的上升速度,我们的销售公司给大家提供很多的实际实惠的同时,我们新地产能够做的就是今天给大家奉献了对去年业绩的肯定,就是奖杯,还有美酒,还是供大家交流的平台,我最后给大家做一个解释,就是我开一个头,由李文杰做主持,大家欢迎李总。

  主持人:谢谢我们的张文豪主编,最近我觉得市场涨的非常快,这次新地产搞了中国房地产上市公司10强评选,也是非常的有意义。前两天很多人都问房价还要涨,很多的政府官员也在说怎么限制房价的涨,参照这个上市公司的涨停看一下,我们今天的会议安排是三个阶段,一个是主题论坛的发言,我们请了一些评委为我们就上市公司与中国房地产市场有一个主题的发言,我们有四位嘉宾,最后我们举行十强的奖项颁奖。首先有请我们的东方高圣投资顾问公司董事总经理林仁兴,他做一个演讲主题是房地产上市公司的并购与2006年的并购趋势,他们公司主要对国内包括泰达、还有壳牌的咨询顾问,掌声有请!

中国房地产上市公司10强颁奖典礼(图)
东方高圣投资顾问公司董事总经理林仁兴

  林仁兴:感谢主持人,各位嘉宾下午好!我今天下午演讲的题目是“房地产并购风云渐起,我的讲题分四部分,首先是中国房地产企业的现状,第二个讲一下国内房地产并购的原动力,第三个讲一下国内现在房地产并购模式;第四个因为今天的主题是上市公司,讲一下上市公司进入G时代以后,G时代的房地产上市公司的整合的趋势。

  回顾2005年!我觉得国内的房地产并购有三个案子值得我们来集中关注,第一个案子就是万科收购南都,05年初,万科通过旗下的公司,花了18.57亿元收购了上海南都的和苏州南都的股权;第二个值得我们大家关注的是三菱集团以9.8亿元收购了中远三菱置业50%股权,这个是外资;第三个案子就是北京的两大国有企业,北京天鸿和北京城市开发公司的合并,这个合并案之后就是资本实力,总资产是500亿,年收入是100亿,这是回头看05年我们觉得在房地产并购当中可圈可点的三个案子。

  具体来讲,国内现在房地产的企业生态,我们可以画一个图,这个图实际上主要是三个资本,一个是境外资本,一个是国有资本,一个是民营资本,境外资本可以分为产业资本和经济资本,在这个图当中,我们可以清晰的看到,在整个房地产企业当中,就是国家队和外资队和民营队三股力量。

  06年的房地产百强研究报告显示,我们房地产百强企业05年销售额是2850亿,占全国市场的18%,反映了房地产企业集中的发展,这个趋势在06年进一步加大。在国家队当中,我们看到国家队基本是两个队伍,一个是中央企业。现在中央企业05年10月国资委由发展了8家,加上原有的一共13家,像招商、保利、华润等等,第二类企业是地方大型国企,像上海实业,天津泰达、北京首创等等都是非常典型的,这是地方国资企业,这些企业有什么特点,或者这些企业将成为现在我们讲的房地产并购当中的三驾马车最主要的一架,他优势主要是资金和土地的掌控权,他的资金来源比一般的开发商来的丰富;第二个他的土地,由于历史形成的土地的积累比一般的企业丰富的多。

  第二个力量我们强调的是外资队,05年房地产利用外资是319亿,同比增长是40%,房地产已经连续4年成为我国外商投资行业当中仅次于IT的第二大产业。05年开始起,房地产产业进入了WTO发展的后期,进入了全面的开发,大家可以到处看到外资的踪影,在这个房地产的外资当中,我们分成两类,一个是产业资本,一个是房地产基金,产业资本和黄在内地的土地储备超过了600万平米,占整个的93%。房地产基金主要来自于欧洲、欧美、东南亚、香港的海外地产基金,比如荷兰的ING,澳大利亚的麦格里等等,房地产投资比较看重的是成熟的地产。

  第三类房地产行业当中的民营队伍,他的特点就是民营资本对于内地环境和市场环境的深刻理解,民营企业的03年的宏观调控对房地产的应对是一个灭顶之灾,很多的企业倒下了,但是在恶劣了环境当中,仍然有一批,像合生创展、万通、顺驰等等大的企业纷纷的涌起,这些企企业也形成了上市公司的结合,这样他也通过这个时期开始进行全国的跨区域的经营,这个过程当中有时时的并购,在这些企业当中,他们非常重要的一个渠道,可能很多的企业没有开使用呢,因为很多的企业实现了上市,上市的过程当中可以以股权作为手段,大家降低了原来用公司买一个地段等等的风险。

中国房地产上市公司10强颁奖典礼(图)
现场主持人北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰

  今天评选的是十强,我们搞资本的比较简单,就以市值为标准,国内房地产上市公司市值前五名的有统计,万科是239亿,陆家嘴是144亿,另一个是金融街、还有招商局,为什么要讲这个呢,因为我们要做这个对比,合计黄埔05年3073亿,最大的万科就是占了10%,由此看来,我们讲到房地产企业最主要的一个特点就是资金密集型,而恰恰由此看到,我们的房地产企业跟资金密集型的特点背离了很多,最大的就是239亿,这个是我们觉得房地产企业并购的原动力第一个最主要的特点,就是行业结成度低和资本密度严重的背离。

  香港九家房地产公司占据了市场份额的80%,国内是18%,第二个是大规模的竞争,要求我们龙头企业通过并购扩展和巩固优势,为什么我刚才讲去年值得回顾的第一个案子就是万科,换句话说万科摆在王石面前的第一个题目就是并购,怎么样提高万科的市值。能够在国内这几年迅速的成长,至少能够购得上一些大企业,跟他们站在一起,这个为并购提供了很好的土壤。

  第三个由于外部环境的宏观调控加快了我们并购的速度,最近国务院出台了一些政策,无外乎就是从银行的信贷,提高房地产业竞争的门槛,加速我们并购的运作的速度。

  第四个就是新资金的引入也衍生出更多的需求。

  四种并购的需求的背景,在这种背景下,我们来看国内房地产企业的并购,大概可能就有四种模式,第一个是战略合作型的;第二个是资源重组型的,第三个是业务扩张性,第四个是借力出击型的。我觉得战略合作非常典型的案子就是04年我们合作的天津泰达,入股北京市场,以3.08亿入股万通,成为万通集团的第一大股东,万通也由此进入了北京市场。第二个是资源重组型,主要体现在国有企业上面,就是我刚才讲的中央的五家企业的整合。第三种是业务扩张型的,主要是体现在两类企业,一类是管理型的大企业,我们把万科定位为管理型的大型企业,另一个是打通民营渠道的民营企业,像富力,借机出击型是别的行业的,看好房地产的发展,利用自己的土地储备进行多元化的扩张,这种多元化的扩张05年有一个案子,是一个公司收购西安的莲湖区的几块土地跟上海市的一个企业。

  最后一部分我讲一下中国房地产整合的这种趋势,现在整个我们的法律环境和市场环境发生了天翻地覆的天津,《公司法》、《证券法》等等所有的法规都在05、06年做了天翻地覆的修改,包括05年出台的外部投资者对上市公司的战略投资的管理办法等等,对这些办法我们形象的比喻我们整个的上市公司环境进入的G时代,它有三大特点,第一个是融资和再融资的方式更加市场化,第二个外资进入资本市场的方式更加多元化,另一个是股票作为我们的资本手段,各式各样的大型交易,并购方式将成为房地产企业收购的一个方式,为什么外资能够进来到国内肆无忌惮,并不是自己企业有多少资金,是国内收购了,国外的资金,实际上就是股权自主的方式解决资金的问题。

  在这个并购趋势当中,房地产并购当中,应该说金融工具和财务技术的创新体现的非常明显,国内现在房地产的投资资金,抵押资产的管理公司,储蓄贷款协会各种机构,房地产企业利用这种资源集中化,以股票作为收购的对象,为提高市值企业通过整合中小型的企业提供便利,换句话说给原来的中小型的地产公司一个很好的退出渠道。减轻了收购方的压力,同时也减轻了被收购房转换过程中对支付的担心。

  像最近富力跟跟河南一些的合作,万科跟中信资本的合作,在这样的大牛市的背景下,以股权作为支付的方式,会成为我们整合的一个非常大的特点。

  最后一个我讲一下在整合的过程当中,三驾马车,我们定义的三驾马车,第一是境外资本,另外一个是国有企业,第三个是管理型的大企业,会成为06年,乃至于今后三年房地产并购的三驾马车,我今天给大家做的交流就到这里,谢谢大家。

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