新地产记者 石东 宜冰 庞建新/文

　　5月17日19：00时的央视《新闻联播》开播后不久，地产圈的人士就开始迅速地互相通话商讨，其中心内容是关于一个信息：等待中的中央政府对房地产市场的整顿措施终于推出了——在当日由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，专门研究了促进房地产业健康发展的措施。会上，房地产行业在国家经济运行中的地位，被再次明确为重要支柱产业

，而这一概念是2005年年底中央经济工作会议上首次提出的。

　　针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。

　　“国六条”因何出台？

　　除了总的方针之外，国务院常务会议有针对性地提出了具体的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

　　这六条措施，被市场人士称为“国六条”。

　　建设部政策研究中心处长赵路兴告诉新地产，去年的宏观调控政策出台后，房价尤其是以北京为代表的大城市的房价仍然没有得到有效控制，相反还出现了大幅反弹，不仅社会反映强烈，而且也给房地产市场的健康发展埋下了隐患。因此，中央觉得有必有采取措施，继续实施调控，控制房价。

　　赵路兴还表示，在那一轮调控中，虽然国八条、七部委文件都明确提出要改善住房供应结构，但是在此后的一年中，这句话几乎成为一句空话，没有得到落实。“很多地方，大户型、高档住宅仍然占到很大比重，中小户型、中低价位的住房严重供不应求。因此，这一次的国六条，中央决心要把住房供应结构问题作为重点加以解决。”他对新地产说。

　　实际上，房价上涨得过高过快，已经使得长期以来一直认为房价理应上涨的地产大佬任志强都心生寒意。

　　“但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。”虽然还没有拿到一季度的全部数字，但任志强还是从已有的数据中，看到了房价所带来的变化。“不知道政府会在这一轮房价变化中采取什么样的调控政策。因此，这一轮的房价再涨是个危险的信号。”任志强担心的，显然是面对过热的市场，政府如出招稍有偏颇，将给市场造成灾难。

　　4月底，业内另一大腕潘石屹在博鳌论坛期间接受媒体采访时，也首次表示出忧虑：今年的房地产价格上涨得非常奇怪，不太正常了。“任何一种产品上涨得不正常的时候就肯定要出事。”潘石屹说。

　　北京科技大学管理学院教授赵晓则从更宏观的视角向新地产讲述了“国六条”推出的背景：当前，房地产泡沫化问题日益显现，由房地产引发的社会问题(如失地农民、高房价导致的怨声载道)也已经日趋严重。

　　一面是涨幅剧烈的房价，一面是引发的诸多社会问题，对房地产行业操刀手术，显然已是政府的当务之急。

　　“国六条”新在哪里？

　　“国六条”的适时推出，让任志强紧绷的心松了下来，他所担心的急风骤雨式的调控风暴没有来。

　　与任志强一样，由于对过去调控引发的市场风波心有余悸，新的措施如何能够既有利于行业的稳定与发展，又不对市场造成负面影响，一直是行业内人士关注的焦点。

　　而新亮相的“国八条”，果然与以往的调控政策有了很大的区别。

　　区别之一，调控的着眼点不同。

　　在任志强看来，与前几次的调控不同，过去许多措施是直接针对于市场或市场中的经营主体与消费主体，针对于交易过程与交易对象。但此次调控的重点则在于政府的管理、引导、规范、监督，让曾经出现的中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突转化为合力，共同解决市场中的供给结构，房价过快增长与低收入家庭的住房保障问题。

　　“分清政府与市场的责任，分清消费层次与消费对象、分清住房需求的不同消费模式与解决办法，有利于市场的发展和对消费的引导作用。”任志强说。他认为，政府要用责任制的方式将应由政府承担的责任从市场中剥离，更有利于市场的健康发展。

　　区别之二，不再全国一刀切。

　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“国六条”提出了“分类指导”和“区别对待”的指导方针，意味着调控将彻底告别以往“一刀切”的政策。而赵路兴也指言，“国八条”和“七部委文件”基本上是全国一刀切，但从“国六条”的精神看，今后一切要根据各地方、各部门的实际情况，采取不同的政策。“这是政策执行角度方面同‘国八条’一个跟大的不同。”赵路兴说。

　　区别之三，对土地供应的重新认识。

　　任志强告诉新地产，对土地与供给问题的重新认识与界定是这次调控与前几次最大的不同点之一。“国六条”不再是用最严格的手段限制土地的供给，而是科学的确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价。虽然没有人承认“地荒”现象的存在，但用供给与需求的关系调节房价已实际成为了社会与中央的共识。在挤出存量土地的上市之外，不排除适度的调整供地规模，以解决总量供给与部分地区需求高涨之间的矛盾。

　　北京师范大学教授董藩也表示，过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，在需求所受影响不大情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。通过土地供应态度的改变，表明中央的调控正在向“增加供给与抑制需求同时进行”。

　　区别之四，解决住房问题要靠合理的消费模式。

　　在此次政策中，政府还提出了要靠合理的消费模式多层次地解决住房消费问题，包括二手房与租赁市场，也包括用政府补贴的方式解决低收入家庭的住房困难，“也许这些原本想推给市场解决的问题终于有了答案了。”任志强说。在他看来，文件明确地将这些问题的责任还原于政府，明确应由地方政府来推动和保证这些责任的落实。

　　任志强还注意到，政策将原来的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”，改为了加快廉租房的建设和规范经济适用住房。这个前后顺序的颠倒与用词的变化显示了中央政府对住房供给体系的修正，管理的对象与重心的下移，更多的向买不起房的低收入家庭转移和过渡。

　　区别之五，调整住房结构将成为重要目标。

　　据赵路兴介绍，“国六条”中首次提出要“对新建住房结构提出具体比例要求”。对此，各地方建设部门将会相继出台具体措施，对新开工的住宅建设项目采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。而且，实施“三限”的住宅项目，同经济适用住房不同，仍然属于商品住房范畴，其地段不能像经济适用房那样，远离市中心，而且将会占到市场的相当规模。今后，“三限”住房要形成对市场的主要供应。

　　哪些政策可能随之出台？

　　在思源集团总经理李国平看来，“国六条”的推出，意味着政府已经能有一个解决房地产困境的相对长远的框架，土地供应、廉租房都不是一时的猛药。相比过去的政策，眼光比较长远，视野比较开阔。

　　“但框架要变成具体有效的细节，要有可操作性的东西。”李国平说。那么，要彻底落实“国六条”精神，将有哪些政策随之而出呢？

　　首先，要建立住房社会保障体系。“虽然文件种没有明确的用建立住房社会保障体系的问题，但从内容和实质已经可以看出政府正在有计划分步骤的建立保障体系了。”任志强说。

　　在他看来，解决住房问题的第一个重点是改变住房消费需求的观念，改变住房消费的模式。解决住房问题，要建立从无到有、从大到小、从租到买、从旧到新的递次消费结构。

　　第二个重点是用市场与非市场和半市场化的多种方式逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决。但重心在分步骤地解决政府必须承担责任的低收入家庭的住房困难。“也许是将砖头补贴为人头补贴，也许是贴息贴租，也许是从土地收益中政府出钱，也许是半租半售，也许是实物配租和补贴结合。但非常明确的是政府要承担起应有的社会责任，而不能完全靠市场解决购房问题。”任志强说。

　　其次，据建设部政策研究中心处长赵路兴介绍，对新开工的住宅建设项目采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策将推出。具体地说，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　而货币政策方面，赵路兴称，今后各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。

　　在土地政策方面，赵路兴表示，一方面，在住宅用地相对紧张的城市，政府会通过适当缩紧商业和工业用地的办法，对住宅用地供应实行政策倾斜，加大住宅用地的土地供应。另一方面，政府将出台更具体的措施，加大对闲置土地的清理，加快使闲置土地形成有效的市场供应。

　　此外，政府还将完善统计与信息披露制度。“前一段时间一些政府部门公布信息的矛盾造成了市场信息的混乱，包括空置率、房价涨幅等，因此完全有必要用统一、真实、公开的信息让市场自行判断和选择。”任志强这样表示。

　　“国六条”的推出，再次使人们对解决房地产困境充满了期待，尽管这会是一个长期而漫长的过程。“‘国六条’能否落在实处，将取决于细化的政策能够产生多少，框架性的东西并不能解决太大的问题。”李国平这样表示。

　　不过，除了对操作性政策的期待之外，专家还指出了“国六条”的一些不足。比如对现行“价高者得”的拍地政策，伟业顾问总经理林洁和李国平都对新政策没有做出调整表示了遗憾。林洁对新地产表示，在这种情况下，“国六条”对北京的房价上涨影响不会大，原因是北京的房价源自地价上涨。“在地价甚至已经高过周边房价的情况下，开发商为追求利益最大化，开发高档物业是必然的选择。”林洁说。李国平则认为，政府完全可以通过限制开发商开发利润及物业类型的方式，采用竞标的方式出让土地。

　　北京科技大学教授赵晓则从一个更高的层面，指出了“国六条”的不足。在他看来，中国房地产市场面临最根本的问题不是单纯房价、住房结构等这些某方面的问题，而是发展模式的问题。当前，中国的房地产业其实是在以“城市化”的名义，在掠夺、剥夺整个国民的财富。在农村，城市化使得失地农民的权益难以得到保障，在城市，绝大多数居民要么无力购房，要么被“盘剥”为身负巨额债务的“负翁”。另一方面，在城市化的浪潮下，地方政府官员也日益把土地作为自己增加财政收入、提高GDP的法宝，同开发商形成了利益共同体，导致地价、房价不断攀升。“遗憾的是，这次‘国六条’并没有对这些年来中国房地产市场发展模式进行反思，也没有从政治文明的高度，提出解决这一根本问题的办法和思路。因此，‘国六条’能解决住房供应结构等这些面上的问题，但不能解决中国房地产市场发展模式错误这一根本问题。”赵晓说。