文-李松泰 冯玉兰 唐静 何必

　　整个五一长假，公司白领王小灿都幸福而辛酸地奔波在北京东八里庄地区。苦恋4年终于修成正果的他，原本打算利用五一长假好好考察一下东八里庄地区的楼盘，遇着合适的房子就买下来做结婚之用。但实际情况令他很是郁闷，半年前尚在6000元左右徘徊的房价，如今已蹿到了7000元以上，而且还是一块砖头都没见着的期房。王小灿盘算了一下，一套两居

90平米的商品房，总价接近65万，首付13万，8成20年按揭，月供在4500元左右，占去了他每月工资的7成。结婚？还是买房？这对于长期租房的王小灿来说，无疑是一个极大的挑战。"我要是每月拿4500块钱来养房子，我到时候拿什么去养孩子啊？"要想减小还款压力，唯一的办法只能是把家搬到郊区，但每天的上班成本将成倍地增加，这又是王小灿所不能承受的。他甚至在担心，如今房价见风就涨，现在不出手，将来房价会涨得更高，到时只怕自己的购房梦会成为泡影。

　　崇文区培新街的张女士最近也在犯愁。已在平房里居住了几十年的她早就盼望着改善居住环境，一直在关注楼盘信息，可附近的新建楼盘每平方米售价已近万元。眼下，张女士居住的平房即将拆迁，10多平米的面积，假使按照当地已拆迁平房的标准计算，她顶多能拿到20多万的拆迁补偿，这意味着张女士将无缘在以前的老地方居住了，而只能搬到城市的边缘地区居住，那里的房价较之城区略低。让张女士和邻居们倍感恐惧的是，他们曾经热切地盼望通过拆迁改善居住环境，如今，搬家却意味着只能搬到北京的五环以外！

　　房地产价格问题，最近正在重新成为社会关注的焦点。从2005年3月份开始，政府一系列抑制房价涨速和增幅的宏观调控政策陆续出台，随着上海、杭州等地房价一度回落，人们充满希望持币拭目以待之时，不料全国大部分地区房价再次反弹，令许多人跌破眼镜的同时也大喊不堪重负。以北京为例，先是于凌罡号召个人集资建房持续引人关注，未果；随后，"北京四环以内难觅7000元房""北京商品房以6725元的价格水平和超过20%的增长率3年来首超上海成为新一轮楼王"一类话题，频繁见诸报刊......而在深圳，随着楼价"井喷"，市民邹涛关于"不卖房行动"的公开信甫一发表，一石激起千层浪，引起了强烈的反响。

　　“一个70%以下的民众都无法进入的房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。"一直对房价说"不"的学者易宪容面对高扬的楼市始料未及，只能作出类似"楼市有风险、入市需谨慎"的低调回应；"其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。""房价再涨是个危险信号，但愿房价的增幅不要太快了。"--倒是经历过海南房地产泡沫的地产大亨潘石屹以及房地产开发商的高调代言人、华远集团董事长任志强公开表达了各自的担忧。

　　无独有偶，4月25日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2006年房地产蓝皮书》又"火上浇油"，预测我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。而更令人意想不到的是，就在五一长假前夕，4月27日傍晚，当银行关门之时，中国人民银行突然宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，贷款利率3年来再升27个基点，房贷利率则为6.39%--此举迅速被业内解读为中央政府动用货币政策平抑房价的又一紧急措施。随即，记者从建设部获悉，各档次个人住房公积金贷款利率自节后的5月8日起，将上调0.18个百分点，5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率则保持不变。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”自古以来，芸芸众生，安居方能乐业，家和万事乃兴。是以，“十一五”规划把改善人民群众居住条件作为建设和谐小康社会的重要指标。在今年的全国两会上，温家宝总理也强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”

　　房价牵动人心。毋庸讳言，住房问题已成为国民生活中不能承受之重和不能承受之痛。

　　那么，房价为什么这么高呢？是货真价实，还是虚火上升？一个房价的出台，经历了哪些环节？其间藏匿着怎样的猫腻……

　　谁在买房？

　　首先，谁在买房？

　　买房人大抵分如下几类：1.无房户，主要包括体制内取消福利分房后的那一部分人和体制外的流动人口；2.改善居住条件者，比如拆迁户和住房品质升级换代者；3.投资性买房者，较之股票、债券、基金等投资渠道，投资房产历来被国人认为是可以保值、增值的安全项目，属于可以长期信赖的稳健投资渠道；4.投机性买房者，如炒房团；5.开发商，当大量空置房滞销时，开发商事实上要为自己埋单；6.银行系统，当银行系统遭遇不良房贷时，往往成为房地产业的最后消化者。

　　那么，谁在买北京的房子呢？

　　作为首都，北京的房子拥有太多的购房者，房价有千万条上涨的理由。除了这个城市里形形色色的工薪阶层，还有全国各地的有经济实力的人及其子女、用编织袋装钱的老板、财大气粗的炒房团、海归的白领与跨国公司高管、明星……换句话说，北京的房地产市场有两个特点：其一，它不仅仅是一个区域性市场，更是一个全国性的消费市场，近期媒体就曾报道，北京的房子外地购买者占了4成，且是中、高档房的主要消费群体；其二，北京的房地产市场面对一个大的时代背景，即未来15年～20年，中国将有3亿到3.5亿人口向城镇集聚--因此建设部政策研究中心主任陈淮在近日举行的"中国房地产投资世界峰会"上表示，从这个意义来说目前符合普通居民需求的住宅供应还远远不够。以上两个特点，普遍适于上海、广州、深圳、南京、杭州这一类发达城市。

　　基于以上诸种因素，不难理解任志强4月26日在南京出席中国最大的房地产联盟实体--中国城市房地产开发商策略联盟董事长联席会议之前接受记者采访时的高调放言："不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的，从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，用的材料也是越来越高，房子就不可能跌价。全世界范围内没有一个国家房价是跌的。"

　　现实似乎坚硬而犀利地印证了《2006年房地产蓝皮书》的观测，房价上涨是长期的总体趋势，关键在于如何控制涨幅问题，使其保持在一个良性渐进的运行轨道上。

　　土地博弈

　　高楼万丈平地起。没有土地，再高明的开发商也只能是纸上谈房。面对时下房价高涨，社会舆论的焦点之一就是：地价上涨造成了房价的整体上涨。

　　对此，国土管理部门以及地方政府再三强调，土地出让成本并非造成房价居高不下的核心因素。国土资源部表示，土地供应量很足，土地价格并不是造成房价上涨的主要原因，言下之意，如果追究房价虚高的责任，应从土地之外的比如房地产开发、银行信贷、政府税费、建安成本等环节入手；而建设部则表示，土地价格过快上涨，是造成房价井喷的核心因素……

　　客观而论，城市土地出让和使用，确实是影响房价的一个重要因素。业内人士先前曾披露，在北京的一些地产项目中，土地成本所占房价比重已经达到了45%以上。

　　在我国目前的制度设计范围内，在城市土地总量给定的情况下，土地的用途必须经由政府进行安排，政府代表公众行使包括土地在内的公共财产处分的权利。2004年"8·31"大限之前，土地采取协议出让的方式进行。为避免和压缩土地出让与使用当中的"市场失灵"和"暗箱操作"，2004年"8·31"大限后，土地制度主要实行招(标)拍(卖)挂(牌出让)方式，其被坊间以重拳出击预防土地出让中的私下交易与权力寻租、将大宗买卖置于阳光之下而广为赞颂。但这样的政策措施也难免"双刃剑效应"，即通过招拍挂方式出让土地，势必最大限度提升土地出让价格。

　　比如，通过土地竞价拍卖，北京的楼王记录频频被刷新。2005年8月1日，55家房产开发企业竞标位于北京市北五环外的清河毛纺厂地块，最终华润集团以25.65亿的价格中标。市场人士以25.65亿的拿地价格估算，该地块55万平方米住宅部分的楼盘地价大约在每平方米3800元左右，比同级地块要高出近1500元左右，再加上必要的建筑成本、室外附属设施成本、管理成本和利息利润，清河项目至少要卖到6500元的均价才不会赔钱，而如果再加上房地产必要的高额推广成本，至少要卖到每平方米7000元以上。2006年1月23日，北京朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地，历时1小时、162轮的激烈公开竞价，最后以5.1亿的高价被李泽楷旗下企业拿走。此后，在北京的多块土地拍卖会上，均出现了上百轮竞价的"壮观"场面，住宅用地的拍卖价格均大幅超越底价，这也成为"土地价格推升房价"的一个例证。因为显而易见，对开发商而言，土地是上游产业链，是其最大的成本，土地价格上涨，势必导致地价涨幅最终经由开发商转嫁到房价中。房价上涨不能说是全由地价上涨所致，但起码是一个重要的因素。

　　从北京市国土资源局近期公布的2005年土地供给情况及2006年计划土地供给情况来看，总量上土地供给数量的确很大，约6500公顷，但是其中与城市居民居住相关的住宅用地的总量却并不高，仅占总用地的不到1/4。任志强在其博客文章中写道："2005年北京的住宅用地供给中只有不到1/3的土地是用公开的土地市场招拍挂的方式供给的。那么剩余的土地是如何供给的呢？市场中无法通过公开的信息考证，大多数开发商也无法从公开的市场中取得这些地，这必然使少数用招拍挂方式供给的土地价格高升。"此为其二。

　　其三，土地具有稀缺性。李嘉诚曾言，房产开发最重要的三要素，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。当北京市整体规划要求城内居民大量外迁，其住宅用地供给必然大量集中于四、五环以外，那么，城市主要功能集中的二、三环内，住宅建设用地势必物以稀为贵，同时会大大提升已批土地上商品房供给的价格。此情同样符合其他城市。

　　其四，对于开发商而言，为了保证公司的可持续发展，必然要求其建立相应的土地储备，也就是说，今年政府方面供给的土地开发商并非今年就用，而往往在手中“捂”一个时期，这样，生地“捂”成熟地之后，房价自然又是见涨。

　　资本的秘密

　　那么，开发商如何拿地呢？

　　一般来说，开发商取得土地分三类情况：一、行政划拨或协议出让。比如危改拆迁、经济适用房、工商企业改造、基础设施等用地分配，基本上控制在政府手里。二、土地市场，即前面所说的招拍挂方式，价格标准通常成为唯一标准，价高者得之，而不论其他。其对于房价的影响，显而易见。三、资本市场——其中秘密甚多，也会对房价产生重要的影响。

　　按照房地产法的规定，在缴纳了土地出让金后，土地可以合法地进行转让和买卖，于是就诞生了土地二级市场，土地实际上也就变成了一种资产，可在资本市场上进行多种运作。比如，有的公司有钱没地，有的公司有地没钱，那么，二者就可以用投资参股的方式来合作开发项目。双方的收益从何而来？必然包含在房价之中。又比如，公司直接收购土地会涉及到土地权属变更问题，买卖双方需缴纳国家征收的相应契税和营业税(二者加起来约占成交金额的10%)，这在无形中会提升最后的房价。再比如，根据财政部和税务总局的文件，今年10月1日之后，企业重组、分立、兼并和破产等过程免交契税，这本来是对国企改造开的一个口子，但实际上也会对开发商开另外一个口子，即任何一个有地的企业都可以将一个公司的土地分成若干个公司的土地，然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉，而土地在经历了这样的买卖过程之后，最终开发成房产项目时必然造成房价上涨。

　　一言以蔽之，当土地在开发商手中经过一次乃至多次倒手之后，其间涉及的交易成本最后肯定是附加在房价之中的。至于其中的猫腻到底有多大，恐怕只有开发商心知肚明。

　　促销内幕

　　一处楼盘的诞生，土地成本、建筑成本等环节对房价的影响是可以计算的，对于开发商而言，追求利益最大化永远是其最终目的，因而其房价中的隐性因素往往神秘叵测。换句话说，开发商盖房子只是手段，不是目的，它的眼睛永远盯着的是钱。

　　而这里有两个前提条件：其一，商品房预售制度；其二，开发商掌握定价权。

　　作为世界范围内罕见的商品房预售制度，我国的开发商至少已经利用此种特殊“国情”，有可能制造了这样几种问题：一、地盘上连一块砖头都没砌上，开发商就开始堂而皇之收买房人的钱，如果以最大的恶意推测，它完全可能携款潜逃或造出烂尾楼；二、口惠而不实，盖出牛头不对马嘴的房子，从而引发林林总总的纠纷(事实上此类事件举不胜举)；三、开发商以土地作抵押从银行获得贷款，而利用预售制度集资建房，等于说从中获利的同时，却将风险转嫁给了金融系统和消费者个人；四、如果开发商经营不善乃至破产，则由于其地产项目抵押给了银行，买房人预付了房款却拿不到产权，而银行收不回贷款却变成了房东，从而出现了资金链上的呆坏账，最终造成金融“黑洞”。有专家多次断言，不取消商品房预售制度，其早晚必成我国房地产市场之“大患”。

　　开发商掌握定价权，则意味着在市场之手长袖善舞的同时，还有一只幕后之手在翻云覆雨。那么，开发商是如何定价的呢？

　　首先，“就高不就低、追涨不追跌”原则。如果同等品质的两个楼盘在售，那么后者的起价肯定会比前者略高。比如，朝阳公园东侧观湖国际楼盘目前销售价位是每平方米1.3万元，那么，紧邻的泛海国际社区尽管刚开始打地基，记者从工地施工人员处获悉，其开盘价至少为每平方米1.4万元。

　　其次，如果是同一楼盘的不同项目，则二期销售价必然高于一期销售价，三期高于二期，依次类推。比如，红领巾公园东侧的住总小区，一期项目“晨光”2000年前后售价为每平方米4500元左右，二期项目"东岸"2006年4月每平方米售价已攀升至7000元。

　　再者，楼盘销售策略也颇有玄机，为抬升房价而兴风作浪。记者日前以买房意向前往某小区咨询10号楼两居室户型时，负责接待的销售人员首先告知每平方米7000元的两居室已售罄，仅有3居室大户型少量在旺销。随后指着墙上的销售情况示意图给记者看，"果然"全线飘红，似乎所言不虚。记者做出不甘心状，与之深入探讨了一番之后，乃承认现在销售的仅是10号楼三个单元中的两个单元，还有一个单元的两居即日会放量销售。记者留下联系方式而去。时隔6日，记者接到销售人员电话，告知两居开始限量发售，十分紧俏，价位已上调至每平方米7600元云云。记者随即登陆北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)，查询该楼盘适时交易情况，发现其销售情况并非如销售人员所说"全线飘红"，10号楼至少还有一半户型未售。原来，开发商从中玩了一个猫腻，明明手中有房，偏偏"挤牙膏"式限量销售，人为制造紧俏态势，从而哄抬价格，并利用信息之不对称，诱惑购房者进入消费陷阱。此种做法，在业内被称为"饥饿销售法"。如此一来，处于弱势地位的购房人在购房时常常面临两难：人人都想买房，地段、户型、配套、价位相对合理的房子摆在那里，经过销售人员的操作，看上去十分紧俏，稍纵即逝；一次错过，当机会再次来临时，就意味着你要付出比原先高出不少的代价。于是，不理智消费出现了，正中开发商下怀。事实上，正是消费者的这种"恐慌"心理和"集体无意识"行为，间接地助长了开发商的涨价"恶习"。尤其是2005年以来宏观调控信号频显，原本持币待购的购房者眼见房价不抑反涨，遂出现"恐慌性"购房，这在一定程度上也推高了房价的涨幅。

　　对此，有关方面已在采取措施积极应对。比如，北京市建设委员会于2006年4月30日发布公告，为方便购房者查询真实、准确的商品房销售房源信息，北京市房地产交易管理网已全面公示了北京市预售商品房和现售商品房的情况，截止到2006年4月30日，全市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个，可售面积440.17万平方米，未签约住宅17815套、面积289.14万平方米。购房者可通过该网站"可售商品房统计"查询全市各区县、全部合法项目可售房屋的情况及销售状态。北京市房地产交易管理网外网公示项目信息、房屋销售状态信息与网上签约子系统连接，每日定时更新。据初步统计，北京房价尽管一路高歌，实际上目前有近6成商品房闲置。这种违反市场供求关系的反常状况，非常尖锐地体现了开发商死扛而购房者处于弱势地位的真实"市场供需矛盾"。

　　再有一点，开发商的省钱行为就是变相地涨价。中国建筑科学研究院一位不愿意透露姓名的总工程师长期从事建筑监理工作，他告诉记者，现在许多人抱怨在市区的楼盘买不到小户型，原因就在于开发商不愿意建小户型，因为建大户型比建小户型节省建材，而资金更加密集，卖出一套大户型就相当于卖出了几套小户型。而另一方面，一些人的过度消费、炫耀性消费以及媒体渲染的明星、名人的“豪宅”效应，也在一定程度上对房价起到了“膨化”作用。

　　金融迷局

　　房价暴涨，绝非一个环节的问题，而是多个环节的共同作力，其中，也包括体制问题。改革开放近30年来，中国的经济快速发展，但旧的体制并没有完全更改，各种重要行业依然是政府垄断机制，如：银行、金融、冶金、能源、信息、运输、医疗、教育、土地。到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出，首当其冲的就是房地产。

　　比如，银行竞争下的贷款开放问题。

　　假设，一个开发商通过工行贷款1000万元用于开发一个楼盘。理论上讲，如果它卖不出房子，届时还不起银行的钱，就再也没有翻身的机会。但问题是，中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争，工行、农行、建行等全部实行独立运营。这本来是好事，可是我们不难想像，这个开发商从工行贷款1000万的后果：它只需用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按它的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万......如此一来，就成了一个滚雪球的疯狂贷款模式。此时，房子卖不卖得出去已不重要，空置面积与空置率也不重要了，关键是房价要高，有"合法"的高零售价的楼盘作抵押，开发商自然就越来越容易从银行贷款。

　　那么，这样一来造成的后果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌。一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，国家的钱。所以，为了堵住这个资金黑洞，一些人便开始疯狂制造舆论炒房子，大放厥词，混淆视听。

　　导致房价爆涨的第二个诱因：中国特色的按揭。

　　按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说，所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住，只要文件上说得过去，人们就能贷到款。

　　为了早日缓解第一个诱因所带来的资金黑洞，个人按揭售房制度于是浮出水面。于是美国老太太和中国老太太关于买房的“著名”故事冒出来了，让人们纷纷去按揭，今天，国内个人购房有91%以上是通过银行按揭方式来完成的。不但有人按揭了，而且是疯狂地按揭。比如，他先按揭一套50万的房子，自己出10万首付然后从银行贷出40万。之后再把这个房子抬高价格到100万出售，由他的亲戚或者老爸老妈买下，也用按揭的方式自己出首付20万再从银行贷出80万，然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，两不相欠。等于说，房子几经倒手，转了一圈，抬高了几倍价格后又回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被"炒房团"买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行，自己从中获利。

　　银行拿到这个房子怎么办？变成了房东，更不敢降价了。只好再加点价接着卖。即使你直接从开发商手里买来的房子，说不定都已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里了，其间的资金黑洞实在堪称神秘莫测。

　　“我国已初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象。在商业性住房金融领域，风险过分集中在银行系统，应推动住房金融产品创新，防范风险……”4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上如是说(4月28日新京报B18)。

　　而随着WTO5年缓冲期的结束，具体时间应该是在2006年的12月31日，大量外资通讯、银行、医疗、保险等公司都会陆续进入中国。到时候，中国国有银行的压力将变得非常巨大。而外资银行一旦积累了资金开始投资中国房地产，那么，它们造出来的房子会对全国房地产市场产生怎样的冲击，也就不言而喻。

　　宏观调控，路在何方？

　　2006年1月10日，中国社会科学院经济研究所"宏观经济增长与稳定课题组"发布的《"十一五"期间中国经济周期波动分析报告》认为，"十一五"期间，中国的潜在增长率将达到9%，房地产和汽车将拉动国内经济高速发展。另据同期英国《经济学家》报道，2005年12月中国经济普查数据公布后，2004中国的GDP总量比之前公布的数字实际增加了17%，约合1.9万亿美元，这其中第三产业增加值占93%，约为2650亿美元。中国国家统计局局长李德水则证实新增的GDP主要来自三类，一是批发、零售、餐饮；第二类是交通运输、仓储、邮政和通讯；第三类是房地产。

　　房地产是中国最大的一块财富，如果把它当作投资品，当外国资本大量地进入房地产市场时，不仅容易造成外国投资对中国房地产的严重冲击，而且这块财富容易为外国投资者轻而易举地掠夺。

　　由此再来看房价问题。在中国经济高速增长快30年后，全国70%的人却买不起住房，北京60%的人只在购买经济适用房的能力范围内，我们的社会保障体系实在有太多的工作要做。而在类似北京这样的城市当中，目前正以每两天制造一个亿万富翁的速度，疯狂地拉大着贫富差距，其背后所昭示的情形，足以让人们深思......

　　为此，国家宏观调控的“大棒”一直不曾束之高阁。早在2002年8月，在重申了"低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷"的货币政策不会改变之后，央行首次提到了要"防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业"。2003年6月，央行出台"121号文件"，明确提出要控制局部地区房地产市场过热、防止出现房地产泡沫，加强房地产贷款管理、防范金融风险。2004年，"8.31"大限出台，改土地协议出让为招拍挂方式出让。2005年3月，国家七部委联合下发文件，以"收土地、紧信贷"为主要措施在全国范围拉开了旨在压低高房价的房地产"新政"。而截至今年5月，央行再次祭起金融监管大旗......

　　究其实，面对“地荒论”也好，“开发商暴利论”也罢，抑或“供需结构不合理论”以及其他关于高房价的种种研判，各方都在试图开出宏观调控房价的“药方”，但怎么“科学把脉，药到病除”，显然不是“拍拍脑袋就能决定”的事情。