中国楼市经宏观调控短期沉寂后，现在又遍地起火了，没房的盼房价跌，而房价却一个劲向上窜，这是市场的真实反应还是人为烧起的虚火？

　　《环球》杂志记者/裴少铭

　　遍地起火

　　五一黄金周，正是人们旅游度假的大好时光，无论商家还是买家大多趁此机会到全国各地四处游玩，放松心情去了。但广州有一批人却不然：他们玩起了“敌退我进、敌疲我打”的游戏，在房地产市场大肆倒腾。

　　据悉，为了满足“客户需求”，5月刚至，很多楼盘就已经加开了“看楼大巴”，而班车的开动频率也明显加快。

　　由于“市场供需”之间实现了这种“无缝链接”，广州的楼盘接连创下历史纪录：锦绣香江，最终以每平米2.85万元成为毛坯楼王。在普通居民楼集中的广州大道南，房价也上攻至1.2万元/平米。而这样的价位更是普遍地在滨江中西等地出现。不知是真有人想买房，还是真有人要屯货居奇、趁此投机，这三地的普通楼盘不断传出有楼盘被团体定购过半的信息。

　　广州如此，其他如北京，房价更是如日中天。据北京市统计局公布，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，超过了上海公布的6698元/平方米的水平。

　　据《环球》杂志记者调查，目前北京二环以内二手房的价格早就卖到了每平米8000元以上；二三环之间，很多楼盘均价最低都在10000元以上，比如朝阳区靠南的合生国际花园(12000元/平米)等等，如果紧邻城市主干道，再配合上“东富西贵”的说法，即使靠近六环，房价也是坚如磐石，如苹果园社区虽然差一点就去了门头沟，其均价仍然在10000元/平米的水平上。

　　北京、深圳、上海如此，其他二三线城市，房价同样水涨船高。从各大房地产交易中心公布的数据看，重庆房价时下首当其冲，大批楼盘(如鲁能星城、龙湖紫都城、保利香槟花园……)都在8000～10000元/平米；武汉、成都等地紧随其后，这些地方尽管8000～10000元/平米的楼盘不是很多，但在5000～7000元的区间内/平米，交投十分活跃。

　　中国的楼市遍地起火，是中国老百姓的钱袋子太鼓了急着抢着买造成的吗？不是。

　　据北师大金融中心最近发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，中国东部地区商品房均价已达4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。

　　按照国统局的数据，目前中国人均住房面积26平米。假如一户三口买房一套，以均价4000元/平米为标准，总房款应为31.2万元。假设该户家庭月收入为1.6万元人民币(取中间收入)，全家还债，即使不吃不喝也得耗时将近20年。

　　算明白了这笔账，我们就不难理解为什么会有深圳市民邹涛《关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》了。这封信近期成了各大房地产网站的“热力推荐”，老百姓的心声可窥一斑。

　　市场就这么怪！没买房的老百姓越是盼着房价跌，房价就越是疯了似地往上蹿。要想弄清其中的奥秘，看来人们还必须理清搅动中国楼市的“五大势力”。

　　势力一：一箭双雕的灰色权柄

　　中国的房价如此疯涨，照说，房地产商当真是一本万利的。但是若真有人这么说，恐怕全国47000多家房地产商、560多万从业人员中会跳出相当一部分人来，向他大吐口水——他们可不承认自己取得了暴利。

　　无论是潘石屹、任志强还是张宝全，他们都曾在各种场合引用国统局公布的数据说过：目前中国房地产行业的利润率是7.77%。

　　至于为什么反对暴利论，今典地产的老总张宝全给出了这样的解释：国家规定自2004年8月31日起，用于房地产开发的地皮统一进行进入市场挂牌、招标、拍卖后，房地产高额回报率即宣告结束。换句话说，张宝全认为土地成本的提高是房价居高不下的根源，是它终结了房地产商的暴利。

　　张宝全所说，听起来不无道理。

　　“在我国，城市土地归国家所有，地价是各级财政名正言顺的摇钱树。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室曹建海主任对《环球》杂志记者说，“土地进场招拍挂，名义上好像是让市场决定土地的价格，实际上，不少地方政府以各种手段人为地提高起拍价，还防止流拍。”

　　正如曹建海所言，目前有个一箭双雕的模式几成范例，它既能搞出GDP政绩来又能让地方叼到财政收入的肥肉。这种计划其实很简单，不过是从农民那里低价征收土地，用于兴建开发区、工业园区以招商引资，或者让土地招拍挂卖给开发商，建设商品楼，回卖老百姓。

　　北京市某区，几年前曾宣布把本区农民全部转成非农业。当时所有的农业户口都乐颠儿了。但是没过几年，推土机就开到了农民的家门口……原来根本不值几个钱的地方，“远洋山水”、“重兴园”、“重聚园”、“西引力”……一大批楼盘拔地而起，价格可真是芝麻开花节节高，月月都在刷新啊！

　　最近，《环球》杂志记者从消息灵通人士那里获悉，该区正在跟北国投合作，规划某大型钢铁企业搬迁留下的“废地”开发事宜。

　　“土地和资本不能在市场上通过充分竞争得到。”社科院研究员茅于轼和易宪容都不约而同地指出，如果土地和金融市场不完善，单独盯住房地产商，问题可能始终解决不了。

　　看来土地确实已经成了房地产行业的一个非常关键的环节。

　　最近，曾以不沾二手地皮著称的潘石屹终于放弃夙愿，也开始跟别的公司合作，并以过户为途径从某公司拿到了一块位于北京CBD的地皮。至于怎么拿到的，他不肯外传。

　　但是按照通理，控制成本历来是企业的本能。如果有压缩开支的机会，谁又会“丢下西瓜捡芝麻”呢？

　　“大家用很尖锐的措辞批评开发商，我觉得开发商有点背黑锅的感觉。”社科院金融市场研究室副主任尹中立研究员在一次研讨会上说，“为什么开发商说自己没有赚多少钱？他赚的钱和账面的钱可能确实有很大的差异。因为他们支付了很多的灰色成本，这是没法告诉别人的，也是很痛苦的事情。这是问题的关键。”

　　尹中立的话，当时得到了包括潘石屹等众多在场开发商们的默认。有人甚至还以此为基础证明开发商没有牟取到暴利。

　　业内一位不愿透露姓名的人士向《环球》杂志记者透露，开发商向有关部门支付的灰色成本，是有对“公”和对“私”之分的。对“公”当然是支付财政收入的要求，以现金充入公款；对“私”指的是借用“一支笔”绕过各种障碍所要付出的成本，可以房产、有价证券、现金等各种形式划入“一支笔”的账户。

　　据这位知情人士说，由于目前人民币、土地不断升值，房地产已成最佳理财渠道。地产商支付的灰色成本，在2005年有相当一部分又重新流入了异地楼市。

　　势力二：就坡下驴的开发商

　　没有哪个国家的房地产开发商像中国这样，头上戴着明星般的光环，身上永远有说不完的故事，每天都是新闻的焦点。像张宝全、潘石屹等佼佼者，甚至还“优而导”或“优而演”，一只脚踏在房地产界，另一只脚又迈进了娱乐圈。在他们的身上，资本的优势和能量已被无限放大了。为什么会这样呢？

　　张宝全在讥讽“中国的房地产学者像开发商”的同时，没有忘记添上一句“所有的开发商都像学者”。顺着他的思路，也许我们要找到答案并不难。

　　让我们先来看看任志强。他的很多已被大众口水淹没的“怪论”，虽然听起来刺耳，但实际上却是“大实话”，真可谓“一语道破天机”。

　　任志强说，中国楼价为什么高？因为中国有钱的人实在太多了。

　　这句话，不管您鄙视也好，唾弃也罢，它恰好和我们国家权威机构的严谨调研结果不谋而合：中国社科院2006房地产蓝皮书认定，北京39%的中高价位商品楼是被外省市及境外购房者买走的，一半以上的高档公寓和别墅也是被外地人拿走的。

　　这样看来，来自一线房地产人的经济实感不但不能忽视，恰好应该成为我们研究中国房地产市场的研究对象和最佳线索。《环球》杂志记者从实地调研中发现，任志强的观点其实是一个群体的共识。

　　财力雄厚的华远房地产集团自不用说了，就以“山水文园”为例吧。自从它获得了联合国颁发的“示范社区”和“最佳社区”大奖后，人气越来越盛。据宣传，这个小区已经成为“深受国内外消费者欢迎的国际生态社区”，是继国贸商圈、燕莎商圈之后的第三个大型高档居住中心区。

　　就是这样一个小区，去过那里的人一定不会忘记，在其大门外有一句广告词“教育本来就是有等级的”。这句话不知是出自谁的手笔，但与任志强“富人区论”相比，是不是更加入木三分？原来，不但住宅，连教育都应该有等级！

　　据透露，山水文园的大东家是加拿大的LVC国际投资集团。这家公司还要斥巨资恢复、整治北京一座具有1700 年历史的“皇家森林公园”，并将对其周边55平方公里的土地进行开发，目的就是“要保持并优化自然生态环境，将其作为‘山水人’的后花园”。

　　时下，北京的别墅越来越多，从朝阳、通州、燕郊到怀柔、顺义、昌平、海淀和门头沟，只要沾山靠水，或者临近旅游区、高尔夫球场，哪里没有“山水文园”的影子？

　　之所以如此，还不是资金的气球托起了“池子里的船”！既然资金越来越多，哪管是国内的还是国外的，只要能在流通环节中转移到开发商的手里，岂有不干的道理？

　　所以“就坡下驴”正是目前中国房地产商的“集体动机”。正是因此，中国的房子越来越贵，越盖越豪华！

　　至于理论上的解释，张宝全给我们分析得很准确。他说，“831大限”之前房地产商不关心每平米收益率，但此后就只能向每平米收益率要效益了。什么叫“每平米收益率”？实际上就是“单位产出值”。房地产是第三产业，要增加“单位产出值”还不得靠“增值服务”？哪些人的增值服务最有赚头？当然是高端客户。

　　潘石屹染指二手地市场，但仍盯准CBD，他就瞄着高端呢。但是也有不大一样的。

　　以创造“星牌台球”闻名于世的星牌集团董事长甘连舫就另有蹊径：他响应国家号召，支援“边远地区”，建设新农村去了！

　　这不，他刚刚在北京大兴一个四处无人的荒地开发了龙熙温泉酒店和高尔夫球场，马上就宣布，今后还要“扎根农村”。

　　甘连舫曾在此前召开的一个房地产论坛上公开自己的心得体会：“十一五规划”里提到了农村住宅，主张郊区城镇化，城市居民住宅郊区化。言下之意，只要顺应大政策的东风，无论是土地还是工商、税务，条条大路通罗马。

　　难怪，目前中国二线城市的房地产，重庆成龙头。那里不但资源广博、交通便利、政策“直辖”，更主要的是它还沐浴着“西部大开发”和“新农村建设”的阳光雨露呢。

　　势力三：如鱼得水的境内外投资人

　　2004年，在上海的各种理财展览会上，总是可以看到海南售楼商的摊位。在他们的大力倡导下，上海浙江等地曾出现蔚为壮观的到海南组团看房的景象。

　　到了2006年，海南房地产商的手法又有了新的进化。据说，他们已经把海南楼盘的售楼处开到了上海。这种纵跨数千里推销不动产消费的现象，尤其值得玩味。

　　住房目前在中国的统计口径尚未统一。它没有被列为资本项目进行管制，居民消费价格指数也不考虑它的位置。正是统计和管制的混乱，使得炒房行为如鱼得水。

　　据海口市房地产管理局统计，海口的房子目前均价已涨到3000元/平米左右。海南房地产的特点是外销性强。据2006年海南春季房地产交易展览会组委会公布，60%的三亚、海口房地产的购买者是岛外居民。据说，2005年，海口卖掉的房子有63%被外地人买走，三亚更高达70%。

　　像上海、浙江等地人到海南买房，其中固然有度假置业的考虑，但精明的上海人和能炒一切的“浙江帮”，在不度假的时候，会让海南的物业空置吗？

　　海南的房价尚且如此，像北京这等万众归心的地方，不动产升值的潜力还用说吗？

　　申银万国证券研究所的一份研究报告显示，2006年一季度，上海、北京、南京等12城市的房价与城市户均收入之比都已偏高。而北师大金融中心的《房地产报告》指出，目前至少有70%的中国城市居民没有能力购买新商品房。

　　央行一季度全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿已经创下了历史新低。其中北京、天津和上海居民的购房意愿明显下降；除重庆和西安外，不少城市全都低于平均水平。

　　但令人奇怪的是在第一季度，12省区房地产投资增幅却超过了30%，而房地产企业景气指数也提高了5.4个百分点。

　　据此，不少专家认为，中国的房地产正由消费品转为投资品。

　　《环球》杂志记者在采访中发现，尽管我国不允许外资投资、炒作国内房地产，但还是有相当一部分外资已经进来。

　　比如，开发“山水文园”的北京凯亚(原荣泰恒嘉)房地产开发有限公司就是加拿大LVC国际投资集团在北京的独资公司。而LVC的投资项目已涉及金融、房地产、旅游、环保、航空、建材、传媒广告等众多领域。

　　据透露，在LVC 的经营管理团队中，有11人曾在国家政府机关任处级以上职务。

　　类似LVC的海内外房地产投资机构还有很多。国际大鳄摩根斯坦利日前重又盯上了上海房地产市场。

　　这些国际资本的进入和运作，不管是否合规，其行为是否属于炒作，都必定属于房地产投资性质。既然投资，当然以获利套现为首要目的。在这种目的的驱使下，中国的楼市可能出现什么局面？

　　《环球》杂志曾报道过一处亚运花园外销房(对境外出售)经过转手弄得资金账面不清、产权归属不明，引发一场官司的事例。

　　而隶属于LVC集团、开发了山水文园社区的北京凯亚房地产开发有限公司，在其历史业绩中就赫然写有“亚运花园”的字样。

　　势力四：满心幻想的普通消费者

　　赵先生1998年从内地某师范大学毕业后到海口找了一份工作。如今他结婚了，一家三口月收入4000有余，8年来他一直都是租房住，三室两厅月租900元，条件还算不错。最近，赵先生和夫人想买房了。刚想买，央行又提息了。小两口被迎头泼了一瓢凉水。

　　作为朋友，赵先生给《环球》杂志记者打来电话，发了一通牢骚。

　　实际上，全国处于赵先生这种境况的还大有人在。在投资领域，老百姓始终是善良而信息不对称的弱势群体；在判断房价这件事上，亦然。为什么？单看那股“追高”的作风就知道跟股市里的“绵羊”毫无二致。这不是诋毁老百姓，而是市场信息不对称造成的博弈失衡。

　　首先，资金信息的不对称造成了市场供求关系的畸形发育。

　　比如，像任志强这样的开发商，他们可以通过接触一个个大买家来判断行情：可以盖什么样的房子，价钱还可以抬多高，等等。但是大买家势单力孤。而资金绝对值占大头的老百姓，意志分散，形不成合力。于是，当开发商决策之后，无论是大买家还是老百姓，都只能被动接受。

　　其次，对政策预期的不对称造成了消费者购买决策的失当。

　　各地之所以有不少人打肿脸充胖子，横着膀子硬要买房，实际上是盲目跟风，硬要寻找“有产者”“奔小康”的感觉。这种虚荣心理没有人疏导。

　　一位曾经参与过上海房价政策决策过程的教授向《环球》杂志记者透露，上海政府制定政策的初衷，并不是让所有人都买房，而是让所有的人都有房住——不管你是买来的还是租来的，也不管你住的远还是近，反正都一样——买房子是70年的租金一次性付款，租房子是临时支兑，其间的成本核算，消费者自己选择。

　　客观地分析，上海经验很可能已被全国接受，但是没人告诉老百姓。

　　再者就是个别地方政府充当了市场的牧羊犬。

　　正如前面所述，有些地方政府为了谋取一箭双雕的效果，故意吸纳市场投资资金，放任市场自行发展，有的甚至参与其中谋取利益，这在一定程度上使市场信息不对称雪上加霜。

　　与海南的赵先生有类似困惑的人，有必要记住：目前买房子，千万不要追涨。要么到远郊买房一次性支付70年租金，要么在市区租房灵活安排自己的家居环境。这就是大多数资金不充裕的老百姓的最佳选择。

　　当然，假如市场的资金在某一天出现了合力，房价也许真的会回归理性，否则它将越抬越高，房奴们的生活将越来越苦。

　　势力五：极速分化的学者和传媒

　　2005年，在中国中央电视台年度经济人物候选人名单中有这样一个名字：易宪容。

　　易宪容是社科院金融发展与金融制度室主任。他的很多论断招来了众多房地产商的批评和谩骂。房地产界一位饱受争议但享有领军地位的人物就曾在一个公开场合，以言语当面对其进行人身攻击。

　　类似的事情在各次论坛上，都时有发生。在一次新浪房地产创新论坛上，某位地产大腕当着台下数百名观众的面，毫不客气地评价八位嘉宾中的一位知名学者，“你是全中国最差的经济学家”。

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　　纷繁复杂的中国房地产界理论层正在走向分化。他们当中有人不断地挨开发商痛骂，有人却在一旁时不时替开发商吹唢呐，丝毫不提建设性意见。

　　这些天，又出现了一场激烈的论战。社科院研究员曹建海提出要用建筑业取缔中国房地产业的观点。这乍听起来似乎是无稽之谈。但详细沟通之后发现，曹建海考虑的，其实是从土地供应到楼盘开发、建设、销售这个价值链的整合以及财富分配问题，其中很多理论还是可供借鉴的。当然，至于结论是否精准这里不做评判。

　　中国房地产业在土地供应这一环上确实存在着巨大的问题。

　　北京大学经济学院刘伟教授提出，在农村现代化过程中，卖地的收益应该归农民。这一观点，是跟曹建海不谋而合。

　　当然，也有反对的。其中有些媒体则一马当先。言语中根本看不出独立、客观的立场。看来，情绪化的对立确实由来已久。

　　记得在新浪房地产创新论坛上，房地产界某行业媒体便和台上的专家互相指责起来，专家毫不客气，批评这家媒体拿别人的广告钱，靠别人吃饭，替别人说话，引起一片哗然。

　　对于这些纷争，中国社科院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任认为，媒体人和从事研究的人应该有自己的独立人格和立场，看问题应该历史、辩证，无论是开发商还是学者，发表言论都应该负责任，要注意引导社会和谐，不要走向相反。

　　确实，房地产领域所聚集的，既是经济问题，也是社会问题。要和谐发展，不出大乱子，理论的引导和舆论的监督是必不可少的。但若跌进利益的泥潭，情绪化的攻击将在所难免，和谐反倒首先被破坏。

　　房地产业应该以国民安居乐业为目的，以和谐发展为尺度，以国家金融安全为砝码。无论学者、舆论都该向这个方向靠拢。

　　当前之计

　　纵览中国房地产市场的五大势力，开发商和中外投资人是燃气灶，灰色权柄是燃料箱，学者和媒体是换气扇，普通消费者老百姓就是待烧的饭。

　　换气扇和燃气灶都可以修理甚至改装，但是如果燃料箱管不好，火焰可能随时失控。待烧的饭是得有人看管、料理的，否则放在火上任他烧去，饭早晚是会焦的。

　　当然，无论是燃气灶、燃料箱还是换气扇，各自都有不可替代的用处，它们只有各尽其能，用之有度，伙房的运转才可能正常而且安宁，烧出饭来才会入滋入味。

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