京城商铺“钱”途未卜 前期热销不等于后期狂赚 | |||||||||
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http://house.sina.com.cn 2006年05月05日09:21 《楼市》杂志 | |||||||||
2005年3月至2006年4月5日,京城十大商铺销冠总成交额突破60亿元。在商铺频频出事,甚至前几年的纠纷余波未了的前提下,明星商铺的热销不禁使人产生种种疑问——其前期热销是否意味着,后期投资者、经营商户也会狂赚?热销背后,是否隐藏着鲜为人知的投资风险? 明星商铺逆市热销
统计数据显示,2005年,北京市各类商铺总得供应量达218.2万平方米。比2004年的202.4万平方米,增长7.8%。在供应量如此之大的前提下,明星商铺的需求亦呈现旺盛态势。根据《楼市》市场研究部对北京房地产交易管理网商铺销量长达一年之久的监测,包括锦绣大地物流港 (论坛 像册 户型)、富力城、中关村e世界 (论坛 像册 户型)等在内的京城商铺十大销冠,总成交额高达约60亿元,其中,锦绣大地物流港以高达约13亿的销售额位居榜首。 诸多商铺的热销是否意味着未来商铺市场“钱”景向好?中国商业地产联盟秘书长王永平认为,虽然目前市场不乏热销的商铺项目,但整个市场大势却依然严峻。据国际知名代理机构戴德梁行发布数据预计,2006年北京商铺市场总供应量将达600万平方米,商铺项目招商压力巨大。 王永平指出,“前两年,很多失败的商铺,虽然失败的原因不同,但结果都是无法兑现先期向投资者承诺的投资回报。而这一问题仍然是阻碍商铺市场发展的另一关键因素。” 前期热销≠后期狂赚 “我国的投资渠道太少,股市一直不景气,国债利率又太低。所以,拥有闲散资金的人士,大多把资金投入了房产当中。自去年国家对房地产市场实施宏观调控之后,住宅市场受影响明显,所以,促使大量资金投向商业地产。”王永平如是分析商铺热销的原因。 “商铺热销,看似形势一片大好。但开发商能赚到钱,并不意味着投资者、商户也能赚到钱。后者的利益直接取决于商铺的招商情况、管理方的运营管理能力、合理的业态规划、成熟的地段、足够的人流以及商户自身的经营能力,等等。” 王永平说。 热销只能说明销售策略的成功,而非项目真正意义上的成功。可以看到,北京商业地产市场历经了2004年,第五大道 (论坛)、巨库 (论坛 像册 样板间)、碧溪家居广场 (论坛)失败所带来的阵痛;2005年的高速发展之后,2006年,市场上又有不少商铺陷入经营困局——诸于西单七十七街购物中心许多商户关门事件,以及本期报道的朝外“岳秀”事件就是典型例子。 “钱”途严峻考验京城商铺 综上可见商铺市场供销两旺,却问题频出的矛盾现状。对此,接受采访的专家一致认为,主要原因在于,多数商业地产项目存在定位、经营能力等方面的缺失。 该人士进而认为,当投资者无法获得预期的投资回报时,商铺开发商的信誉度便大打折扣。久而久之,商铺市场的需求总量必将受到负面影响。那么,看似形势一片大好的商铺市场,其“钱”景自然也就变得扑朔迷离。如果不彻底解决后期经营、回报问题,有可能引发商铺市场的集体危机。一旦出现出售与经营环节的恶性循环,后果不堪设想! 综上所述,可见热销只是商业地产迈向成功的第一步,而整个商铺市场若想“钱”途无量,还需要市场参与各方的共同努力——开发者需审时度势、准确定位;经营管理者需提高运营水平及能力;投资者则需要具备“火眼金睛”,客观评判项目的投资价值,以求做到理性投资。然而,这一切并非一朝一夕就能实现。所以,在未来相当时期内,“钱”途仍将是桎梏商业地产发展的关键所在。 文/杜瑞峰 冷翠华 |