有些人认为，目前的房地产市场处于失灵状态：一方面商品房空置面积居高不下，另一方面房价不断大幅上升；也有些人认为，目前的市场失灵表现在房地产产品结构不合理上，广大消费者急需的中低档次商品房供应不足，高档商品房供应太多，高档房的交易拉动着房价不断上升。所以，在目前这种状况下，这些人大都主张政府采取更加严厉的调控措施。也有主管部门的官员在高房价、高涨幅的压力下，谨慎表达了对主要城市实施更严厉调控措施，特别是行政措施的意向。对此，我在对政府高度关注房产问题感到欣慰的同时，也感到担

忧。

　　行政手段应慎用

　　对于“空置率和房价双高”这个结论，我在前面已经进行了分析，这个判断是错误的。而“房地产产品结构不合理，高档房的交易拉动房价不断上升”的说法，其实也是错误的。如果房地产产品结构一直不合理，市场早就自动校正了，开发商不可能明知故犯，一直特意生产那些不好卖的商品房(短期的供求不太吻合可能存在，但一般也会通过价格的适度下调而促成交易)。如果房地产市场暂时仍存在结构性问题，例如，来自相关方面的信息说，截至3月份，40个城市当中有20多个城市的商品住房120平方米以上的占50%，有16个城市户型面积在80平方米以下的不足10%，我相信市场会在一两年内将这种情况调整过来——开发商是经济人，是理性的。所以，我认为目前市场运行还是有效的，主要问题出在需求过旺而供给不足上。价格变化虽然有投机因素的影响，主要还是市场自动调节的表现，只不过考虑从社会稳定、住房保障和可持续发展角度，应因势利导，使其尽快恢复平衡。调控虽然可以采取辅助性行政措施，但如果过多或者力度过大，不但达不到效果，很可能对市场造成严重伤害。

　　市场经济的基本规律之一是供求规律，它强调是供给与需求之间的关系决定了商品的价格。供求变动可以引起价格波动，进而调节资源配置。而通过房价管制调节供求关系，往往不被看好。记得看过这样一句著名的论述：“除了轰炸以外，最有效地破坏一个城市的方法就是实行房租管制了。”我一直没有查到这句话的原始出处，经济学家梁小民说此话源于西方经济学家之口：美国为了保证低收入者“居者有其屋”，对抗供求决定价格的规律，制定了房租上限。结果如何呢？低收入者的住房问题并未解决，而且由于低房租抑制了住房建设，住房的供求矛盾更加突出了，于是经济学家总结出这句名言。也有未署名的网友说，此话源于西方政治家之口：在上个世纪70年代，当时的西方各国刚经历了严重的衰退，城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市洋溢着一股陈旧与腐朽的味道。自以为是的各国政府，为了“保护”居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格，包括对出售与出租活动的调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的住宅，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤在小房里，大量的人流落街头。一直到数十年后，人们才开始反思低房租政策的惨痛。在房租管制政策下，开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋，所以不会有任何新楼宇供应给市场；因为“低房租政策”的实施，买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来用作出租。

　　从全社会来看，房地产是最大的生产要素，与木材、水泥等一般生产要素的地位大不相同。如果这种生产要素的价格不能接受市场调节，整个社会经济活动就要因此而扭曲，其危害绝对是巨大而深远的。我这样说绝对不是反对宏观调控，恰恰相反，我主张主要利用经济手段(土地供应、税收、利率、首付等)，或增加供给，或抑制需求，最好两方面同时调控。

　　行政手段是可以使用的，但要尽可能从规范管理和可持续发展的角度，采用一些经过论证的行政立法手段，如通过行政立法限制需求扩张：严格禁止一个家庭名下买三套以上商品住宅，更不该对第三套以上的住宅贷款；限制单套房子的设计标准，普通商品房不允许超过150平方米。新建超过标准的项目要省级政府或者人大审批；只允许外籍人士在一个城市购买一套住宅，等等。

　　我想特别强调，限制价格虽然可以促进社会公平，有利于社会的安定，但会造成严重的社会后果：一是价格管制不利于刺激供给，会使市场短缺情况加剧；二是价格管制不利于抑制需求，从而在房屋缺乏的情况下进一步加剧浪费、过度消费倾向；三是价格管制会造成寻租、黑市交易等问题，进一步败坏社会风气；四是我们的市场太大，政府很难进行监控，把物价管理系统恢复起来也是徒劳的；五是政府已经支付不起这种管制成本了。

　　见鬼的 “国际标准”

　　无论是谈到房地产宏观调控的依据，还是谈到房地产宏观调控的标准，经常有一些人把所谓的“国际标准”挂在嘴边。这些“标准”究竟是不是公认的“标准”？即使是公认的“标准”，对中国到底有没有参考意义？不解决这些认识问题，我们永远摇摇摆摆，永远无所适从，永远也制定不出来科学的调控方案。

　　关于这个问题，我认为在房地产领域实在是没有什么公认的国际标准，即使有的话也往往对中国没有什么参考价值。我曾经多次在研讨会上阐述这个观点。在几个月前全国工商联房地产商会召开的一个内部研讨会上，我还特别就“房价收入比”这个例子，谈了我的观点。在前不久关于商品房空置率的讨论中，我不但自己加深了认识，也了解了国外学者的看法。

　　国内外有些概念的含义相同，有些可能就不同。例如，“投资”无论在国内还是在国外，都可以说是一个非常重要的概念了，但在上世纪80年代及80年代以前，国内、国外的含义完全不同，西方强调的是“金融投资”的含义，与股票、债券联系在一起，而我们则专指“固定资产投资”之意，与“金融投资”几乎没有什么关系，我们的投资管理，讲的是基本建设和更新改造活动的管理问题。直到今天，我们引进了“金融投资”的含义，但在日常的经济管理工作中，说起“投资”概念时，“固定资产投资”之意仍然是最主要的。在空置率问题的讨论中，著名经济学家徐滇庆教授特意查阅了英文的经济学辞典，但也找不到它的标准定义。他说：“经济学者在涉及空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。迄今为止，中国还没有一个被普遍接受的空置率定义，就更没有办法和外国比较了”。所以，我们主要还是应根据本国统计制度规定讨论问题，或者自己先界定清楚这个概念的含义，再在此基础上展开论证。

　　我曾委托长期在美国、加拿大、新西兰等国从事房地产开发和咨询工作的朋友以及多名留学生帮助查找“空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间属危险区，空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”这一国际通行惯例的出处，但很遗憾没有查到。不排除我们下的功夫仍不够，但至少可以说这个“国际通行惯例”并不像“恩格尔系数”那样著名，更多的可能是某篇文章作者自己给出的看法，被我们第一个引进者给“镀了金身”，于是这个“标准”在中国“招摇撞骗”起来。我查到了有的研究报告对住区民宅空置情况的看法，作者也只是说根据经验，空房率不小于5%时能保证需求者的承租愿望较容易实现。美国人口统计局(U.S.Census Bureau)考察“街区空置率”，计算这个指标是与福利享受和税收优惠联系在一起的，而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。他们的这个比率与我们考核房地产投资回收状况的空置率的含义完全不同，所以也没有借鉴意义。据说美国在建筑开发领域，提到这个概念的含义时与我们思维相近，但也没给出个国际标准让大家参考。

　　至于“3：1~6：1”的房价收入比，就显得更为可笑了！我相信这个数据一定有原始出处，但不相信这是国际公认的表明消费者购买能力和当前住房市场价值之间关系合理的权威数据。我不想花时间去考证这个“国际标准”是“正规引进”还是“走私”进来的，我只想说各国的情况十分复杂，根本就搞不出一个没有多少争议的国际标准来：第一，各个国家每套住宅的面积相差很大，不好放到一起比。第二，各国户均人口数量相差很大。怎么算收入才合理呢？又怎么体现人均居住水平的差别呢？第三，因为城市化过程早已完成，人口基本停止增长，而房屋建筑质量又很好，发达国家的房屋买卖涉及的主要都是二手房，新房很少，其房龄也较长。而中国二手房交易很少，买卖的主要是新房，大家计算的主要是新房价格与家庭收入之比。中国与这些发达国家的房价收入比放到一起比，又能得出什么科学结论呢？第四，不同国家在人地关系上大不相同，加拿大、美国、澳大利亚、俄罗斯人少地多，建设用地控制比我们松很多；中国、韩国、日本人地关系紧张，建设用地成本相对高，甚至要采用行政和法律控制手段。把这些国家放到一起比合理吗？第五，在收入方面也存在诸多不可比之处。发达国家大多有严格的收入监管制度，中国没有，许多中国市民在工资之外还有一些不同名目、不同来源、公开甚至秘密的收入，如何进行比较呢？

　　也许大家还能想起一些理由，但上述理由已经很充分，让这些所谓的“国际标准”见鬼去吧！

　　　房地产宏观调控需要“变脸”

　　从当前的情况看，中国的房地产市场还是“供小于求”，而“供小于求”的市场很容易形成一定程度的卖方垄断，开发商作为供给者就容易获得超额利润。前一阶段市场观望成潮，持续时间很长，成交量急剧萎缩，市场处于相对停滞状态。但从相对较长的时间看，需求没有受到太多的影响，只是“冬眠”了半年多。所以，当观望过去后，房价上涨仍不可避免。破解当前市场迷局的思路应该是在“增加供给”、“抑制需求”和“增加供给与抑制需求”之间进行选择，其中最优途径应该是后者。种种迹象表明，现在以抑制投资、压缩投资规模为主的调控思路是无法稳定房价的，宏观调控在依据上要强调住房保障和可持续发展，在思路上也必须“变脸”了。

　　关于抑制需求问题，我想除了可以采用前面已经提及的行政立法手段外，还应充分发挥经济手段的调节作用。这里给出两条建议。第一，利用物业税调控过度消费，150平方米或160平方米以内免税，超标准实行较高的累进税率，个别人物可以根据身份、贡献增加减免标准，如副部级以上领导、院士、前三年纳税达到某一额度的企业家；第二，强化首付的调控作用。这对市场需求的调控将十分有效。但调节首付还应该考虑经济增长的需要，并试探性提高，免得造成房价和经济增长的大波动。(作者为北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师)

　　作者后记：

　　一位朋友给我发短信说：“现在房地产市场的讨论很多已不是经济讨论，而是道德讨论，这个道德也是道貌岸然的道德，已经没有了学术之风。网络成为愤青的天下，理智的人正在失去发言的机会，理智的人正在放弃发言的权利！”

　　是的，一年来，我就房地产市场发表了一系列言论，换来的不是喝彩一片，而是一层层的怀疑、讽刺、咒骂甚至威胁。一直被认为精力旺盛，其实早已身心疲惫；一直在劝慰自己坚强，其实早已泪流满面。

　　为什么“左”的、欺骗性的观点总是受到欢迎？为什么错误的言论竟然在舆论界甚至学术界畅行？为什么心无私念会遭遇一片骂声？为什么香港一个外行学者的一句话会否定国内全体经济学家的贡献、智慧乃至德行？为什么前些年披红带花的企业家突然变成了“过街老鼠”？为什么我们在政治、经济上盼望国家强盛、优越，在文化上总是喜欢别人“默默无闻”甚至“臭不可闻”？

　　我的观点也只能以学者的方式进行表达，而又常常被淹没在吵闹声中甚至密密麻麻的唾沫里，有时在好心人“少说为佳”的劝诫下，不得不“埋在心里”。在“空置率门”事件中，除了常年旅居海外的经济学家徐滇庆外，也再乏学者予以积极回应。难道改革开放近三十年了，我们还需要全民再讨论政府与市场的关系？去检讨民族文化与科学以及民族文化与改革开放的相容性？

　　有人说我已经冲到了“战车”的滚滚车轮下面。是的，走在前面总是很危险，但我依然坚信：违背经济规律，最终只会得到经济规律的惩罚。