五、充分尊重经济规律，“暴利”不该成为房价调控的理由

　　在本轮房地产宏观调控中，还有一个官方没有拿到桌面上讨论，但大家都心知肚明的理由：房地产业特别是开发行业存在“暴利”，必须进行调控！于是有关管理机构和地方政府出台了一些规定，采取了一些行动，进行了一些表态，甚至做出了一些规划。

　　先是听说宁波于2004年“创造性”地推出了5012套限价商品房，接着看到报道称，2005年，杭州、青岛、大连等城市推出了类似政策。2006年，北京也宣布实施限价商品房建设计划。推出限价商品房的目的就是削减开发商的“暴利”，调整商品房供应结构，抑制房价上升趋势。据说这些城市已经开发出来的限价商品房比普通商品房便宜20%左右，很好地“打击了开发商的嚣张气焰”。虽然无论从理论上讲，还是从实践来看，限价商品房的推出对满足一部分中低收入家庭的需求，拉低房价水平都会起到一定的作用，但是我们怎么能保证这个与经济适用房堪称“表姐妹”的东西不会患上与经济适用房一样的病症？如何限价能保证质量不降低？这种商品房少了同样不解决问题，但多少合适？政府能承受得了吗？这些问题没有人在理论和政策层面给出令人信服的答案。

　　接着是有的地方政府公布商品房成本清单。自2005年7月福州市物价局向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。据报道，其实早在2005年5月8日，江苏省物价局就曾向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。通知将房价成本分成7个项目，要求各地物价部门定期测算，并在认真审核的基础上，分地区、分项目向社会公布商品住宅社会平均成本。虽然这种严重违犯《公司法》、侵犯企业合法权益(《公司法》规定企业拥有给产品自主定价的权利，这是企业自主经营权的重要体现)的做法受到开发商的一致抵制，有的地方政府也表示过不情愿，但它却受到了舆论一边倒的支持和一些高层管理部门官员的赞同，甚至一些学者也帮腔论证其合理性。如果政府将涉及房地产的政务信息公开，本是好事，但如果象孙悟空钻到铁扇公主肚子里那样与企业较劲，既让人感到痛心，也暴露出某些地方政府在执政能力上的巨大差距。

　　然后是国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)的出台。与2003年发布的83号文相比，该文件做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。根据新的规定，大部分房地产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着开发商要拿出更多钱来预缴企业所得税。

　　以上这些政策、措施的出台，我总感到与群众热议开发商“暴利”有直接关系。我积极主张对房地产业进行规范，希望尽快理顺房地产业的运行秩序，但以存在“暴利”为理由对房地产业进行调控则实在站不住脚--

　　首先，一些开发商的收益确实十分可观，利润率较高，但这只是对一部分有开发项目的企业而言，不是所有企业都如此。房地产开发受制于政府的土地供给情况，拿不到土地，就意味着未获得最基本的生产要素，生产活动就无法组织。许多开发企业是常年没有开发活动的，没有开发活动哪来的利润(“暴利”)？国家统计局的调查已经表明，房地产行业的平均利润率为7.77%，我想这个数据很难说十分准确，但应大致反映出了行业的盈利水平。另外大家要对项目利润率与年利润率区别开来。

　　其次，对有开发项目的企业来说，利润率比较高与规模经济有关，符合经济学道理。房地产开发行业的进入门槛很高，资金投入量大，即使可以申请贷款，但也必须有30%的自有资金，这与开个饭店、开个贸易公司大不相同。例如，在北京，没有几个亿的资金是无法进入开发市场的，在烟台这样的中小城市，也必须有几千万才行。这就使得中国目前需求旺盛的开发行业竞争并不充分，凭借资金优势进入这个行业的企业可能获得相对高额的回报，这是合理合法的收入。

　　再次，从产业发展理论角度看，目前的房地产业收益较高也很正常。每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段。一般在成长和扩张期，由于需求旺盛，供给相对不足，收益水平自然高。这就象上个世纪80年代的服装贸易行业一样。从产业发展规律上看，我相信房地产开发也有“倒霉”的那一天，只是还没有来临而已。

　　最后，大家所说的“暴利”，不应该指利用暴力或其它不正当手段获得的利润，应该理解为“超额利润”才对。如果理解为利用暴力或其它不正当手段获得的利润，那每个行业都存在这样的问题，绝对不是只有房地产业或者开发行业才是“黑乌鸦”，也不能说房地产业就是“最黑”的--这个问题再讨论就远离了本话题，也超越了经济领域。

　　至于大家以前热议、至今念念不忘的“纳税侏儒”事件，则完全是由于纳税核算方法以及开发企业的规模和历史造成的。所有的开发企业，年龄最大的不过十几岁、二十岁，资产额也多为几千万到几十亿元(而且有些大企业集团，资产大多以项目公司形式分散于各地，纳税也各自独立)，让它们与历史悠久、资产额巨大(动辄几百亿、上千亿元)、垄断性极强的石油和天然气开采及加工企业比，或者与资产额较高(含无形资产)、税率极高的著名烟草企业相比，当然会败下阵来。另外，国内一些重量级的开发企业，如果将各个分公司和项目公司的纳税额汇总，我想会有一些企业出现在排行榜上。我们最近对近年房地产业税收的汇总计算表明，它占财政收入的比率还是名列前茅的(2005年房地产业税收收入占当年全国财政收入的9.55%)。不过我声明：研究表明，一些中小房地产企业纳税遵从度的确较低。

　　前面的分析已经表明，如果认为房地产行业的利润率较高，那完全是供求关系造成的。改善房地产的供求关系，不仅有利于房价上升幅度的调控，也可以促进使房地产企业利润水平的下降。如果调控的理由不充分甚至干脆不对，就是不讲道理，不讲经济规律。这将会间接“逼良为娼”，使企业经营更加不规范。

　　六、拉住房价快速上涨究竟该用哪只手？

　　有些人认为，目前的房地产市场处于失灵状态：一方面商品房空置面积居高不下，另一方面房价不断大幅上升；也有些人认为，目前的市场失灵表现在房地产产品结构的不合理上，广大消费者急需的中低档次商品房供应不足，高档商品房供应太多，高档房的交易拉动着房价不断上升。所以，在目前这种状况下，这些人大多主张政府采取更加严厉调控措施。也有官员在高房价、高涨幅的压力下谨慎表达了对主要城市实施更严厉调控措施，特别是行政措施的意向。对此，我在对政府高度关注房产问题感到欣慰的同时，也充满了担心。

　　对于“空置率和房价双高”这个结论，我在前面已经进行了分析，这个判断是大错特错的。而“房地产产品结构不合理，高档房的交易拉动房价不断上升”的说法，其实也是错误的。如果房地产产品结构一直不合理，市场早就自动校正了，开发商不可能明知故犯，一直特意生产那些不好卖的商品房(短期的供求不太吻合可能存在，但一般也会通过价格的适度下调而促成交易)。如果房地产市场暂时仍存在结构性问题，例如，来自建设部官员的信息说，截至3月份，40个城市当中有20多个城市的商品住房120平方米以上的占50%，有16个城市户型面积在80平方米以下的不足10%，我相信市场会在一两年内将这种情况调整过来--开发商是经济人，是理性的。所以，我认为目前市场运行还是有效的，主要问题出在需求过旺而供给不足上。价格变化虽然有投机因素的影响，主要还是市场自动调节的表现，只不过从社会稳定、住房保障和可持续发展角度考虑，应因势利导，使其尽快恢复平衡。调控虽然可以采取辅助性行政措施，但如果过多或者力度过大，不但达不到效果，还很可能对市场造成严重伤害。

　　市场经济最基本的规律是供求规律，它强调的是供给与需求之间的关系决定了商品的价格。供求变动可以引起价格波动，进而调节资源配置。而通过房价管制调节供求关系，往往不被看好。记得看过这样一句著名的论述：“除了轰炸以外，最有效地破坏一个城市的方法就是实行房租管制了。”我一直没有查到这句话的原始出处，经济学家梁小民说此话源于西方经济学家之口：美国为了保证低收入者“居者有其屋”，对抗供求决定价格的规律，制定了房租上限。结果如何呢？低收入者的住房问题并未解决，而且由于低房租抑制了住房建设，住房的供求矛盾更加突出了，于是经济学家总结出这句名言。也有未署名的网友说，此话源于西方政治家之口：在上个世纪70年代，当时的西方各国刚经历了严重的衰退。城市破旧不堪，街道肮脏狭小，没有绿化和垃圾处理场，整个城市洋溢着一股陈旧与腐朽的味道。自以为是的各国政府，为了“保护”居民的居住利益，一直大力抑制房屋价格上涨，包括对出售与出租活动进行调控。但是，他们万万没有想到，实施几十年后，情况非但没有改善，反而越弄越糟。在一个低房租的环境下，居民们非但没有找到便宜的房子，反而越来越买不到房子，越来越租不到房子。大量的人拥挤在小宅里，大量的人流落街头。一直到数十年后，人们才开始反思低房租政策的教训，才开始反思愚昧荒谬的遗毒。在房租管制政策下，开发商无利可图，于是开发商们就不愿意多兴建房屋，所以不会有任何新楼宇供应给市场；因为“低房租政策”的实施，买楼投资者无利可图，所以就没有人买楼来作出租。既然西方经济学家和政治家都相信这句话，我想它可以称为“真理”了。

　　从全社会来看，房地产是最大的生产要素，与木材、水泥等一般生产要素的地位大不相同。如果这种生产要素的价格不能接受市场调节，整个社会经济活动就要因此而扭曲，其危害绝对是巨大而深远的。我这样说绝对不是反对宏观调控，恰恰相反，我主张主要利用经济手段(土地供应、税收、利率、首付等)，或增加供给，或抑制需求，最好两方面同时调控。

　　行政手段是可以使用的，但要尽可能从规范管理和可持续发展的角度，采用一些经过论证的行政立法手段，如通过行政立法限制需求扩张：严格禁止一个家庭名下买三套以上商品住宅，更不该对第三套以上的住宅贷款；限制单套住宅的设计标准，普通商品住宅不允许超过150平方米。新建超过标准的项目要省级政府或者人大审批；只允许外籍人士在一个城市购买一套住宅，等等。

　　我想特别强调：限制价格虽然可以促进社会公平，有利于社会的安定，但会造成严重的社会后果：一是价格管制不利于刺激供给，会使市场短缺情况加剧；二是价格管制不利于抑制需求，从而在房屋缺乏的情况下进一步加剧浪费、过渡消费倾向；三是价格管制会造成寻租、黑市交易等问题，进一步败坏社会风气；四是我们的市场太大，政府已经没有能力和办法进行监控，把物价管理系统恢复起来也是徒劳的；五是政府已经支付不起这种管制成本了。

　　七、让所谓的“国际标准”见鬼去吧

　　无论是谈到房地产宏观调控的依据，还是谈到房地产宏观调控的标准，经常有一些人把所谓的“国际标准”挂在嘴边。这些“标准”究竟是不是公认的“标准”？即使是公认的“标准”，对中国到底有没有参考意义？不解决这些认识问题，我们永远摇摇摆摆，永远无所适从，永远也制定不出来科学的调控方案。

　　关于这个问题，我认为在房地产领域实在是没有什么公认的国际标准，即使有的话也往往对中国没有什么参考价值。我曾经多次在研讨会上阐述这个观点。在几个月前全国工商联房地产商会召开的一个内部研讨会上，我还特别就“房价收入比”这个例子，谈了我的观点。在前不久关于商品房空置率的讨论中，我不但自己加深了认识，也了解了国外学者的看法。

　　国内外有些概念的含义相同，有些可能就不同。例如，“投资”无论在国内还是在国外，都可以说是一个非常重要的概念了吧？但在上个世纪80年代及80年代以前，国内、国外的含义完全不同，西方强调的是“金融投资”的含义，与股票、债券联系在一起，而我们则专指“固定资产投资”之意，与“金融投资”几乎没有什么关系，我们的投资管理，讲的是基本建设和更新改造活动的管理问题。直到今天，尽管我们引进了“金融投资”的含义，但在日常的经济管理工作中，说起“投资”概念时，“固定资产投资”之意仍然是最主要的。在空置率问题的讨论中，加拿大经济学家徐滇庆教授特意查阅了英文的经济学辞典，但也找不到它的标准定义。他说：经济学者在涉及空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。迄今为止，中国还没有一个被普遍接受的空置率定义，就更没有办法和外国比较了。所以，我们主要还是应根据本国统计制度规定讨论问题，或者自己先界定清楚这个概念的含义，再在此基础上展开论证。

　　我曾委托长期在美国、加拿大、新西兰等国从事房地产开发和咨询工作的朋友以及多名留学生帮助查找“空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间属危险区，空置率在20%以上为严重积压区，极度危险” 这一国际通行惯例的出处，但很遗憾没有查到。不排除我们下的功夫仍不够，但至少可以说这个“国际通行惯例”并不象“恩格尔系数”那样著名，更大的可能是某篇文章作者自己给出的看法，被我们第一个引进者给“镀了金身”，于是这个“标准”在中国“招摇撞骗”起来。我查到了有的研究报告对住区民宅空置情况的看法，作者也只是说根据经验，空房率不小于5%时能保证需求者的承租愿望能较容易地加以实现。美国人口统计局(U.S.Census Bureau)考察“街区空置率”，这个指标的计算是与福利享受和税收优惠联系在一起的，而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。他们的这个比率与我们考核房地产投资回收状况的空置率的含义完全不同，所以也没有借鉴意义。据说美国在建筑开发领域，提到这个概念的含义时与我们思维相近，但也没给出个国际标准让大家参考。

　　至于“3～6：1”的房价收入比，就显得更为可笑了！我相信这个数据一定有原始出处，但不相信这是国际公认的表明消费者购买能力和当前住房市场价值之间关系合理的权威数据。我不想花时间去考证这个“这个国际标准”是“正规引进”还是“走私”进来的，我只想说各国的情况十分复杂，根本就搞不出一个没有多少争议的国际标准来：

　　第一，各个国家每套住宅的面积相差很大，不好放到一起比。发展中国家与发达国家差别很大，同是发达国家，日本和美国套均住宅面积差别也很大。各个发展中国家的情况也相差十万八千里；

　　第二，各国户均人口数量相差很大。在美国、加拿大，一个家庭4、5口人很正常，现在中国平均一个家庭只有3口人。怎么算收入才合理呢？又怎么体现人均居住水平的差别呢？

　　第三，因为城市化过程早已经完成，人口基本停止增长，而房屋建筑质量又很好，发达国家的房屋买卖涉及的主要是二手房，新房很少，其房龄也是10多年、20多年甚至更长。而中国二手房交易很少，买卖的主要是新房，大家计算的主要是新房价格与家庭收入之比。中国与这些发达国家的房价收入比放到一起比又能得出什么科学结论呢？

　　第四，不同国家在人地关系上大不相同，加拿大、美国、澳大利亚、俄罗斯人多地少，建设用地控制比我们松很多；中国、南韩、日本人地关系紧张，每平方公里人口密度很大，建设用地成本相对高，甚至要采用行政和法律控制手段。把这些国家放到一起比较合适吗？

　　第五，在收入方面也存在诸多不可比之处。发达国家大多有严格的收入监管制度，中国没有，许多中国市民在工资之外还有一些不同名目、不同来源、公开甚至秘密的收入，如何进行比较呢？

　　也许大家还能想起一些理由，但已经没有必要想了--理由已经很充分，让这些所谓的“国际标准”见鬼去吧！