到了该彻底反思这次宏观调控的时刻了！

　　董藩　　(北京师范大学房地产研究中心博士生导师)

　　学术无良知即是灵魂的毁灭--法国思想家拉贝莱

　　一、导语：房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻

　　我一直坚信，在转轨时期，政府的宏观调控是必不可少的，这对轰轰烈烈的房地产市场来说显得尤为必要，将其视为“促进市场持续健康发展的基本保证”并不为过。本轮调控的时间，如果从2003年6月央行出台“121号文件”算起，已经持续将近3年；而如果从2005年3月16日央行调整房贷利率或者“国八条”发布时间算起，也已经一年有余。这期间出台政策之多，力度之大，全世界瞩目。然而，调控效果究竟如何呢？此前我的说法是“成绩明显，偏差很大”，但最近通过对空置率问题的讨论，以及一些重点城市房地产成交量与成交价格的观察，我深深感到，这个结论也必须修正了--房地产宏观调控的出发点是对的，依据和思路是错的；原则是对的，某些政策、措施是错的；决心是大的，效果却存在明显的不如意之处。否则，我们根本解释不了在如此严厉的、多种手段和措施共同使用的调控方案下，主要城市房价仍然或重新开始大幅上涨的现象。房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻--对这次宏观调控进行重新审视或者说反思，已经是不容回避的问题了！

　　也许本文的发表仍然会引起舆论甚至超越舆论的轩然大波，再次“挺身而出”将给我本人带来更大的压力，但是，明哲保身、不再说话，这既不符合我的性情，也不是一个严肃学者应有的态度，更对不起所有信任我、支持我、培养过我的人--“学术无良知即是灵魂的毁灭(法国思想家拉贝莱)”！当我再次鼓足勇气的时候，我希望更多的人、更高层次的领导能够听到我的声音，更希望大家都理性地、基于科学角度讨论当前的房地产市场问题！

　　二、号准脉象再开方--房价大幅上涨的原因究竟是什么？

　　我不希望市场持续观望，希望其尽快适度恢复。但是，我也一直强调“稳定价格”是这次房地产宏观调控的四大目标(稳定价格、理顺秩序、把好关口、保障人权)之首。如果在市场恢复的同时，价格有适度的上升，比如6%以下，舆论和政府都是可以接受的；如果高于6%但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上还是可以接受的。如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论肯定不会接受，其他各方面的负效应都将是十分明显的。有的学者认为房价应该大跌、必然大跌、即将大跌，甚至主张国家采取强硬手段下拉房价，我认为这既不符合学理，也不具备现实的、客观的条件。这些观点如果被决策部门采纳，将会祸国殃民，这在理论上无需进行任何解释，每一个受过高等教育、思维正常的人都是能够理解的！

　　但是，“稳定价格”的政策主张正在受到现实的挑战，中央政府的宏观调控愿景也被暂时蒙上了一层迷雾。虽然今年2月份全国70个大中城市房屋销售价格只同比上涨了5.5%(其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%，二手住房销售价格同比上涨5.4%，非住宅商品房销售价格同比上涨4.8%)，涨幅与上月持平，但环比却上涨了0.7%。除了北京、深圳等城市继续在高位、高速上涨外，二线城市大连(15.1%)、

　　市场交易量的适度恢复是好事，但在宏观调控仍然趋紧的政策和舆论背景下，房价也随之往高速增长状态回复，我们不得不承认宏观调控的“药方”存在问题。为什么会开错了“药方”？因为对高房价形成的原因认识有误。近几年，学界、政界和舆论界对高房价问题给出了众多的解释。由于说法太多，乱哄哄，导致高层决策部门在对影响房价的重要因素到底有哪些以及各种因素的影响力度的把握上出现了严重偏差。诸如“开发商炒作，哄抬房价”、“开发商捂盘惜售”、“信息不对称造成开发商垄断”、“供给结构不合理拉升房价”、“土地出让价格上升导致房价上涨”、“建材价格上升导致房价上涨”等并不重要甚至根本不对、严重违反经济学常识的观点极大地影响甚至左右了房地产市场调控决策。当据此制定的政策、措施不能产生理想的效果时，舆论和一些学者就抱怨、谴责政府或行业主管部门“工作不力”、“暗中助推房价”、“并非真心调控”、甚至“给开发商撑腰”、“官商勾结”等，并要求中央政府采取更加严厉的措施。试想一下，如果“脉象”号错了，怎么能开出科学的“药方”呢？“药方”不对，又怎么能“药到病除”呢？

　　关于中国高房价的成因，我曾经在《关于房地产市场的17个观点与两万言书》中进行了阐述。我认为，当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的(有人将我的观点概括为“中国特色论”)，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。这与当前世界上其它国家的情况完全不同。这种局面的形成必然拉动房价不断上升。虽然我的看法可能不够完善，但谈到的观点至少没有错误。调控房价如果不先弄清这种国情背景，又怎么可能制定出科学的调控方案呢？遗憾恰恰在这里出现了！

　　三、“空置面积”和“空置率”害人不浅，错误判断导致投资紧缩和供给趋紧

　　在对高房价成因认识不够充分的情况下，决策部门对房地产市场的认识又出现了一个重大错误--房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在过剩风险。既然出现了潜在过剩风险，就可能随时出现价格下跌现象，这样信贷资金回收就会遇到困难。如果银行出现大面积的呆、坏账，金融风险就出现了。既然出现了潜在过剩状态或迹象，就必须压缩投资、压缩信贷规模了！

　　这种认识首先源自央行(央行是最早对房地产行业提出预警的部门)，央行为此采取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。尽管当时这种预警并没有引起太多人的注意，但央行自身的担心却在不断增加，甚至颇有些“惴惴不安”了--2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该《通知》明确提出要控制局部地区房地产市场过热、防止出现房地产泡沫，加强房地产贷款管理、防范金融风险。文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面做了严格规定。这个文件大幅度提高了房地产行业的贷款门槛，在业内引起巨大震动，被认为是“人为地拉开了房地产业‘冬天’的序幕”，于是开发商们奋起反击，对其“口诛笔伐”。虽然“121号文件”后来有些内容被变相否定，但央行坚信控制房地产业信贷规模是有必要的。2003年8月，央行又首次宣布将存款准备金率提高1个百分点，在不到8个月的时间内连续三次调整存款准备金率。2004年3月16日，央行发布消息，决定从次日起，将住房贷款利率由当时的5.31%上调至5.51%，并将住房贷款的基准利率提高至5年期贷款基准利率水平，即6.12%；而对房地产价格上涨过快的城市或地区，其住房贷款首付比例从20%提高到30%；同时，将超额准备金利率从1.62%降至0.99%。在国办“新八条”中，也特别提及了“加强金融监管”问题；在随后的“七部委八条”中，再次提及了“加强房地产信贷管理，防范金融风险”问题。有些金融政策虽然不能说是完全针对房地产业的，但无疑房地产业是其中最主要的调控对象，甚至连不在自己管理权限范围内的期房预售，央行的研究部门也主张予以取消。

　　倾向于支持央行看法的还包括国家发改委和国土资源部等部门。例如，央行曾和国家发改委、中国银监会曾联合下发通知，强调进一步加强产业政策和信贷政策的协调，有效控制信贷风险。央行还曾与国务院办公厅、国家发展改革委、国土资源部等相继就节约资源、严控土地供应、深入治理整顿土地市场、收紧房地产信贷资金、清理钢铁、电解铝和水泥投资项目等作出了具体部署。

　　在各项调控政策逐渐出台、汇集的过程中，我感到有时建设部与央行等部门的想法并非完全一致。虽然建设部也努力“以大局为重”，但并不认为当时的房地产投资规模大到了十分危险的地步，更不认为“房地产业已经面临潜在的过剩风险”。那么，为什么央行等部门对房地产投资规模如此敏感、警惕，并成为调控的“急先锋”了呢？最主要的是它被两个指标吓坏了-- 一是空置面积，二是空置率。近几年媒体不断公布全国空置面积已经达到8、9千万甚至1亿多平方米，空置率达到26%甚至30%。对不了解、未深究过这两个指标含义的人或机构来说，这些数字确实十分吓人--“1亿多平方米空置面积意味着每4、5个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积啊”，“26%的空置率意味着26%的建设面积是卖不掉的啊”--大家大多这样理解着。

　　事实上，“空置面积”和“空置率”的含义与字面给人的直觉完全不同，而且，按照最初设置“空置率”指标的动机，它的在计算方法上还存在问题。按照中国的统计规定，“空置面积”是指“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”可见，“空置面积”并不等于卖不掉的面积，我很早就在《光明日报》(2002年2月5日)上做过阐述，并提出了“摩擦空置”和“市场空置”两个概念。如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的“空置面积”是可以卖掉的。建设部后来曾根据空置时间长短将其分为“待销”、“滞销”和“积压”三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解“空置面积”的含义。还有许多人把买了不住也不租的房子看作空置房子，他们环顾四周楼盘确实发现了一些“黑灯”现象，于是感到空置面积确实很大，投资过剩已经出现。其实，“空置面积”考察的完全是开发领域的投资回收情况，与买了住不住、租不租毫无关系。

　　关于空置率的计算方法问题，我在《中国房地产报》发表的两篇文章《被公开张扬的空置率》(3月20日27版)和《地产舆论、地产学术与空置率--不得不再说的话》(4月3日26、27版)做了详细阐述。根据统计部门对“空置面积”含义的规定以及设置空置率指标的目的，现行计算方法存在错误，得出的26%的数值更是耸人听闻。按科学方法计算的空置率数值不足1%。我已经在这两篇文章中阐述过，一级市场上存在一定的空置面积十分正常，估计按我给出的方法，空置率保持在3%～4%左右才可能保持房价的稳定或基本稳定，即按照现行统计规定，空置面积必须达到现在的三、四倍才行--与绝大多数人的看法相反，当前空置率过低，这意味着在不改变需求状况下，供给是严重不足的，消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释，而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法必然会出现“南辕北辙”的效果，进一步推动房价的快速上涨。

　　四、需求出了大问题，政策可能继续推波助澜

　　空置率过低，在合理标准以下，这意味着供给不足，房价会上涨。如果需求再膨胀，房价上涨的压力就会大大增加，想控制房价上涨难上加难。但是，现在恰恰又在需求上又出现了大问题--

　　其一，小康目标制定得太高，超越了国情，也违背了经济规律。我国曾经颁布过居民住房的小康标准：到2020年，居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。这一目标所体现的“所有”理念违背了经济规律，因为住房是价值量巨大的产品，并随着时间的推移而升值，而在市场经济条件下，永远存在着贫富差距，永远有一些买不起住房的穷人。有关机构还颁布过2020年全面建设小康社会的21项居住指标，其中与住房需求有直接、间接关系的包括：(1)城镇人均住房建筑面积达到35平方米，每套住房平均面积在100-120平方米左右；(2)城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米，保障面达到98%；(3)城镇住房成套率达到95%；(4)城镇新建住房节能比率超过80%；(5)城镇新建住房安保智能化率达到60%、网络信息化率达到75%；(6)城镇住房的品质不断提升；(7)城市供水普及率达到95%；(8)城镇用电普及率达到85%；(9)城镇污水处理率达到75%；(10)城市人均公共绿地面积达到8平方米；(11)新建住宅区物业管理的覆盖率达到95%以上；(12)社区居民公共服务便利程度普遍提高；(13)交通便捷，居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟；(14)居住消费支出比例达到25%。在如上目标的鼓舞和召唤下，在如上标准的比照下，地方政府的规划标准和工作要求提高了，老百姓的胃口提高了。于是全国上下一起喊出了响亮的口号：“小康不小康，关键看住房”，大家竞相提高居住标准。我们原定“十五”计划末期达到人均建筑面积22平方米的标准，但当“十五”计划结束时，我们已经达到了26平方米。按照全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，已经超过日本10平方米还多。当我与某地一位建设主管部门的官员谈到这种现象，建议放慢住房标准的提高速度时，他的口气毫无商量余地：我们要带头进入小康社会，跑步进入小康社会！

　　其二，提前消费情况明显，对未来消费的透支极大地提升了当前的需求规模。最近五、六年，在住房购买决策上“一步到位”或“尽快到位”的认识倾向越来越明显。住房消费本来应遵循“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样的梯度变化规律，一些年轻人甚至还应该在这个升级顺序前面再加上一个“借住”阶段。但是，目前在中国，这个规律受到了严重挑战：许多年轻人本该租房子，但却在买房子；本该买一室的房子，实际买了两室、三室的房子；本该买80平方米的房子，结果买了120平方米甚至140平方米的房子。现在在中国的市民中，35岁的年轻人有几个没有房子呢？到日本看看，35岁以下的年轻人有几个想过买房子呢？在欧美国家，三世甚至四世同堂也还是常见的。据美国统计局公布的最新数字表明，随着美国人口老龄化在不断发展，越来越多的美国家庭从原来的两代人或三代人演变为四代人，家庭的构成不再是过去的简单式，而是老少混合的“四代同堂”式。前些年风靡全国的英语教学录像片《走遍美国》，展示给大家的就是一个四世同堂、八口之家的生活。其中也讲到了发生在美国的买房故事，他们与目前的中国家庭相比，显得很“土鳖”、很“农民”！一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，中国的中青年家庭往往跨越中间环节，一步或者两步到位了，甚至还出现了很多未婚小业主。自己没有钱就靠家族支援，凑够了首付就可以申请贷款，压力大了就骂政府、骂开发商、骂银行加以发泄。买不起房的更要骂政府、骂开发商、骂银行，因为他感到是别人剥夺了他的购买权利。

　　其三，过度消费严重，进一步加剧了住房需求膨胀。过度消费的一种表现是炫耀性消费。中国人好面子是全世界都出名的，有钱要让人知道，没钱也不能让人看不起。做父母的怕子女受委屈，做子女的担心父母没面子。过去节俭是中华民族崇尚的美德，现在人们的许多消费观念大变，炫耀性消费十分流行，我曾将其称为“炫耀文化”。这在住房领域表现得更为明显。现在的家庭平均人口规模只有3口，北京甚至只有2.7口，一般说来80平方米或者90平方米的住宅就能满足基本生活要求了，生活质量要求较高的有140平方米也就够用了。但是，大家买房时往往超过这个标准，为的是“向别人看齐”，“不让朋友瞧不起”，好像日子就是过给别人看的。而一些文艺、文化界名人特别是影视当红明星的购房行为在被媒体披露后，更对这种文化起到了“膨化”作用。于是140平方米以上的房子曾经很好卖(普通房标准出台后情况略有变化)，豪宅、别墅很好卖，市场上供应的也基本都是100平方米以上的房子。有人可能说“我想买小房子，但买不到”，其实前几年小户型是很不好卖的，再加上小户型的单位面积建筑成本较高，开发商才纷纷开发大户型。过度消费还表现为购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第n套住宅，业主既不倒卖，也不出租，造成使用价值的浪费。大家议论纷纷的小区“黑灯”现象，有不少属于这种情况。

　　以上这三种情况，是当前住房消费面临的最主要问题。它们的出现，有文化上的原因，也有舆论引导的失误，更体现着前些年宏观调控政策的影响。在“十一五”规划中，我们仍强调要加大对住房消费的支持力度。根据规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增20余亿元的需求量。这些目标数值，是否仍会被轻松突破呢？又有什么办法保证这些消费都是合理消费，不会威胁房价的调控目标呢？家家有房、人均35平方米等违反经济规律和超越人多地少国情条件的小康住房目标是否应该适当淡化或修正呢？希望大家都来思考这些影响未来需求和房价涨幅的重要问题。