主持人：谢谢鲁总，许总也是嘉兴人，也算娘家人了，知道我们在嘉兴做这个会，也欣然同意来嘉兴，他对嘉兴未来的发展有一些独到的见解，有请许总谈谈他的看法。

　　许良飞：大家好！我是海宁人，但是对嘉兴的了解大概停留在十五年前吧，因为我在嘉兴上的高中，待了三年，然后去了北京上大学。现在对整个嘉兴地产德兴市也非常不了解，只是一些粗浅的认识，这几天看了嘉兴路边的房子，去年年底11月份也来过一次，那次是来考察浙江华庭，来看一下华庭街的情况，也看了一些运作思路，但是只待了半天。

　　我是万通的，但是并不表明我们万通马上要进驻嘉兴这个城市，只是我们再关注着长三角这个区域，我们最近会对上海、杭州、无锡这些城市关注一些。这次我来也是公司觉得磁悬浮通了后，嘉兴是否有一些机会，只是来做一些试探性的调研工作。

　　我讲一下跟主题有关的话题。今天的论坛蛮有意思的，上午老师讲的是非常宏观的事情，但是这些宏观因素对一个城市房价来说是非常重要的，没有这些大的形势，一个城市的房价是不可能进行跳跃式的、连续的上升，今天下午五合国际卢总的介绍也更加有意思，非常非常微观，纯粹是从产品上理解，做房地产怎么运作、怎么面对未来发展的趋势。我认为这是我们开发商能够把握的，我们开发商应该去争取的。

　　包括万通我们现在也在做很多这方面的研究，我们万通有自己的产品标准，商业物业主要是

　　讲现在北京非常重要的一个现象，也可以联想到在嘉兴将来的地产形势。去年11月份到今年的3月份，北京房子应该说卖疯了，整整五个月时间，全北京市房地产均价涨了一千元，这是非常恐怖的，这是北京历史上从来没有过的房地产涨幅，如果保持这样的趋势下去，我们都不知道北京房价会变成什么样子。

　　今天上午王老师也讲了嘉兴开发商的担忧和思考，房子很好价格为什么卖不上去，北京目前的状况对于开发商来说很开心，因为我们的房子只要推到市场上，肯定有一群人来排队，保证一个礼拜之内卖掉，不管推多少套。但是我们认为这不是一个好的现象，因为房子不应该是这么卖的，房子应该是一点一点卖的。把产品做好后再一点点卖出去，如果是这样一种状态的话并不是发展商的福气，而是应该担忧的。

　　最近有很多北京发展商都在反思这个问题。我们是享受了很高的额外利润，比如我们的房子在三五年前策划，我们一个项目新城国际在六年前开始策划的，这个项目是目前全北京市涨幅最大的一个项目，从刚开始推向市场八九千，到现在已经到了两万多，单位项目来说涨的最高。但是很多北京发展商也在反思，这是不是一个很正常的现象？造成这种现象原因很多，但是肯定有一些大的形势决定了房价往上涨，而不是哪个发展商做出的贡献，这样的贡献肯定不是发展商做的，发展商没有这样的能力，不可能的，肯定有其他的因素造成的。

　　再举一个天津的例子，我们万通已经进入了天津，我们在2004年进入，我们很幸运，其实我们并没有那么高的远见度，没有预见到天津今年这么火，只是我们认为天津比较近，我们拓展比较容易。所以2004年去了天津，当时天津的房价是四千到五千左右，很低，相当于现在嘉兴市的房价水平。现在我们在天津有一个项目正在销售，我们可能会卖到八千，在今年年底会再开盘一个项目，房价可能会到一万以上。

　　为什么短短三年时间天津的房价涨那么大？我也认为这不是我们发展商做的事情，我们发展商没有这个能力，把一个城市的房价从五千做到八千，就靠一两年时间，发展商肯定没有这个能力，绝对不是发展商干的事情。如果政府怨发展商肯定是不对的，是政府各种各样的措施，比如政策上的优惠，现在推出对天津市的重新定位，这肯定会带来房价的上涨。

　　联系到现在，我们现在研究到嘉兴市房价的问题，现在很多发展商认为房价停滞在四五千的水平，是否能有跳跃式的大幅度往上涨的机会和可能性。我认为最好不要有，如果有的话对一个城市的地产来说非常危险。我觉得一个城市房价的增长每年在7%、8%，10%以下，这样的水平是最合理的，也是最安全的。

　　北京在去年11月份以前，房价一直是这种水平的增长，所以我们认为这种增长是很健康的，因为人均收入的增长水平加上GDP的增长水平，再加上物价、通货膨胀率，这些比率综合下来，如果房价每年只涨7%、8%，这是非常正常的，大家也很接受。但是出现北京几个月之内涨一千，这样的涨法是非常非常危险的。虽然可能房价还会涨，涨到什么样水平我们也不知道，但是像嘉兴这样的城市，现在的房价水平是非常合理的。像天津三年前就是这样的水平。

　　磁悬浮到底给我们带来了什么，我再举另外一个例子。去年我们万通去日本考察，走了几个城市，在每个城市之间穿梭往来，我们都是坐新干线，是高速火车，大概每小时是三百到四百公里，磁悬浮比先干线速度要快一些。我注意到了在东京上班的白领阶层，很多很多人不是住在东京，每个公司至少有30%，多的有50%都是住在东京以外，他们每天上班都必须坐新干线，坐新干线的时间一般是一个小时，坐新干线一个小时是什么概念呢？如果北京到石家庄开通高速火车的话，那就是一个小时，就相当于住在石家庄到北京上班。像上海这样的城市可能会到南京，如果开通了磁悬浮或者高速火车之后，我相信南京到上海也就一个小时左右。

　　意味着在东京上班的人，很多人住在很远的地方，每天上下班坐新干线时间是两个小时，这是很普遍的现象。他们每天要花一定的交通成本，这可以算出来，每天坐多少回新干线，新干线换后再坐地铁，这样的交通成本相对于他的收入来说不高，反正是个位数的百分比。现在我听说，磁悬浮通后，150元到杭州，那么一个月下来肯定受不了，达不到上下班所能承载的，但这是一个趋势。

　　目前在日本东京，跟中国很类似的国家，人口非常非常密集，大城市里面聚集了非常大的吸引力，大城市非常的拥挤，跟上海、北京一样，大部分人只能住到外面去，由于这样的效应，使城中心房价疯狂上涨，就像上海、北京的房价疯狂涨。很多白领承担不了这样的房价，就必须住在居住成本非常低的地方，然后来城里上班，这必然会改变人们整个的生活方式。

　　我看过长三角的规划，所有城市都有轻轨联系，这对于人们的生活方式将是彻底的改变，所有的人都会必然面临着这些改变，相当于现在的日本东京附近的人们方式一样，跟以前完全不一样了。你可能在嘉兴享受不了很好的夜生活，嘉兴没有很好的酒吧，没有很好的娱乐场所，你可以到上海去享受。东京最晚班的地点是11点钟左右，那一班的地点是人最多的一班，非常非常多，非常非常挤，当然这是日本的生活方式和习惯，日本很多上班族，一般都是在城里消耗掉时间，跟朋友聚会、喝酒，然后再回家。我相信过不了十年，嘉兴附近居住者，当然不一定是嘉兴人，可能是其他地方的人，也可以享受到这样的生活，很容易。

　　所以一条磁悬浮给我们带来的肯定是整个生活方式的改变，这种改变必然影响到发展商对设计的产品进行翻天覆地的改变。这不是为嘉兴人做设计，而是为整个地区人做设计。所以我们要做很多很细致的工作，像卢总介绍的，现在嘉兴开发商看来比较遥远的技术，一些产品上的创新，过不了两三年你必须得面临着这些创新和要求，因为那些年轻人，那些买房子的人，对舒适度的要求远远超出现在嘉兴市消费者的要求，他们消费的方式、生活方式完全不一样，所以你必须得研究他们对房子的要求是什么样子，因为他们会成为我们未来的消费者之一。

　　这些我想是三五年以后的事情，可能不是现在，目前很多发展商都有很多问题要解决，有些是很好解决的，有些是比较麻烦一点的，需要花比较大的精力去做的。但是我觉得一条磁悬浮，或者长三角轻轨的架构和设计，这对于长三角的改变是巨大的。那么眼前我们的发展商能做什么呢？这我不能做很好的建议了，因为我不是非常好的营销专家，我只是讲我们万通在解决这些事情时做一些什么工作。

　　万通从接触住宅开始，我们97年才进入住宅领域，97年前我们只做过写字楼、商业，进入住宅领域后，我们对产品下了很大功夫，我们在北京推出的每一个项目，在产品的创新上都有独到之处。我们对产品的研究比北京很多很多的开发商要多得多。所以我们在北京做的任何一个项目都可以成为房地产开发中的经典案例。在北京我们其实只有四个住宅项目，但是每个住宅项目都可以成为一个案例去研究的。

　　比如我们做的第一个住宅项目，我们在北京第一个推出了六层带电梯的花园洋房，因为北京六层以下的房子不需要电梯，按照国家设计规范不需要，我们第一个做了，目前很普遍了。另外我们在北京非常早的推出了Townhouse的产品类型。我们在做这种产品时，已经对Townhouse研究了两年。另外还有一个高层住宅项目，在CBD的高层公寓项目，这个项目也做了很多产品上的改进，这个项目最重要的对业主的服务，不仅是你住进去的服务，因为很多人买了房子是做投资，所以我们提供了资产管理方面的服务。

　　嘉兴市的开发商目前遇到的一些问题，可以从产品角度、服务角度增加一些功能，可能在竞争方面会更好。我相信也不会出现由于一些开发商的努力会把这个地区的房子做成从五千涨到八千，开发商可以在一年内使一个项目价格涨到500元，那就非常非常不错了，如果想把一个项目做到涨一千以上是做不到的，只有政府和宏观形势的改变才能使一个地区的房价这样的上涨。所以眼前我们要从长远的角度来说，要研究嘉兴市以外的消费者以及他们对产品的要求，那么在竞争上会处于优势，谢谢！

　　主持人 黄辉：100多年前，我们嘉兴有一条新通道过来，就是沪杭铁路，当时有两条线，一条是应该往这走，现在看这个线是三角，因为当时认为这铁路破坏了他们的风水，所以拒绝了，而海宁当时是商家出了钱把海宁火车站设在那，海宁一下成为江南的小上海。这次磁悬浮来了后，对于我们嘉兴究竟会带来什么机遇。还有一种可能，我以前采访过很多专家，他们坐着火车过去后，能看到很多夜景。像上午的王志纲老师，如果没有海宁的高尔夫球场，他也不会知道有个嘉兴。

　　这次我感觉到我们嘉兴的房地产商意识是超前于政府，所以把各位老师请过来，给我们带来新的理念，也给我们带来许多经验。刚才这位老师说，我们嘉兴是个小城市，在很多理念上，在很多开发的理念上我们可以平等的，像卢老师所带来的新技术，我们也有，像我们的东菱房产，一些在北京、上海的开发商也一点点进来，但是嘉兴现在缺少一种高端城市的思路，希望各位老师能够带给我们这些方面的思考。