主持人：下半场会议开始.上半场就这个富足阶层，富有阶层置业的特点和趋势，大家从各个角度非常清晰地来探讨，下面我们就如何来满足和我们需要什么样的产品，就这个我们来进行一下探讨.我们清华大学教授、别墅研究专家金笠明教授会就理论和实践发表一些研究成果，有请金笠明教授。　　

　

　　金笠明：谢谢各位，今天来学到了不少的东西，各位都发表了一些高论，对这个会议主持人也做了很好的定位，三自，我觉得要达到这个也不容易，同时这是一个敏感的话题，但是我觉得也不防发表一下我研究的粗浅的一些研究的体会，可能说得不到或者不对的地方，欢迎各位一块来共同探讨。

　　我今天谈的可能超前一点，我们下面来评价一下我们原乡美利坚的项目，有很多精彩之处，因为我没有看过，简单地了解了一下，还是有很多可以学习和借鉴的地方。它的影响力不限于地产和房地产的概念，可能还有文化和社会等等的方面，引导消费潮流，既然我们要搞高端的地产，确实要引起引导的作用，我谈的可能是从规划和建设的角度，我可能更多地谈一些建筑的想法，给我15分钟，我可能点到即可，我的一些观点如果大家感兴趣，我们会下探讨。

　　关于高端人群的定义，我查了一些相关的文件也没有找到，那么我斗胆做了一个定义。是不是有国际性，可能不是中国的高端，当然也应该涵盖进去，我认为不仅限于高收入，这个概念就狭窄了。应该同时具有高知识，高文化、高修养，高收入的人群，高知识未必是高学历，我觉得高端人群是不是这样来定义？这部分人群对社会的发展起到了相当大的促进作用，某种意义上他引导了主流文化、主流消费的价值观，这个观点我认为对高端人群来讲是不是在国际上通用，我们还有待于研究。中国的高端人群有一定的特殊性，但是最终还是要纳入这个范畴。

　　下面我谈一下贴近主题的，第一个是高端人群的度假house的硬件设施，我们做建筑，做规划，硬件、软件很重要，谈五个因素，选址的、环境的，配套的、硬件的，第一个是选址，我认为是影响我们高端定价的最重要的因素，我们原乡美利坚刚才陈总、金总都介绍了，正因为你们找到了这块风水宝地，你们进行了一些策划，把这个楼盘做得非常出色，有两大因素，一个是出行，出行方式和方向，这里面我不展开了。

　　目前我们自驾车为主，通行时间一个小时左右，这个距离和时间的关系可能要做调试。还有应该建立一种双向出行的关系，我们到度假村，到度假别墅，到我们市内的第一居所，还要到我们的办公地点，因为高端人群未必是经常到办公场所，但是还是要去的。我觉得现在CBD未必是高端的办公地点，这个概念现在在变异，大家对国外的CBD发展类型很了解，这个已经是过去式了，现在我们中国还是现在式。

　　影响选址的第二个因素是自然风景的区位，我们基本上现在也是寻找自然情调为主地，还兼有文化，当然想选择自然因素为主的，我们就要选择有相当自然风景价值的地段，我们要做自然景观的评估。环境的评估和景观的评估我们要结合起来，作为我们选址非常重要的依据。第二大的是我们度假的house，它的区内和区外成为我们的选址的第一要素，而且环境品质要以和谐，健康、高雅相当的因素。

　　第三市政设施，除了我们通常的高档住宅区所应该拥有的配套设施以外，我觉得高端的配套文化设施非常重要，第二大公共设施的配套需要，更应该是医疗保健这一类的设施，那么当然还会考虑到我们部分高端人群老龄化、高龄化这个，这个在我们高端人群里可能要兼顾的一个问题。

　　第四个是建筑因素，第一就是建筑因素相对其他因素，我觉得可以稍微放在次要一点的地位来谈，特别是度假，不是以第一居所为主，并不是长期在这儿居住，当然并不是不重要，相对比其他几个因素次要一点。

　　第二居住的需求，从他们的行为需要出发，研究高端人群的行为特点，国外对行为学的研究很多，我们对行为学的研究这几年重视了，高端人群有哪些行为特点？包括他们出行的方式，出行的时间，他们在这里居住的生活方式，以及居住期间发生的生活方式，一定要把握他们的特点，周围的环境设计要配套，当然还要满足他们一部分的商务需要，也是不可间断的。中国商人和美国商人不一样，美国商人度假是完全中断，度假就是度假，我们还不是，也是要必要的时候，一个电话也可能还要工作。

　　第三个既要满足他们趋同化的审美需求，第二要满足个性化的需求，室内、室外要结合，包括环境，是不是个性化？我们到美国也考察过了，高端的住宅，高端的别墅，他们基本上是业主委托一些公司来做这项工作，更能体现他们的追求。

　　第四个建筑密度，我觉得除了要保证日照以外，还要特别保证足够的隐私空间。景观设计是一方面，同时要保证他的视线，最大程度地避免一些对视，隐私的设计要特别注意。再一个建筑层次我认为最好不超过3层比较适宜，无障碍的一种配套，容积率我觉得还是15%的建筑面积这是比较适宜的，还有小一点更适宜。另外其他的因素，就是交通还是应该倡导人车分流为主，但是需要特别好的管理规则。第二要以城市的联网，第三一些闲置的管理措施，因为你是闲置的时间大于住的时间，闲置的管理跟不上，那么你住的时候就达不到这个景观质量和生活质量，会所公共活动的场所可能不见得是闲置的，这是两回事儿。

　　第二个我想谈一下高端人群住宅理念的思考，应该是四个回归，做这个项目同时要考虑的，第一叫回归自然，这是国际化的考虑，第二回归乡土，第三是回归场所精神，第四是回归做人的真谛，是不是作为高端人群应该具有的？第一个是自然寻根，我们叫做崛起自然，以自然和谐发展到我们要尊重，现在我们要做自然和谐，最后我们要尊重自然，甚至我们人要退让。这里有很多的图片，他们就是一种尊重或者是自然和谐的不同地区的，这是苏州的，这是西北的，有内地，江南的。

    (幻灯片)

　　第二文化寻根，由文化虚无，到主流回归，乡土文化，同时中西合璧，我们国家发展的历程，因为我们也回顾了国际上得到的。社会寻根，心灵寻根，就是重新找回理礼信、真善美。刚才我们张教授讲的，做一些大的产业，它是历尽艰辛的，但是他的境界非常高，要走和谐共处之路，这是高端人群应该倡导，不是独立的个体，我们要带动社会，最后一个真善美，是本真本善本美丽。

　　第三个是高端house的文化定位，文化寻根和文化多元和自然寻根，三个不同角度的定位，文化寻根的定位，我觉得一方面要体现我们京都有豪华气氛，有一些仿造四合院的模式，有一些变异叫新四合院。另外一些老乡土，怡人、俭朴、形似为主，这个大家看一看我们做的一些考察，当然做得不够深，我们把全国各地的做了一些概括，大家看这些案例不多，但是非常的精彩，非常引人入胜，里面可以学到很多东西。我们清华专门有教授多年从事这个研究，农村乡土民居之间，我们挖掘很多营养的东西，我们不光是吸收国外优秀的，我们还吸收国内的。

　　文化多元的风格定位，我觉得像我们这次原乡美利坚也是一种多元的文化，当然也结合了我们本乡人土。从本世纪以来的原式别墅，到现在的演变，从house开始到现在这个也是一个高端的度假别墅，后现代主义建造风格是目前从70年代以来比较推崇的，里面有很多概念，强调多元折中等等，具体他们的说法很多，我就不一一介绍了。母亲住宅，非常简洁，大家看这个形态，寓意还比较深，体现现代建筑的一些结构要素、符合都在里面。

    (幻灯片)

　　这个建筑被人们称为典型的建筑，另外自然寻根。我们说永基建筑，这个比较有名的是美国第二代建筑师比较推崇的，完全融于自然，非常的精彩，有很多值得学习的。后现代派也主张自然风格，我们现在提出比较推崇的就是绿色建筑与自然和谐。自然现在另外还有一个生态建筑，这叫防生，我觉得我们在做度假house的时候，是否可以体现这个东西？英国的玲珑号发展项目，这个世界很有名的项目，我觉得里面可以借鉴一些它的高效节能舒适的效果，这是符合国家发展的要求，健康建筑，从人的生理、心理全面健康，全面整合人们的社会生活需求。谢谢大家。

　　主持人：非常感谢金老师。我觉得看了这个金总心里更踏实，因为随着中国经济的发展和形成，对新的别墅有需求，其实是一种内心真实追求的一种东西。今天我们在开的过程中，又来了两位贵宾，一位是我们中房协秘书长顾云昌先生，还有一位是我们宾至国际总裁范先生，宾至国际是国际上顶级物业公司，在物业管理这一块想请范先生说说您的想法。　

　

　　范希俊：谢谢大家，首先今天我们的主题是富足阶层的置业趋势论坛，我们宾至国际在去年才进入中国市场，和原乡美利坚进行合作，我想原乡美利坚这个产品，它的英文名字是我们公司外方给起的名字，这是美国非常非常有名的一个，我们为什么要把我们原乡美利坚的英文名字叫这个呢？我们认为我们原乡美利坚是非常独特的一种建筑的形式，它不同于我们所探讨的别墅，或者我们刚才提到的高端住宅，在美国我们的别墅以及我们这种产品，在美国的房地产大辞典里面对于分时度假以及预定性的这种产品有各种定义，那么我们这种产品是完全不同于其他任何的高端产品，所以他在外语上也不一样。

　　我们认为一般的理解，对于高端住宅的好位置，装修必须好。像星河湾这是比较高端的产品，实际上在美国不是这样的，就是像我刚才说的美国的这个产品，如果他要去度假的话，一晚上要1500美元，要提前一个星期到一个月预定才能住得上这个产品。我的意思就是说它不像我们一个想象的城里面高档的这种房子，但是在美国这种产品是非常非常贵的，而且是真正给高端人群去住的。

    这里面我想插一句话，就是说我们今天是富足阶层居住趋势，我认为我们中国市场到目前为止，我觉得没有完全脱离这种从众性，我们别墅、公寓有一些形象代言人，有一些明星去代言。在美国不需要，因为中产以上，他不需要自己要靠明星来证明这个好不好，他来购买。但是我认为在国内就是说还形成不了，因为就像我觉得刚才前面几位专家讲的，高知识和高品位、高收入没有太大的关系，我们往往可能置业三次以上才会考虑。

    实际上他在投资，或者在游艇或者是别墅，不管哪种类型的投资，实际上是比较茫然的一种状态，为什么？我们这种产品可以说在目前的中国还没有，我们原乡美利坚是第一个，就是说提出这种概念和理念。我为什么说在中国还没有？因为我们目前的别墅型的产品，我们在这之间，就是说原乡美利坚出现之前就出现过这种度假型产品，但是有什么不同？我们之间的就是距离的不同，度假就是比较远，但是第一居所就是离城市近一些，我们在网上搜索没有任何一个度假型的产品有一个非常好的度假型的特征。

　　也就是说我们理解度假型的别墅，除了距离之外，甭管他的装修还是配套设施还都是第一居所，其实跟第一居所没有什么大的不同，装修也是一样，所以我们这个新的产品，实际上它会有很多的理念，很多新的东西在里面。那么这些里面能够充分体现这些产品它的一些特征和标准，我说的标准就是说如果在美国是绝对不会出现壁纸或者是实木地板。这些都不会出现，就是说我不考虑的话，我一眼就能看出这是度假型的别墅。

    可是在我们原乡美利坚出现之前你是看不出来，没有任何的区别，有的是原装修，有的是凭自己喜好的装修，但是我们到底需要一个什么样的标准？就是度假型的标准是什么？它的配套设施又应该是什么？在这里我想讲几点，首先house一定是一种经营型的房地产产品，它不但有房屋本身的出租，还有各种的活动，我说的这种活动是一年四季的，各种表演、滑雪以及各种体育的教练，所有的活动都有并且排得非常整齐，而且定期有不同风格的餐饮的节目。

    一般的情况下，这种产品都要超过两个小时以上，太近了就没什么意义了。我们这个是非常强调的真正意义的度假，那么这种度假就是户外以及和家人之间的互动，去那儿之前有非常好的安排，包括菜单，所有的都有非常好的安排。那么我想这个对第一居所就不会有这种情况。

　　再一个我觉得除了我们产品本身除了有这种很好的活动之外，他不住的时候他可以出租给别人，我们之所以做成精装修，就是说能够通过非常好的管理团队，在冬天之前就可以让这个别墅很温暖很干净，甚至有一些亲戚来，没有地方住的时候，客房都有。你不会因为我在圣诞节的时候，找不到地方吃饭，而且哪些地方都非常满，你不会为这个去费心，这种产品的风格和需求是非常重要的。

    我认为就是说现在我们这个富足阶层，我为什么说他是一种从众性？就是说我也和客户交流，也和媒体包括客户交流，他们是很向往，但是他们有多少人曾经住过或者见过？我觉得是非常少的，他们去美国也是在城里或者是好莱坞，他们对这个的了解是非常少的。在美国包括他的一系列的产品，因为你买了产品要装饰，你所有系列的产品，他就是完全的系统产品化。我们在美国7月14号独立日，他代表一种西部的风格，我想就是说我们现在如果我们这个产品能做到很纯粹的话，我觉得不需要任何的广告。

    我认为纯粹是非常重要的，我们不是产品变异，我们没有像亚洲别墅或者观唐这种产品，或者中西合璧或者欧洲风格的产品，我们就是真正可以说未来新兴房地产投资的一个热点，但是我认为挑战，我觉得就是要纯粹。因为我们说的富足阶层这些人，他们可能说没有在海外居住过，可能对这个产品也不了解，但是他们对什么是好产品是有判断有认识的，因为他们见得是比较多的，我们就应该想办法和开发商共同努力，想办法把这个产品做得更丰富。

　　我昨天看电视，最大的一个美国威尼斯的项目，可以想象完全是意大利的风格，我很想了解威尼斯的这个产品到底能不能让你感觉到是意大利的风格？美国去学习别人，把别人比较好的东西拿过来，这个像不像？我看了之后就让我惊叹不已，在那里是身临其境的感觉，跟在意大利是一模一样，整个酒店的水，都是特殊的威尼斯的船去做的，每一个小的油画，跟意大利的照片去对比，是一模一样，非常非常的像章，就是去对比这个。

    我想我们这个产品，我认为别墅的产品，我觉得最主要它会有一个口碑，我觉得它跟其他的房地产项目不一样，我觉得如果有一个好的品质，口碑产品，我觉得这个项目会成功，我也希望在座的各位媒体和地产专家可以关注我们原乡美利坚产品。谢谢。