张卫平：大家下午好！21世纪不动产北京区目前有50家门店，街面上看到我们店面，主要集中在CBD地区、亚运村和望京地区另外还有中关村地区。我们起点是中高端，随着商品房逐步的进入二手房流通市场，我们将进入到中端商品房市场。

　　今后二手房交易量市场主体是以次新房为主。从价格来说，比如像CBD富力城，第一期收盘的均价是在7000-7500之间，去年该楼盘市场成交价格已经达到了1万元，这仅仅就是过

了两年时间。今年一季度价格已经接近1.2万元。但这不是说所有的区域都是涨的这么快，是分地区的，不是所有地区都在涨。

    有的消费者说为什么二手楼的价格比新楼盘还要高，现在在北京已经出现价格倒挂。最简单的例子，在中关村一个很有影响力的楼盘，就是华清家园，在去年四、五月份，就是在新政策前，它的交易价格是在9500-1.1万之间，整个楼盘收盘均价是在7500块钱，今年一季度时候二手房价格在1.2-1.3万，它的交通、设施、学校对楼盘供应量来说，增长幅度是一年比一年多。但是有些地区我们讲

　　卢航：现在请天津的区域执行董事崔晶雪先生发言。

　　崔晶雪：天津从交易额来说增长不大，增长5.4%。但是交易面积下降了19.9%，实际上房价在涨，天津的整个去年房价应该上涨了27.8%。天津最近比较受关注的就是滨海新区，从去年六月份亚澳财长会议在这里举办，促使该区域投资和房价交易就相当活跃。整个滨海新区有一个核心的区域在塘沽，在十一五规划期间，塘沽区从60万人口，要规划增加到140万，但是据自己内部测算，可能要达到300万人口，这样增长了四倍。所以可见在塘沽这个地区无论是新房还是二手房的需求都是相当大的。

　　卢航：我们为什么谈房价，就是想看将来二手房走势是什么，包括北京为什么现在一下子涨价这么猛。在北京、上海的很多的朋友感受是不一样的，所以从这个角度来说，上海总经理最有发言权。上海有100多家加盟店，经历了宏观调控的整个过程，这100个店和这1000多经纪人是怎样跟市场一起走过来的？今天早上我们专门去了一次富力城，拜访了在富力城两个加盟店，并且看了一下富力城的位置、房子的品质。想请王总来聊一下对比是上海目前情况，第二，就是富力城这样的房子，现在他在上海值多少钱？还有在去年房价比较高的时候，是多少，现在价格又是如何？以及投资回报率的比较。

　　王皓：其实上海的情况，我相信各位媒体的朋友都应该感觉到，上海目前房地产是作为全国最为关注的一个焦点城市。应该说上海楼市经历过很多的起落，再次稳定，在全国各个城市几乎是没有的。目前上海走到什么状况，我有几个数据。在去年我们的新国八条，老国八条措施实施以后，去年一季度，上海一手盘和二手盘日均成交多少？北京二手房是一年交易是几万套，04年上海二手房交易突破33万套，而北京还是要往这个目标攀登。另外它33万套意味着什么，曾经出现当月每天成交1500套，这是在上海网上交易中心国家公布得数据。去年在三月份跌了，大概每天分别不足100套。

　　在前04年之前，上海的供应和需求之比是一比一点九六，远远供小于求，去年上市量达到2300万平方米的新盘，但是最终成交是1800万平方米，这其中有35%的配套商品房就是给动迁户和购房困难户的照顾房，真正商品房的成交居然不足1300万平方米。

　　可想而知在去年下半年以后，上海房价一路下滑。目前上海均价在去年一季度前已经下滑了20%以上。上海整个一手楼盘上市100多万供应量，一、二手平均在65-70万平米交易量。三月份一个月交易量是一、二月份的总和。上海房价在三月份与二月份相比是微跌了0.3%，目前上海总量成交均价一手盘在8000-8500元，这其中有30-40%是配套商品房。二手房在三月份成交均价是在9200-11500元之间，这是占到上海62万平方米总量当中39.2%，这个反映是很积极的。

　　当然8000元以下更多的是自住客，而超过两万平米所谓一些投资住宅和豪宅住宅，三月份只占到9.6%，明显有下滑趋势。最近上海出现了一个现象，我去富力城以后，发现北京跟上海这次有个情况的不同，我们讨论了一下，我们差别在哪里？05年在上海行政区范围内，所有楼盘，包括次新房，只要跟地产和不动产两个字有关，在04年4月份之前是膨胀。在01年1月份我在北京呆了很长时间，我当时的感觉是北京人真苦，为什么北京人苦？北京房价高于上海，所以我发现当时我们很多北京的同事全是买车。上海人不买车，全买房。北京人为什么买车，因为他买在四环以外的房子。但是等我回到上海后，我发现上海形式发生了突变，就是上海主力均价3000-4000元的房价到04年末基本上都已经超过1.5-1.6万。贡院六号当时是北京最贵的房子，上海超过四万、五万的盘很多，到处都有，比比皆是。

　　最近听说在国贸这边有一个房子大概卖到3.6万一平米，而上海的楼王是11万一平米。但是上海最近现象为什么有所好转？香港一个开发公司开发了一个翠湖天地，最新开发两栋均价在4.2万，在五天内成交100套，同样上海在两周前有一个品牌叫仁恒开发楼盘均价在2.1万，在旁边的楼盘也在1.8万左右，有一个客户认为早上9点开发商开门，我过去认购，我8点到肯定没有问题，而且上海排队买房现象从去年二季度以后几乎没有，售楼处卖不出去房子，但是八点到了只有13-14层，发现居然有人在四点已经排队了，当天60套均价在2.1万，而且主力房型是在240平米大房型成交了50套，是不是上海所有楼盘都是这样呢？不是。只有刚才说到的地段、品质、配好的房型才这样。上海不会出现上海05年之前的主力楼盘。富力城这个盘在上海和北京相比较，等于到国贸这边的CBD坐车也近，而且在三环内，但是住国贸的北京老百姓的概念当中，这个地方并不是特别高档的地段，这个位置相当于我们上海的北边，也就是所谓以前普陀区，就相当于内环的边缘地段。大家知道在04年向长寿路沿线，出火车站往右走就到了，在04年年末的时候，这些楼盘普通成交价二手房突破2.3-2.5万，也就是两年的时间，从六七千的开盘到二手两年后达到了2万多，目前二手房市场主力成交价长寿路沿线楼盘在1.8-2万人民币之间。

　　富力城我了解开盘六七千，现在一路往上走，大家会说会不会北京以后也跟上海一样，一下子冲很高，一下跌很低，我认为这种可能性很小，因为上海涨是普通涨不管品质、地段，不管楼盘大小，还有社区规模。但是北京没有出现这种现象。

　　国家已经对一些相关的投资、投机政策有所限制，在这块限制，我觉得北京楼市涨有一个内需和启动的信号，在“十一五”期间我们房地产还是国家的重要支撑，我觉得方面房市还是比较健康，跟上海的情况有所差距。