2006年4月3日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录

　　我的博客书《潘石屹的博客》面市了

　　新浪网：潘总，您和徐静蕾都要出博客书了，您觉得您二人谁的书销量更胜一筹？为什么？

　　潘石屹：我和徐静蕾本人是无法比的，她是中国的大明星，我是一个普通的商人。我记得我曾和超级访问主持人李静提议说，《超级访问》邀请的嘉宾可以再丰富一些，让各行各业的人都能上《超级访问》，这样观众的覆盖面就会广一些。李静告诉我：《超级访问》的收视率表明，三流的影视明星也比一流的体育明星收视率高；三流的体育明星也比一流的企业家收视率高。

　　我和徐静蕾都是最早在新浪上开博客的，并且我和她的博客互相有链接，我也经常去她的博客浏览，她的博客写得非常清新，人气很旺。我相信她的博客书销量也一定不错。

　　看博客的状态和读书是两种状态，我写博客时一般是写一遍，修改一遍，最后再认真地看一遍，一般一篇博客写成都要经过三次的斟酌。我的博客书《潘石屹的博客》的清样出来后，我又从头到尾看了一遍，感觉和写博客、看博客又不一样。

　　提问：SOHO中国网上销售平台已上线30款产品，开张当天仅“长城脚下的公社”就接到了7个订单。对于“网店”的下一步发展您有什么计划？

　　潘石屹：SOHO中国从3月份开始实施网上销售，这也是我们全公司学习《世界是平的》这本书的一个实践。4月份我们还会试验一个月，我相信到了5月份这种销售的模式就会成型。

　　《华夏时报》务名扬：国土局批量土地入市，SOHO中国在拿地方面有什么进展？

　　潘石屹：北京市的国土部门在2006年初就在土地储备中心的网站上预告了今年即将推出的土地，SOHO中国在密切地注视着政府推出土地的信息。

　　新浪网：有个网友说“穷人区和富人区是城市发展的必然结果，每个城市都不能够避免，每个人也不能避免，其实不但是穷人区和富人区，穷人和富人也是一个分类”，你怎么看待这个网友的观点？

　　潘石屹：穷人和富人是相对而言的，在每个国家和城市，划分穷富的标准都不一样，但不一定有穷人和富人的划分就一定要在城市建设中分出穷人区和富人区，这两者之间没有必然的联系，不能说有穷人和富人就得分穷人区和富人区。有些国家城市发展的经验证明，把穷人区和富人区截然地分开，是走了弯路，犯了错误，尤其是美国一些城市的经验，值得中国在大规模城市建设过程中参考和借鉴。

　　未来的商业模式是能外包的尽量外包

　　《住宅与房地产杂志》：请问潘总是在什么情况下想到采取“人力和商业管理模式的输出”，可以谈谈这个想法产生的具体经过吗？灵感从何而来？

　　潘石屹：SOHO中国经过十年的发展，积累了一批管理人才和管理经验，本想给这些人才一定的舞台，施展他们的才华和技能，但是，北京公开“招拍挂”的土地非常少，土地成了SOHO中国发展的瓶颈。开发、销售的人才和经验技术相对过剩了。而阳光100在过去的几年时间，在全国十几个城市进行开发，积累了一定的经验和优势，我们和阳光100的合作是双方优势的互补。当然，这与我和易小迪十几年的个人关系和以往合作成功的经验也是分不开的。

　　《住宅与房地产杂志》：易小迪说，“我认为潘总在城市商业尤其在建筑综合体上他创造自己的模式。”请问潘总，这种模式有什么特点？有什么优点？或者说这种模式为什么吸引了您？

　　潘石屹：只有建筑和规划符合这个城市的特点，这样的建筑才能在这个城市有生命力，才能够给这个城市带来价值，带来效益。

　　城市发展的实践证明，单一的建筑形态，例如单纯的居住区，单纯的商务区，单纯的商业区在未来城市发展中都是没有生命力的，未来城市发展的模式是融合，不同建筑形态的融合，既可以提高建筑物的使用率，又可以提高使用这些建筑物的效率。我们在北京开发的现代城、建外SOHO都是这种模式成功的尝试。现代城已经是一个比较成熟的城市综合体，这里的房屋的空置率一直都非常低，每一平方米的面积都得到了有效的利用，这种利用是全天候24小时的。

　　《住宅与房地产杂志》：请问潘总，实行这种模式输出的条件是什么？前提是什么？对项目的选择有什么标准？

　　潘石屹：合作最重要的前提是双方的优势可以互补，离开了这个前提就谈不上合作。

　　《住宅与房地产杂志》：在和北京阳光100置业集团有限公司合作销售之外，有无打算和其他公司以类似的方式合作过？

　　潘石屹：我们跟阳光100的合作更多的是在设计、规划、开发、销售的经验上互补和合作。从烟台的阳光100开始，以后逐步地会扩大这种合作到其他城市去。

　　《住宅与房地产杂志》：请谈谈“人力和商业管理模式”的具体操作模式。请问这种“人力和商业管理模式的输出”，对贵公司而言，是暂时性的应急之举，还是有可能作为公司的一种长期发展模式？

　　潘石屹：优势互补是合作的前提，未来的商业模式就是把开发流程不断的标准化、精细化，能够外包给别人的就外包给别人，与其他有不同特长的商家进行合作。这不光是我们公司选择的人力模式，也是全世界的人力模式，例如美国，就把许多业务外包到了印度班加洛，外包到中国的大连，这种模式不光对房地产有用，对其他各个行业也都是一样。

　　提问：您对阳光100在烟台以及在重庆的项目有怎样的销售预期？

　　潘石屹：我去了烟台，我非常看好烟台的市场前景，不光是烟台这个城市，烟台周围的地区经济发展速度也非常快，而且烟台有许多韩国和日本的外商，未来上海汽车制造的一部分分厂也会放在烟台，非常有前景。

　　重庆最近我没去，对那的市场不是十分的了解。

　　《中国新闻周刊》谢良兵：顺驰的孙宏斌最近反思战线拉得太长，所以决定从二线城市撤出来，而专攻北京、上海、天津等地，潘总如何看待这个问题？SOHO中国跑到烟台去发展会导致战线拉得太长吗？

　　潘石屹：商业上最忌讳的事情是不考虑自己的实力盲目地去扩张。从中国的公司和经济发展的历史来看，那些死掉的公司绝大多数都是因为欲望太大，欲望太高，把自己累死了。顺驰是前几年中国房地产界的一匹黑马，它过分的扩张使许多同行为它担心，因为过分的扩张会使自己的管理、技术经验和人才都跟不上扩张的速度。

　　前几年有媒体问我对顺驰公司这种扩张的评价是什么，我说：九死一生，而那10%生的希望也是取决于政府，只要政府把土地控制死了，土地的价格就会涨，顺驰圈的地就会升值，这是它唯一可以活的希望。