主持人：我想针对性的提几点。

　　一、开发商的生存空间；

　　二、大城市在中小企业发展；

　　三、是否是跟着要素走，比如土地。

　　想问一下易小迪是否同意？

　　易小迪：我同意二线城市城市会成为下一个竞争的热点，但我不同意二线城市是小企业增长的空间。这不是的。因为随着时间的推移，大企业所占的份额越来越大，你们要承认房地产是所有的产业，比如当年的彩电，有很多的品牌，有北京牌彩电，牡丹牌彩电。他们已经不存在了。品牌产品占的比例越来越高。未来小企业的空间越来越小。

　　其实消费者也有责任。因为有什么样的消费者就有什么样的供应商。你产品好不好，好我就买，其它我就不管。产品花样百出，可以从产品上迷惑所有的东西，他就已经获得成功了。所以产品概念是前段时间普遍的特点。现在慢慢发展，很多地方不是这样的。除了看产品，还要看地段、企业、品牌。我觉得现在我们所有的企业给我们填表反映要买阳光100置业。很多城市真是这样的了。因为你注重我的企业，所以我就会把品牌和企业做好。所以我觉得二线城市不会是小企业的天堂，他恰恰会是大企业和品牌企业的热点。

　　潘蜀健：我很赞扬你提的一些问题。易先生，你能不能给我们赵晓博士提出警惕。两位请回答我的问题！

　　易小迪：如何做好二线城市，我想实施核心问题很简单，就是要提高性价。有一个说法就是，把最好的设计和最低的性价相结合起来，把中国人能接受的价格更好的营造起来。你只有标准化的时候，我可以告诉大家，我们现在营造的成本确实在下降，比如说我们购买工业产品，包括没有标准化的，你向市内采访，尽管现在我们人工在上升，营造成本还在下降，我们现在每一平米的人工管理造价只有16块钱。相比来说，他已经相对能承受得住了。比起以前，我们的管理费要提高10%。我要大家相信，发展商一直在做这个努力，降低造价，提高性价比。

　　还有就是一定要取得合理的利润，没有利润不用讲。房地产做的没有电子好，但实际上我们不能两年就转一次。我很害怕取消这个预收制度，延长了周转速度，周转越快，成本就越低。

　　主持人：董藩、易小迪是强烈反对取消预售制度的。其他嘉宾的意见呢？

　　范小冲：我觉得我们还要智取中央。我看家乐福、沃尔玛现在都在进入二线城市了。今天中国经济发展的战略阶段，我们是不是请赵晓教授谈一谈二线城市？

　　赵晓：我首先还是要回忆一下潘教授提的问题。事实上刚才我已经讨论了这些问题，在这里我再简单的做一下总结。首先我们要明确穷人区和富人区的问题，不是完全的问题，而是公共的问题。对政府来说，包括中央政府和各个地方的政府从现在起就应该确立一个道路目标，就是要穷富融合，要避免穷人区和富人区的分化。

　　第二、政府要想办法扭转收入差距的趋势。

　　第三、政府要建立各种各样的公共空间，或者为这些公共空间提供条件，这是我认为这现在能够想到的答案。

　　谈到二线城市的几个问题，我想谈谈，什么是二线城市。我是经济从开发商那听到的。大家在指标上或者在定义上拿出一个二线城市的定义来，但是我猜想这个概念其实跟什么最有关系呢？跟房地产的价格大概是最有关系的。中国的城市房地产的均价是有明显的落差的。我估计从指标显示上来看，他可能是一类城市，在另一个价位上可能是二类城市、三类城市。比如说它包括了你这个地方的经济发展速度，包括这个地方的经济状况。如果我是开发商，大概我会关心价格。

　　第二个问题，二线城市房地产的均价相对来说还比较低的城市，会不会成为以后的开发商资金进入的一个主战场，或者下一步进入的热点。因为经济学家还没有计算这些经济指标，但是我相信易小迪的篮子里一定有这个指标。如果他认为二线城市的房地产的投资的回报率在上升，如果我们知道这个指标，二线城市会成为中国的主流市场。整个中国就是二线地区，但是这个地区吸引过最多的投资，有一段时间是全世界第二，有一段时间是第一。为什么这些资金跑到中国来？为什么跑到这样二类的国家来？他们会告诉你，中国的投资回报率高。平均每年的回报率5%。

　　我再问其他的问题，在新加坡，为什么外资稳稳的跑到中国来？我们知道当年乾隆皇帝下江南，他说这些船都叫什么名字？一也为名、一也为利，所有的开发商都是为什么来的？是追逐回报率而来的。为什么中国大陆吸引投资？因为中国大陆的真实回报率要比发达国家高出6%以上。现在的二线城市对房地产开发商来说，它的投资回报率大概是什么情况？因为刚才小弟是强调二类城市，他没有说一类、三类城市，我们有必要请易小迪公布二类城市和一类、三类城市的回报率。

　　潘蜀健：是不是除了专家们谈的原因之外，还有一个我们说出来的无奈的原因。我想斗胆说出来，我知道博士们、专家们怎么样？很无奈的原因是：我们一线城市的土地资源越来越少了，越来越无奈了。最后一个是刘力先生提到的高科技，据我了解，我的看法、观点是，高科技迟迟没有办法发展下来，很大的原因就是市场，刘力博士谈了很多很成功的项目，其中最关注的一个性价比怎样？校长在这里，我在北师大买的这个房子就有一点高科技，买的时候就要多花了一万块钱，现在突然水价、热水价都升价了，逼我没办法关了热水闸。我不知道你那高科技是不是这样的？

　　刘力：这个问题提的非常好。高科技是技术，技术永远都是手段，他不是目的。我们使用技术，无论高技术、低技术也好，都是追求两个目标。

　　第一个目标就是舒适，第二是节能。这两个是终极目标。刚才提到给你保修卡、说明书，它采用好的技术，成本肯定提高，消费者相信他的楼盘有这么好的技术。如果消费者聪明的话，就要问：舒适度，你用了这么多好东西，请问这么多的房子的所有节能系数有多高？就好比汽车商卖给你的汽车，说是宝马的发动机，其他品牌的轮子什么的，如果凑起来，你能否开还不知道！他以为买了把这个用上了就达到目标了。经过整体配套使用，然后提出整车指标，你只他的动力、速度、油耗。卖方也如此，我管你的能耗是多少，十年我花多少钱省多少钱。

　　范小冲：刘博士说的先污染后治理的道路，到了二线城市我们应该追求真正的本质的东西，以人为本，刚才谈到了追求舒适度、低能耗。

　　董藩：我刚才说杭州和温州算不算一线城市的问题？这个是正常情况下的一个概念，杭州、温州已经疯了，无法评价它了，就像精神病人一样，他犯了法是不用负法律责任的。

　　赵晓：讨论的好处就是大家把问题搞清楚，一起去寻求智慧，而不是停留在口舌之辩。我逐渐的在明白，大概有一个指标是很重要的，就是刚才易小迪讲到的资本回报率，他讲了，到目前为止，他们在二线城市的投资回报率实际上就已经超过了一线城市。大家注意一下，最后影响什么样的开发商？如果资金有压力的开发商，或资金约束比较大的开发商，他就会特别关注这个指标，就会考虑到二线城市去，当然这个指标跟另外两个指标有关系的。一个就是潘蜀健教授提到的。比如说他要开发一个房地产，他要动用大量的资金，土地资金的占用可能会占到他整个开发资金的60%，但是在二线城市他只要20%就够了。也就是说一线城市的土地应该涉及到了市场回报率，还有一个因素是跟开发商的多项目、多层次的管理水平有关系。到二线城市，第一资金约束比较大。第二，虽然你资金有压力，你的管理能力达不到，当然也不能成功。

　　董藩：我不太同意他的观点，我觉得一线城市和二线城市主要是看他的开发规模。也符合我们现在对一线城市和二线城市选择出来的那些典型。比如上海、北京、广州、武汉等等。为什么这么说呢？但是我到重庆去，他们告诉我重庆是全世界最大的城市。房地产还有一个概念，应该讨论城市。

　　主持人：大家也从这些讨论当中知道了二线城市的定义。当初房地产开发商的那些大腕，以潘石屹先生为主，到北京去考察，北京的市场不是很成熟，所以他就想告诉他在海南的这些公司去北京开发。当时的通讯的手段不是非常的发达，只是靠电报、挂号的方式来传递信息，而且是以字来收费的。他就写了6个字：钱多、人傻、速来！

　　这个故事是流传非常广的故事。很多开发商和学者有很多不同的观点。这个对话是轻松、互动的环节。