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冯仑:万通好比良家妇女 嫁得好关键要会打扮

http://house.sina.com.cn 2006年03月01日16:53 《三联地产竞争力》杂志

  万通缺钱、没地,干的项目不多,在销售额方面,与万科相比,既便是与自家兄弟潘石屹的SOHO中国和易小迪的阳光100相比,相差甚远。在土地储备与银行授信上,更是难及万科。万通的定制住宅提了两、三年,一直都是“雷声大,雨点小”的状态,还处在“以观后效”的阶段。客观的评判,万通本身的实力与其品牌影响力有一定差距,不论是冯仑在行业内的大腕级的地位,还是万通企业品牌在行业内的影响,都要大于企业本身在行业中的实力,可谓名声在外,但底气尚虚,却也没有人会去小瞧。一年多年,万通与泰达的合作更是被圈
内人“歌颂”不已。对此冯仑说:“万通好比良家妇女,良家妇女是值钱的。”良家妇女的另一层含义是:“如果扫黄打非,良家妇女是不会紧张的,所以说在这个行业里政策趋紧你紧张说明你自己做得有问题。”良家妇女若要嫁个好人家,关键要会打扮,梳妆台上要丰富,更关键的还是底子好。

  妥协的技术含量

  2005年4、5月份,冯仑和远大集团的总裁张跃一起去了趟布拉格,导游告诉冯仑,这个有一千多年历史的城市之所以保护得这么好,是因为他们善于投降。回国后,在紧接着的中城联盟董事长联席会议其中的一个高峰论坛上,冯仑为此大发感慨。感慨的核心内容是:怎么程序公正的在妥协当中保持利益均衡。

  媒体喜欢给成功人士“寻根”,对于冯仑,媒体也经常期望能从他的专业出身、工作经历窥探出他的思想路径。一个得到广泛认可的论调是:冯仑在西北大学拿的是经济学学士学位,在中央党校研究生期间学的是政治。毕业后是在政府机关从事体制改革研究,还当过“狂人”牟其中的办公室主任。“所以,冯仑成为‘中国

地产界的思想家’绝非偶然,他要在万通、在地产界搞革命,理由比谁都充分。”

  其实,冯仑就是个彻头彻尾的商人,他自己都说:“要坚持商人立场,而这也是一个公平和妥协的精神。就像任志强说的,所有的地产商都面临如何跨越10年、20年甚至30年的门槛,而解决这样的问题,就要有庞大的资金实力和土地贮备,这也是资源问题,万通用一种战略的方式解决了企业的资源问题。”和泰达的合作,可以被看做是一种妥协,这种妥协是为了获得更大的商业利益。

  冯仑说:“所有民营企业犯过的错误我认为我们都犯过,但是其他民营企业取得的成就我们没有都取得。从创业之初的原始积累到后来的体制规范,到合伙人股东之间的重新组合,从产业的多元化到专业化,怎么凝聚核心竞争力,完善自己的管理和竞争能力,这些我觉得确实是万通自觉不自觉都必须要解决的问题。企业在成长过程中,应该说每一个创业者都凝聚了很多解决各种复杂问题的规则。比如说按商业规则来游戏,而不是按照江湖规则。商业机构必须要有商人的规则。我觉得只有坚持商人立场才能坚持法制精神,而法制精神也是一个公平和妥协的精神。”

  很多媒体形容说冯仑终于傍上了大款。“缺钱不丢人,因为看你什么欲望,如果我的欲望是缩小了还缺钱,这公司要死了,如果我的欲望扩大了缺钱了,那这是进步的动力的开始。”冯仑感慨:“资本私有化不是潮流,资本的社会化才是潮流。”

  美利坚印记

  随着张艺谋的《千里走单骑》大卖,冯仑越来越觉得地产公司应该在价值链的上面作工作,地产公司挣钱应该像张艺谋那样,而不是挣加工费。冯仑所倡导的“美国模式”大抵与此类似,“最近20年美国模式的房地产就好比张艺谋做电影,权益钱溢价收入、管理费、票房分帐,张艺谋都要挣。”

  “光有张艺谋不赚钱”,冯仑称,还需要第二个角色章子怡配合,“章子怡相当于运营商。选不同的营运商,相当于找章子怡还是找周讯,还是找赵薇,这些就是营运商决定物业的价值。制片主任则相当于施工单位。美国现在第三代房地产公司就变成了四个角色,就是张艺谋、章子怡、制片的、出资的。”

  “此模式即万通的模式。”冯仑称,“在最近半年之内,各地产公司都在积极寻求商业模式的改进方法,纷纷探讨一个基本的选择路向,目前分为三类。一类是以万科为代表的住宅公司,商业模式简化为住宅公司。第二类是以大部分国企传统企业为主的综合开发公司模式,这种模式在前一段时间对政府资源的依赖性比较大。第三类更接近于当下欧美开发商做的一些工作,典型的是万通、富力、金源等。这些公司越来越在价值链的上面作工作。”

  早在2002年,万通在其项目龙山新新小镇 (论坛 像册 户型 样板间)举办了当年的反省会,主题是“万通地产新战略宣讲会”。在会议上,万通确立了四大主营业务,即:住宅建设、土地经营、商用物业、定制服务,并同时明确了从“香港模式”转向“美国模式”的战略规划。也就是说,冯仑抛弃了用以尝试的、以网络作为先导的新经济模式构想,重新回到传统产业怀抱。因为,美国上百年地产市场的运作,远比才开始不到10年的互联网新经济模式来得可靠。

  当下中国的房地产行业正如冯仑所言,必须要考虑需两样东西,其一是合适的资本规模和必要的合作伙伴;第二则是建立一个合理有效的公司治理结构和体制优势。对于冯仑而言,多年以来,他最想解决的问题其实就是同时解决上述两个问题:首先解决合适的资本,寻找有价值的战略伙伴。接下来努力把这种价值和伙伴放在合理有效的体制框架内,只有这两件事情同时解决,所谓的新战略才有可持续价值。

  冯仑说:“房地产行业,一个传统的做法,慢慢做完到结束,然后建立一个新的你要的模式,这中间的过渡交叉期大概要三到五年时间。希望两、三年后大家看中国这么做行不行。”

  生活理想和理想生活

  冯仑这些年最大的感受应该就是意识到了万通的发展需要扩充资本,“从地产业务来讲,我们实际上在1993年当时做了这个股份公司了以后,资本层面上就有得到有效扩张。”这样的局面严重限制万通的发展,也几乎成为冯仑最大的心病,也是万通近年来在企业发展速度和发展规模上渐渐落后的根本原因。另一方面,资本扩张太慢,冯仑构想的从香港模式向美国模式的演变就难以有实质性进展。

  冯仑理想中的万通是一个资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展国际化的企业。“我们现在所有这件事都是瞄准未来五到十年一个竞争格局的变化,现在就开始做准备,世界上的事从来有两种,一种叫重要的事,一种叫紧急的事,就相当于孩子读书,这是重要的事,但马上出去挣钱这是紧急的事。”冯仑说。

  在美国模式下,房地产的核心是金融运作而非开发营建,REITs或者投资商成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕REITs或投资商的配套环节。万通所提倡的美国模式正是这种以资本运作为主,以国际融资私募基金打包上市为目标的运作模式。国际私募和上市,是万通在目前正做的两件大事,当私募完成,并且顺利上市,万通的资本社会化革命算是有了一个相对完满的结果。

  为了迎接这一天的到来,冯仑决定从2006年的1月1日开始,让万通以上市公司的规则进行信息披露。尽管上市的道路到目前为止只走了三分之一,但冯仑坚信,最后在香港联交所主板市场一定会出现万通的名字。为了让万通上上下下都明白上市公司的规则,2006年以后的每一个财政季度,万通都会按照香港联交所对上市公司的规定,主动进行有限度的信息披露,“等上市以后,我又可以琢磨别的事情”。

  其实,参看目前冯仑频频接触国际私募市场的投资者,就会知道此举并非单单是为了提前操练队伍。境外私募资金作为金融投资者,乐见于投资对象能够更透明、更规范地操作。从这一点来说,示好于国际私募市场,也算是冯仑一石二鸟中的一只。

  几个月前,传出消息说万通进军美国曼哈顿,并与相关机构合作,联合开发经营在美国曼哈顿的“中国商务中心”项目,目的是打算在美国纽约的曼哈顿市区寻找大约10万平方米的一座办公商用中心,可能是用来转租或者为那些在美国东部地区开设办事处和分公司的中国跨国公司用来办公服务。行业内很多人士认为,被万通内部称为“曼哈顿计划”的这一海外项目开发,与万通地产公司计划境外红筹上市而进行的一项私募活动有关,亦是万通地产国际融资曲线上市所走的一步棋。考虑到万通要在国际私募市场建立美好形象,也难怪会有人说万通这是“纯粹的形象工程”。

  香港上市和引入私募基金是鱼和熊掌,冯仑都想要,私募完成,万通的股权结构就会更加完美,不单单解决了资本问题,也使得万通在操作美国模式的时候更加专业和得心应手;香港上市,美国模式的专业地产投资商也就最后定型了。

  据冯仑透露,万通完成私募后,万通的总股本将会从现在的13亿扩增到20亿,同时,私募资金所占股本比率不会超过30%。如此一来,万通的股权结构会更加符合冯仑建构的“资本社会化”的发展方向。待到万通上市,理想中的资本社会化算是完美了。

  有了资本社会化的虎皮,扯起公司专业化、经理职业化和发展国际化的大旗也就顺理成章。而在公司专业化的道路上,从美国模式的专业地产投资商的定位,到高端住宅建设与服务,从万通筑屋的专业地产定制服务,再到专业化的统一标准全国拷贝的 “万通中心 (论坛 像册 户型)”,万通这位良家妇女的梳妆台上,摆全了罕见、质高的保养品。(记者 程磊)


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