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谁才是最富有的城市

http://house.sina.com.cn 2006年02月17日14:43 新浪房产

  《福布斯》的最富有城市排行榜告诉我们,一个城市的富裕程度,并不取决于城市本身的规模和经济力量,也不取决于这里居住了多少超级富豪,而是被一些不为人知的隐藏因素左右着。

  印象中,一个富有的城市应该是个霓虹闪耀的大都市,居住着超级富豪,即便是最普通的房子,也有着令人咋舌的价格。比如富人区云集的洛杉矶,贝弗利山在这里,Bel-Air在
这里,Holmby Hill也在这里;又如一座公寓售价7000万美元的纽约,似乎只有显要人物与明星才居住得起。但在不久前《福布斯》杂志的“美国最富有城市排行榜”上,纽约和洛杉矶都未能上榜。一些不知名的小城市反而名列其中,令人大跌眼镜。

  《福布斯》根据美国人口调查局的数据判定,最富有的城市应该有着最高的平均家庭收入,基于这个理由,贫富分化的大城市都被排除在外,结果如同《福布斯》历次的排行榜一般令人吃惊。旧金山以年度平均家庭收入60000美元的成绩上榜了;华盛顿也名列其中,这里半数以上的家庭平均收入超过46500美元。纽约、波士顿、迈阿密等“感觉上”应该更富裕的城市都没能进入前十名。在这个排行榜中,加州城市占据40%的位置,但其它的城市分布却让人意想不到,例如阿拉斯加南部港口城市安科拉奇、北卡州的罗德兰、弗吉尼亚州的弗吉尼亚滩……都是一些舒适的生活城市,但却很难与富有和出名拉上关系。

  原因何在?这是由城市的经济力量、地理位置与局限决定的,使它们的一切水平都很平均,却无法得到突破性的发展。而洛杉矶和纽约的人均收入已经发生了倾斜。诺福克老道明大学经济学教授Gilbert Yochum说:“大都市里富人多,穷人也多,而诺福克、弗吉尼亚滩这些地方,没有太多穷人,也没什么富豪,贫富倾斜度低,经济容易聚焦。”还有一个有趣的现象,新兴城市的平均收入要高于有历史的城市如波士顿与芝加哥,这是因为新兴城市的规模还在成长,搬进来的人比搬出去的人要多。例如费城周边的小镇,你会发现他们每年的财富值都在递增。而弗吉尼亚滩与圣迭戈能够上榜也有个隐藏原因——这两个地方坐落着规模较大的军事基地,很多退伍军人居住在此,每个月可以得到不菲的军事补助。

  而阿拉斯加州安科拉奇大学经济学教授Scott Goldsmith认为,安科拉奇的家庭收入高,主要缘于这里无收入的老龄人口较少,当居民们上了一定的年龄,很多人都选择到异地去安度晚年。几乎所有家庭的收入都来自正值黄金工作年龄的成员,而在安科拉奇,这些劳动力的价值是非常高的,这里的工资水平相当高,主要从事职业多为热门的健康医疗、教育工作、石油业和工程等等,无形中提高了工资水平。

  高科技也能让城市居民过得比较富裕,明显的例子是北卡罗莱纳州的罗德兰和加州的圣何塞。作为硅谷的中心,圣何塞以年度家庭平均收入71765美元的成绩位居排行榜首位,这并不令人吃惊,毕竟英特尔、Cisco、Google等几家大公司都在这里。“圣何塞的居民多受过高等教育,拥有一门专业的高科技技术。”圣何塞大学商学院副院长迈克尔·索特说。克拉拉郡集中了大部分高科技制造公司的总部。何况,尽管太阳软件、惠普等公司把在海外的制造基地都已成熟,他们仍然不放弃以硅谷作为全球总部。“圣何塞的高收入阶层以专业技术职业与高级政府职位为主。”尽管索特也承认,圣何塞明媚的地中海气候与多样的文化风俗吸引了不少从事如律师、医生等职业的亚洲人来居住,“但拉动当地收入的仍然是高科技职业与政府职业。”

  名列第七位、平均家庭年度收入达到47878美元的罗德兰情况与之类似,罗德兰商会经济发展中心常务董事肯·阿特金斯指出,高学历、高智商工作者是当地居民收入的主要支柱。这个城市有着全美最大的研究机构——三角研究园区,今天已成为美国各大公司研发机构最集中的地方。一年前,瑞士信贷集团将全球执行中心安家在三角研究园区,为当地创造了超过400份年收入约72000美元的新职业。而罗德兰的教育水平很高、房价不贵、又有良好的商业氛围。“聪明人可以任意选择居住地点,所以他们通常都愿意住在最舒适的地方。”罗德兰人如此骄傲地说。

  最富有的城市Top 5

  No.1 圣何塞 加利福尼亚州

  平均家庭年收入:71765美元

  平均房价:62.5万美元

  美国人口调查局的数据表明,尽管前两年,网络泡沫的破裂令圣何塞居民的收入有所下降,却不妨碍圣何塞连续三年成为人均收入最的城市。圣何塞市也是美国贫困人口第三少的城市,生活在官方划定的贫困线以下人口占11%。据说2000年时,这里的保时捷车行每个月都要经历客户排队买车的盛况,现在不排队了,每个月仍然能出售30多辆跑车。但根据《福布斯》的另一份调查显示,圣何塞也正在经历几年来就业状况最糟糕的时刻,现在的收入水平其实与1999年时差不多,房价也在增长,原因是几乎没有新增的住宅投放。

  No.2 安科拉奇 阿拉斯加州

  平均家庭年收入:61595美元

  平均房价:29.4万美元

  安科拉奇在英语中意为“安全港”,城市居民的确在这个避风港中安居乐业,其乐融融。以旅游、物流、航空为主要经济支柱的安克雷奇第广人稀,赚钱容易。最重要的是,由于地处相对偏远的阿拉斯加,房价便宜得出乎人们对美国地产的一切想象。平均房价29.4万美元左右,就连有4间卧室的别墅也只售价120万美元左右。

  No.3 旧金山 加利福尼亚州

  平均家庭年收入:60031美元

  平均房价:72.7万美元

  身处加州,决定了旧金山的房价无法便宜。但至少这里的家庭收入与房价比例仍然高于加州其它城市。旧金山同样有富人区俄罗斯山区出售的公寓价格高达245万美元,装修极尽豪华,但旧金山胜在贫富差距仍在比例之内,10%的数字甚至低于圣何塞。所以这里是既适合穷人,也同样适合富人居住的地方。

  No.4 弗吉尼亚滩 弗吉尼亚州

  平均家庭年收入:55871美元

  平均房价:19.2万美元

  作为为数不多的上榜的东部城市,也许军事基地坐落于此拉动当地收入并不是它入选的最重要理由,弗吉尼亚滩市胜在一切平均,没有特别出众的地方,亦没有明显落后之处。而值得一提的是,维吉尼亚州的费尔法克斯县家庭收入平均值83975美元,还成为美国最为富有的小镇。

  No.5 圣地亚哥

  平均家庭年收入:51,382美元

  平均房价:60.6万美元

  加州第二大城市,人口居美国人口第14位。与圣何塞一样,圣地亚哥同样拥有由高科技行业所组成的多元化经济,失业率仅为4.4%。在圣地亚哥,住房的平均价格为60.6万美元,公寓占56%,独立住宅占41.42%,令有1.33%的移动住宅,有45.88%的圣迭戈人都拥有了自己的房子。(编译沈浩浩)

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