2006年的上海楼市在众多房地产市场参与者的期待中拉开了帷幕，但是观望气氛浓厚，依然是这个市场的主题。中低档住宅市场销售依旧乏力，但高档物业市场却有不俗表现，上海高档住宅市场今春是否真的回暖，业界众说纷纭。

　　市中心高档公寓一枝独秀

　　位于新天地附近的翠湖天地御苑开盘创下的战绩实在不俗，为2006年市中心的高档公寓“回暖”打响了第一枪。翠湖天地御苑今年1月4日低调开盘，一周以来已有3套售出，20套下订，均价在6.5万元/平方米以上，已经超过同一位置的华府天地，成为新天地楼盘群中的“单价老大”。比起去年年中的时候，也算是高档公寓卷土重来的第一波风潮了。

　　实际上，高档住宅的成交有所回暖是从去年下半年开始的。在去年8月政策走向逐渐明朗之后，买家对豪宅重拾信心。2005年第三季度高档公寓市场特别是豪宅成交量显著上升，“华府天地公寓”、“盛大金磐”、“财富海景公寓”等物业成交均大有起色。对于顶级豪宅而言，成交量的变化似乎与整个市场行情关联不大。

　　中原地产研究人员认为，均价不低于18000元/平方米的高档公寓住宅在2005年的供求变化起伏较大。去年第一季度总体来说需求非常旺盛，但是随后宏观调控政策的出台使得成交量极度萎缩，直到调控政策不再出台之后，市场交易才开始缓慢恢复。

　　翠湖天地的有关销售人员告诉记者，这些价格不菲的高档公寓的客户群多为境外自住客，他们购房是对上海整个居住和生活的环境的认可。上海滩花园的销售人员则说，高端公寓在2万元/平方米左右的基本销售都很稳妥，基本每天都保持成交，虽然成交量可能就一两套，但交易态势很稳定。

　　然而还是有一定数量的业内人士分析认为，客户范围的狭窄可能也会限制这个高档市场的进一步发展。中原地产分析师认为2006年的高档公寓市场不容乐观，无论是投资还是自住，其最终消费客户人群总是限定在一个较小的团体，而现在高档公寓市场同普通住宅一样也面临着严重的供应过剩。不过随着中国市场逐渐开放，2006年更多外资公司进入中国，供求矛盾将会有所缓解。

　　大华集团营销管理中心副总经理杨子江在接受记者采访时表示，市中心的高档公寓成交是否已回暖还很难说。由于高档公寓相对来说成交量的规模不大，因此往往容易由于一些个案上的数值变化导致给人以误导。

　　别墅价格稳中有升

　　经济性别墅和顶级别墅似乎是目前别墅市场表现最好的类型。闵行区的“好世麒麟园”别墅，全部为独栋别墅，但是每套的面积都控制在300平方米以内，总价控制在300万元左右。截止到2006年1月上旬，3个多月时间内就签约了70余套独栋别墅，这在目前的市场形势下十分少见，销售率达到了70%。

　　“好世麒麟园”的上海好世置业有关负责人告诉记者，整个项目推广和销售期间并没有打什么广告，更没有打折、赠物等降价促销活动，如此的销售业绩完全是由于市场对于项目本身的需要。

　　据悉，自从2004年国家叫停别墅用地以后，这种紧邻市区的别墅项目已经屈指可数。另外，由于近年来本市大多数的独立别墅在建设和推广时一味强调豪华、气派，房型越造越大，忽略了经济型独立别墅的市场需求，因此经济型的实用和舒适就显得尤为突出。

　　汉宇地产总经理施宏睿指出，经济型别墅总价较低的特点，为一些有一定经济能力的年轻购房者提供了良好的选择。2005年上市的总价低于300万元的经济型别墅，低价位和近郊两大优势使得该区域成为别墅市场上的宠儿。而从2006年初来看整个上海别墅市场，尤其是经济型别墅市场有抬头的迹象。

　　除此之外，一些顶级别墅的市场也令人鼓舞。素以喜欢打造上海国际高档住宅区的古北集团，旗下的顶级别墅产品古北佘山国际别墅一期自去年9月上市以来就受到市场追捧，一期仅剩余少量样板段的房源。

　　古北集团相关人士则认为，近几年来，别墅整体价格始终保持在一个相对稳定的水平，基本上呈现稳中有升的发展态势。与大起大落的住宅市场相比，别墅市场走得更加理性。或者说，别墅市场固然受到一定程度的影响，但影响程度远不及整个住宅市场那样严重。特别是顶级别墅作为住宅市场的特殊产品，其客户群体及购房对象更加成熟，也更具消费实力。

　　汉宇地产报告指出，上海别墅市场的谷底是出现在去年7月。不过，由于其客户心理较之普通住宅客户具有更大的稳定性，土地增值税的影响在短时间内就被消化掉了，去年8月别墅市场成交已经开始抬头，供应者也重拾信心，别墅供应量从去年9月开始一直处在较高的水平。

　　老洋房经营拉动需求

　　而在老洋房市场中，由于历史原因，很多是“七十二家房客”型的老洋房，.根据汉宇地产豪宅部的介绍，一些投资者往往会采用将某栋老洋房内的各家房客的产权一一买下的方式，获得整栋老洋房的所有权，然后经过一定的翻修包装后，重新出售。虽然收购过程会较为困难，但是其中的利润相当可观。

　　这种操作方式有望在2006年带动老洋房市场的新的成交量，据汉宇地产市场研究中心的数据显示，2005年这样的操作利润率在50%以上。而在2006年，虽然收购成本随着

　　综合来看，上海的高档房屋市场在2006年初相比2005年已经有了回暖的表现，其原因主要来自于一些资金实力雄厚的客户进行的多重置业，而投资性的买卖目前看来数量还是很少。（叶莺/文）