2005年的楼市是激烈碰撞的一年，我们预测，这种碰撞在2006年的楼市中依然明显，并将因此而产生一个新的局面。

　　政府VS开发商

    政府依然强势，开发商只有深刻领会政府意图，才能有发展前景。

　　供应VS需求

    需求量已经大于供应量，虽然明年有望缓和，但供求关系紧张的局面不会改变。

　　资金VS土地

    这是开发商的两大命脉，两者的关系相辅相成，缺一不可。

　　市区盘VS郊区盘

    将形成互补效应，各有各的优势，也各有各的不足，能适合不同类型的买家。

　　一手楼VS二手楼

    尽管在年底遭遇个税政策调整，不过，各方认为明年的二手楼交易量仍然有赶超一手楼的趋势，特别在一手楼价日益攀升的时候，二手楼更成为不少初次置业买家的唯一选择。

　　楼价VS购买力

    虽然今年的宏观调控政策来势凶猛，但广州楼市从9月份就开始复苏，现在更已完全走出低谷，创出历史新高。因此，就算有个税政策的修改以及对违规认筹打击等措施，我们还是认为明年楼价不会下跌。在高楼价面前，市民的心理承受能力已接近顶点，大部分市民在高楼价面前犹豫、退缩，或者选择在二手市场寻觅，或者选择暂时取消买楼计画。

　　新格局即将诞生

　　在供应量不多、楼价坚挺的局面下，明年楼市可能将呈现成交量和购买力下降但楼价不跌的新格局。届时，我们也许要面对两组数位，一组是交易量萎缩的数位，一组是交易价格居高不下的数字。这个楼市，对大部分市民来说，可能只能仰望了。真正的楼市梯度消费模式由此形成。

　　● 六大博弈之“政府VS开发商”

　　政府掌握更多主动权

　　政府与开发商之间的关系其实也是管理者与被管理者的关系。有时候，政府会为开发商牵线搭桥；有时候，政府又会从大局出发，遏制一些不良的发展势头。总之，政府是强势的一方，开发商在跟随政府脚步的同时，也会伺机打点“擦边球”。

　　当需要调控的时候，政府往往不是单一部门或者系统出手，而是动用到各个职能部门。比如今年5月份的宏观调控，就是发动了建设部等7个部委，共同发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，掀起了轰轰烈烈的对全国楼市调控的序幕。而最近，广州市对楼价的控制，也不仅仅是广州市国土房管局出手，税务部门的出击似乎更坚决强悍，“20%的增值税”一夜之间让不少打算在楼市中捞一把的炒家退避三舍。

　　就整体而言，政府在与开发商的关系中还是协调得比较成功的。在上世纪90年代广州楼价经历过畸形的发展后，广州政府采取允许二手房上市、发展番禺楼市等鼓励措施，逐渐让广州房地产市场形成稳定、平衡的发展态势。同时，对老城区的土地采取严格的控制，从而疏散老城区的人口密度，使得相对边缘地区的楼市有机会成长。地铁线网的延伸也令地铁沿线的楼盘因此升值。预计2006年随着对土地资源的加强掌控，政府将掌握更多的主动权。

　　政府部门观点：政府目前的发展策略是拉开城市的空间结构，但开发企业还是老想在老城区拿地盖住宅，这是与城市发展步伐背道而驰的，开发企业应该跟上政府的发展思路。

　　开发商观点：希望政府能更多地瞭解企业，制订政策时能全方位考虑企业利益。

　　中介观点：明年上半年推售的众多楼盘已进入在建、竣工甚至验收的阶段，开发商在销售策划方面更应紧随政府的政策和市政规划。

　　买家观点：希望政府对开发企业加强管理，但对市民则更应该是个服务的角色。

　　● 六大博弈之“市区盘VS郊区盘”

　　价格仍是郊区盘最大筹码

　　展望2006年的楼市，在总供应量不出现猛增，而买家消费力依然保持稳定的前提下，市区盘与郊区盘的博弈态势将依然存在。这一方面是由于供求关系的相对紧张会导致买家将置业的目标扩大，另一方面，更关键的是广州楼市在经历了2001年华南板块的兴起、2002年广园东板块的火爆之后，近郊盘的优势虽然随着价格的走高而难再成为市场持续关注的焦点，但舒适的居住环境以及较高的性价比优势依然难掩其吸引力，加上交通设施的不断改善也进一步拉近了城区与郊区的距离。

　　郊区盘涨价仍有追捧者

　　目前，广州的郊区盘主要包括华南板块、广园东板块、南沙、从化、花都等地的楼盘，这些楼盘客观存在的不足是离市区有一定的距离，有些更要经过收费站，生活配套不足。但突出的优点是社区规模大，居住环境优美，住宅价格较老城区要低。在2005年，虽然作为郊区盘代表的华南板块整体楼价已表现出上扬的态势，但这似乎并没有过多地影响买家的入市情绪。

　　据不完全统计，今年华南板块成交金额在10亿元左右的楼盘包括华南碧桂园、广州雅居乐花园、星河湾等，这当中，只有华南碧桂园洋房的单价较低，维持在3350~3900元/m2的水准，其他两盘都属于板块内的高端产品。广州雅居乐花园洋房的单价基本在4800~6000元/m2,独立别墅单价更是过万元。星河湾洋房也是在7300元/m2以上，目前在售的望江单位更超过了10000元/m2。对此，华南板块的开发商就表示，楼价走高并非是华南板块独有的“特色”，目前在老城区，楼价走高的现象也相当普遍，而且相形之下，华南板块整体的均价即使在装修标准更高的前提下，依然比老城区同类产品的均价要低15%左右，其他一些郊区盘如花都的住宅则更便宜。因此，单是在价格上，郊区盘就有了与市区盘博弈的大“本钱”了。

　　此外，交通的利好也为郊区盘增加了与城区盘竞争的筹码。2006年，地铁三号线将全线贯通，这样一来，从番禺到天河的交通困扰将大大改善。伴随着地铁二号线调整工程、三号线和大学城专线同时启用，这对郊区盘而言，可谓如虎添翼。

　　发展商观点：洛溪板块和华南板块供应量都在减少，这就减轻了城区盘的销售压力，但郊区盘“规模杀手”的威力不可小觑。

　　买家观点：我买楼关键是看价格和交通。如今，随着地铁三号线及四号线大学城专线的开通，不少原来是郊区或者是交通不便利的楼盘都成了地铁上盖物业。这样一来，郊区盘的概念会进一步淡化。

　　仲介观点：如今中心城区只要素质好点的楼盘单价都要七八千元，而以这样的价格，在郊区已有相当不错的选择了。正因为是各有优缺点，所以买家只能根据自己的实际需要去选择了。

　　● 六大博弈之 “资金VS土地”

　　提防大鳄　操控楼市

　　对开发商来说，资金与土地是最重要的两大命脉。没有资金就无法开发，没有土地，徒有资金也白搭。随着政府对银根和地根的双重收紧，2005年可谓是开发商疯狂找钱和找地的一年。上市、发行房地产投资信托基金和吸引国外基金投资等找钱方式，在2005年陆续上演着。

　　预计明年，如果没有进一步严厉的宏观调控政策出台，一部分已经成为“巨无霸”的地产企业还将继续壮大，形成“股市获取资金　　　买地　　　开发取得资金”的良性回圈。同时，小型开发商却会因为在资金上的弱势，而难以在拍卖市场取得较好的土地，从而更加快了其被淘汰出局的速度。

　　不过，对于普通买家来说，资金和土地的过分集中，却让大发展商的抗风险能力日益加强，楼价下降的可能性则越来越小。于是，当楼价上涨过快时，政府也许又会再度出手调控了。

　　政府观点：土地资源掌控在政府手里，一个池子蓄水，一个池子出水，政府只需要调节龙头，就可以从源头上调节整个楼市。

　　开发商观点：资金是家底儿，土地是媳妇，住宅产品是儿子。把自己的家底儿搞大，不行就几家子凑一块儿；家底儿大了就可以把媳妇娶回家。还娶不到就通过收购把别人的媳妇或者女儿娶回家，这样才能生儿子。

　　买家观点：楼价不要一直涨个不停才是市民最关心的。

　　● 六大博弈之“房价VS收入”

　　连番大涨　明年难飙

　　根据国外发达国家上百年的发展经验，房价和居民收入有一个合理的比例关系，每平方米房价与居民月收入基本相当，一般不超过1.5:1,否则就是存在泡沫，就会影响楼市的发展。

　　楼价和居民收入的消涨应该是成正比关系，相互之间背离不会很大，即使有背离也是暂时的，不会持续很久。据最新统计，广州市2005年人均工资预计为32555元，预计增长5.7%，但房价的上涨则超过10%。而2004年的楼价涨幅则是18.8%。明年，预计工资的涨幅仍旧会在一个比较稳定的上涨范围内，维持9%左右的增幅。因此，关键就在于房价如何走。连续两年房价大涨，已远远超过平均工资的涨幅，已经将过去积累的消费需求消化得差不多了。综合考虑，明年广州楼价应该不会大涨，而是维持一个比较平稳的态势。

　　发展商观点：判断房价是否能为市场接受，通常看两个指标，一个是二手物业的使用成本，一个是新交付物业的空置率，目前广州的情形属于正常的状态，预计明年房价的走向仍然很乐观。

　　消费者观点：这两年楼价都涨花眼了，老板没给我涨多少工资，房子是看着就买不起。我现在不着急买房了。

　　● 六大博弈之“一手楼VS二手楼”

　　一手仍占主导　二手尚难超越

　　2005年的一手市场，可谓大喜大悲、跌宕起伏，而二手楼市则可用四个字概括：“一波三折”。年初成交活跃，量增价升；6月后成交萎缩，消费者入市心态谨慎；进入第三季度市场逐步恢复，年底成交再度升温。到了年末，广州市地税部门又出台了二手楼买卖增值部分征收20%个人所得税的规定，看来年底还会有一个二手楼买卖的小高潮。

　　在即将过去的2005年，无论是一手还是二手楼市都经历了新政策的洗礼，预计在2006年，一手和二手市场都会有所增长。由于一手楼价的高企和一手楼的促销推动，二手楼买卖交易量会有所增加，但在近一两年内仍难以超过一手交易量。

　　发展商观点：二手楼市超过一手交易,在老城区是一种大趋势，其原因是老城区可供开发的土地很少，将来的购买行为基本上都是二手交易。不过，二手市场的繁荣基本上都在成熟区域，而大量的新区还是以一手楼交易为主的。

　　仲介观点：二手楼市可供选择的房源会日趋多样化，可逐步满足高中低各种层次的置业和投资需求。再加上目前广州一手楼价较高、上升幅度大，促使部分买家转向二手楼市场。因此，明年广州的二手楼市十分看好，其份额将进一步扩大，与一手市场的距离会逐步拉近。但是，目前城市的发展仍处于高速扩张阶段，商品房开发仍然是市场的主流，所以，近一两年内二手市场份额很难超过一手。

　　买家观点：现在新房楼价太高，而且上涨太快。无论是从心理预期还是从现实经济实力来说，二手房都是不错的选择。但是，如果碰到性价比高的一手房，当然还是会优先考虑购买一手楼的。

　　● 六大博弈之“供应VS需求”

　　市中心住宅供不应求加剧

　　2006年的广州楼市究竟会走向何方，一时间成为了各方争论的热点。事实上，判断市场走向最有效的手段就是剖析供给与需求的关系，供大于求，价格走低，进入买方市场；供不应求，价格上涨，卖方话事，是个放之四海而皆准的基本规律。

　　今年求大于供已成定局

　　从房管局公布的有关资料，我们可以看到，2002年、2003年，原八区楼市供应量在650万平方米左右，销售量却在600万平方米左右，供大于求50多万平方米，房价走向疲软；2004年，广州十区楼市的供应量达到了1046.75万平方米，但销售却达到1121.86万平方米，由供过于求的局面转变为供不应求，房价自然坚挺。2005年上半年十区新建商品房批准预售面积为489.52万平方米，但新建商品房交易登记面积为505.19万平方米，依然是供不应求的局面，房价上调自然也不意外。虽然下半年的资料还未公布，但根据市场反映出来的状况推断，供应量与销售量应该基本与上半年持平，因此，2005年供求基本平衡，呈现供略小于求的局面，房价应也会有所上调。

　　明年局部区域冷热不均加剧

　　至于明年楼市，因为连续两年放量上涨，其后应该进入一个比较稳定的时期，即供需相对平衡的时期。根据有关资料，2005年1~9月广州出让的房地产用地达162幅，总占地面积293.7884万平方米，预计未来两年广州将有逾290万平方米土地进入开发和销售，加上原有的土地存量，按照广州楼市一般的容积率计算，明年的房屋供应量还是能稳定在1000万平方米的水准，供应量基本稳定。我们再看一看需求量，明年的需求会与今年相差不太大，供求应该处于一个相对平衡的状态。就像一个连续两顿吃得很多的人，应该防止第三顿完全没了胃口，因此明年楼市的关键就是防止需求降幅过大，令供求失衡。

　　明年推出的货量很大部分位于周边地块，市中心区域的货量非常少，主要是珠江新城的高档物业。在整体均衡的情况下，供应量比较少的中心区域会受追捧，同样一些区域会稍显疲软，整体均衡但局部冷热不均的状况会比今年严重。

　　发展商观点：批准预售量已经连续几年低于实际成交量，可以判断广州楼市正处于一个上升通道的阶段，供不应求的状态还会持续到明年。经过了今年的宏观调控，2006年发展商的计划性和节奏感将进一步加强，应对政策改变的准备也更充分，对市场供求关系的把握也更准确。

　　仲介观点：2005年中心城区的楼盘价格上涨了10%以上的幅度，追涨的心态使得买家踊跃入市，相信由于供应量极少，中心城区楼盘供不应求的局面会延续到明年。

　　买家观点：我不大相信明年的房子还会这么好卖。今年很多人都买了，明年买的人可能就会少了，但明年发展商开发的会更多。现在我肯定不买就等着房子没那么好卖的时候再买，这样可以省一笔钱。(作者 广州日报)