国美第一城夺京城去年单盘销售额冠军；融科·橄榄城开盘3个月销售率超过85%

　　2005年初大量“外行”企业进入京城房地产市场。最具有眼球效应的是以联想控股融科智地、国美系地产公司为代表的已经在其他行业占据领导地位的公司。2005年末国美第一城夺得北京单盘销售额冠军，预示着外行资本和经营逻辑在地产业的基本成功。

　　外行资本夺2005年单盘销售冠军

　　31.66亿元———来自北京房地产信息网的数据证明位于朝阳北路的国美第一城无可厚非地成为2005年京城房地产单盘销售排行榜的冠军。由明天地产开发的国美第一城占地面积24万平方米，建筑面积达100万平方米，从2005年1月1日开盘销售，在一年内已经开发销售了4期，据开发商介绍，目前已销售近6000套住宅，销售量占总开发量的96%.位于北五环立水桥的明天第一城是明天地产开发的另一个项目，该项目建筑面积50万平方米，开盘2个月来，已销售住宅达1600多套。明天地产为国美地产系开发企业，如此快的销售速度不仅让人联想到其同胞兄弟———全国连锁的国美电器。

　　位于望京区域的融科·橄榄城一期开发总套数为896套，开盘不到3个月，已经销售了700多套，销售量占总开发量的85%还多，成为该区域热销住宅项目之一，橄榄城的开发商是融科智地，该公司由赫赫有名的联想集团控股。

　　2005年外行领头企业在北京房地产市场运作项目的成功，特别是迅速取得的骄人业绩，让业界为之侧目。而在当初这些“大腕级的外行”战略性进入房地产业还曾引起业内对它们能否适应房地产业的激烈争论。“这些‘外行’进军京城地产开发在开发理念和营销手法上都带有其主导产业的痕迹，恰好是这些兼有地产开发和其他行业优点的开发模式促使这些‘外行’试水地产开发取得成功。”中原地产华北区域总经理李文杰这样分析。

　　国美：“别人两年卖完一个项目，我们卖三个或更多”

　　据记者了解，明天第一城的土地成本以及先期开发成本来源于国美第一城的销售收入，而目前明天地产在销售明天第一城的同时也在昌平启动另一个建筑面积达到70万平方米的项目，前期资金正是来源于国美第一城和明天第一城的销售款。显然一年内，国美开发了总建筑面积为150万平方米的2个项目，而两年总开发的建筑面积就可能达到220万平方米。

　　国美系地产公司的运作思路是开发性价比最高的产品，追求资金快进快出，说白了就是薄利多销，滚动开发项目。其开发的国美第一城去年初开盘价格在5100元/平方米左右，起价只有4450元/平方米。这个价格迅速得到市场的认可。“我们希望通过让出一部分利润，来促进销售，进而带动市场对品牌的认可。”明天地产营销中心总监陈云峰说。在他的逻辑中，别人两年卖完一个项目，而国美虽然在单个项目上降低了利润，但却可以在两年的时间内卖掉三个甚至更多的项目。

　　融科：注重产品内在品质，遵循联想模式

　　相比于国美“家电零售”的思路，联想“脱生”的融科智地则更遵循着注重产品研发换取品牌认可的思路。在融科智地的逻辑中，思考楼盘的目标消费者究竟需要什么样的产品是核心内容，在这样的思路指导下，融科·橄榄城一期仅在户型方面就进行了70多次的修改，而这在地产开发领域十分少见。“每一次修改都是包括我在内的研发团队与设计单位共同进行的。”融科·橄榄城的董事总经理郑志刚对记者说，“每一次修改，我们都是站在未来业主的角度上考虑，现在的户型还有哪些缺陷，还能不能更实用，在产品的研发上，我们不怕麻烦。”

　　记者手记

　　让外行企业开发模式冲击京城渐高房价

　　如果在5年前，提到国美或者联想，人们的第一反应或许还是家电连锁和IT制造，然而，在5年之后，这些品牌在地产开发领域已崭露头角。国美系的国美第一城和明天第一城以近似家电连锁销售的速度，令业界瞠目。背靠联想控股的融科智地，在进军北京住宅市场的首发项目———融科·橄榄城创下了开盘一周内认购400套的佳绩。两家地产领域的“后来者”的业绩，值得业界深思。

　　首先，国美和联想2005年在北京房地产业的成功，似乎证明了房地产业并不具有核心竞争力确是事实。

　　其次，由这些外行企业带来的“低价销售，快速滚动开发”的模式，对房价越走越高的京城楼市来说是一种强烈冲击，这种冲击有积极的意义。统计显示，2005年1-11月北京商品期房买卖平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%。不断上涨的房价使得北京住宅供需错位的矛盾进一步加大。而国美和联想从其他竞争激烈的行业带来的企业运行模式，给了市场一种新的选择，可能会吸引一部分开发商也采取相同项目运作策略。从而打破目前每个区域房价越涨越高，越涨越快的局面。

　　专题采写/本报记者 张学冬