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海外基金收购潮暗藏杀机考验中国房产市场

http://house.sina.com.cn 2006年01月05日14:23 新华网

  近日花旗银行房地产基金成功收购徐家汇永新广场,这是继麦格理银行收购新茂大厦、高盛机构收购百腾大厦之后,2005年内第三家整体收购上海办公楼物业的海外基金。

  戴德梁行投资部认为,尽管2005年海外基金掀起一股收购上海物业的热潮,但只是一个开端,未来2—3年将掀起第二、第三波海外基金收购潮。海外基金之所以如此热衷于上海物业,主要因为目前投资上海物业市场赚钱太方便了,利润远远超过国际房地产市场通常水
平,由此折射出的一个问题是,上海房地产投资市场远未成熟。

  从2005年海外资金动向看出,目前海外基金收购国内

房地产主要集中于两类物业:

  一是收购在建工程。代表项目是年初麦格理收购的新茂大厦,这是一幢尚未进入市场的甲级办公楼。该盘是在淮海路办公楼市场供应奇缺的情况下收购的,当时市场预租率就已达到60%,估计2006年初基本可满租。据麦格理介绍,他们看中的是该办公楼的成新度以及目前周边市场的供应紧缺程度,认为有不小的投资升值空间。在他们看来,收购此类物业的投资回报率肯定超过成熟物业,因此他们在预见未来市场继续向上走的情况下毅然进行收购。事实表明他们当初的举措是值得的。不过,专业人士认为,收购在建物业也存在一定风险,租客往往未见成型物业而不敢贸然租赁,影响租客群体的扩展。

  二是收购现成物业。代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。由于成型办公楼价格较高,初始投入往往较大,但因为有现成看得见的业绩,租赁风险相对较小。一般情况下,物业租金是随看得见的办公楼市场走势而不断变化。鉴于近年上海甲级办公楼市场稳步向上,投资回报率也在逐年提高,因此乘此时机投入是不会吃亏的。相比两年前楼盘在建时候,今天上海办公楼市场租金已有明显提高。一旦续约,经过包装和短期经营,租金还有上升空间,因此整体回报率也会水涨船高。

  海外基金的步步进入一定程度上激活了上海的物业投资市场,对上海投资市场同国际接轨起到促进作用。但由于目前上海投资市场还处于起步阶段,物业尚是初期产品,市场风险尚难预测,物业的流动性以及透明度都未成熟,造成目前海外基金投资回报率较高的状况,这都是市场不成熟的表现。

  随着2006和2007年更多的海外基金涌入,一波波收购热潮必将催促国内市场的苏醒,使物业品质、物业市场流动性及透明度进一步提高。与此相顺应的是,投资市场逐步走向健康和规范,办公楼市场的投资收购回报率逐步回归理性,最终同国际市场接轨。从目前的情况来看,这还需要有相当长的一段时间。


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