8、收益型物业投资增速，自持优质物业前景看好

　　2006年，收益型物业的投资占房地产开发总投资的比例将快速增长，其中包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓等，且持有型物业租赁比例增加。而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大。

　　论述：收益型物业前景广阔

　　根据伟业顾问统计，近三年来收益型物业(写字楼和商业)成交量增幅明显，2004年157万㎡，2005年1-10月175万㎡，占整个商品房成交量的比例也由2004年的7%提高至9.5%左右。相信随着2008北京奥运的逐步临近，中国面向WTO和世界的进一步开放，北京的收益型物业会被越来越多的海内外人士所看好。

　　特别是受到

　　持有型写字楼比例增加

　　写字楼方面，2004年全年成交91.5万㎡。CBD、中关村、金融街、亚奥等热点区域所在的朝阳、海淀和西城区共计成交68.7万㎡，占总成交的75%，而2005年前10个月上述数据分别提高至117.9万㎡、92.8万㎡和78.7%；价格方面，根据对城八区的统计，2005年前十个月成交均价14366元/㎡，比去年增长20.15%，超过住宅的11.47%。从上述数据可以看出，北京写字楼市场整体表现突出，价格上升很快，特别是热点区域写字楼表现出极佳的投资价值。目前写字楼市场已逐渐开始由“业主市场”向“租务市场”转变，持有型办公物业比例增加。

　　不同区域以及不同业态之间的商业物业租金水平差异拉大

　　从区域来讲，南城商业物业租金的升幅将达北京地区最高；石景山、望京等区域将成为投资的重点；国贸商圈商业供应渐趋饱和；三环以内由于政策限制开发大型商业，2006年商业租金将上涨有望超过15%。

　　从业态来看，餐饮业作为全市零售总额增长最快的行业，2006年租金水平将继续大涨，娱乐业紧随其后，预计两者上涨幅度都将超过10-15%；服装、超市保持平稳增长速度；受到大型商业选址呈外移趋势的影响，百货商场整体租金水平轻微下滑。

　　酒店和服务式公寓是国外基金继写字楼、商业之后的投资新宠

　　北京酒店业的前景被一致看好，目前全球著名酒店集团几乎全部进入北京，像雅高、戴斯、洲际、香格里拉、希尔顿和万豪等品牌均在北京管理多家酒店。特别是知名品牌管理下的经济型酒店和商务型酒店，最受投资机构的青睐。

　　服务式公寓方面，根据伟业顾问市场研究中心日常监测数据统计，从2003年开始，市场供应套数以超过每年200%的速度增长(见图8-1)。目前的服务式公寓多以销售为主，引入酒店管理机构以酒店经营方式统一经营，以较高的投资回报率受到投资者的追捧。