中国房地产报:南京房价成本清单事件调查 | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
http://house.sina.com.cn 2005年12月26日10:00 中国房地产报 | |||||||||
本报记者 王玉光 北京报道 就在关于房价成本清单的“全民大讨论”稍作平息之时,国内首个“民间版”房价成本清单在南京爆出。而在此清单的背后,一份当事各方的利益版图也若隐若现。 成本清单曝光
12月20日,一个名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”的帖子出现于网上,作者为南京自建房组织“我爱南京自建房网”。帖子一经曝光,南京楼市为之哗然。 清单罗列了南京河西区20多个楼盘的成本信息。其中包括河西明星楼盘如万科金色家园、顺驰滨江奥城、中海塞纳丽舍等楼盘。 清单显示,河西地价成本在419元/平方米~3912元/平方米之间。以此为基础,加建安成本、配套建设费用和开发商的运营成本三项,并排除“10%的差错率”,最终结果显示,河西区所有楼盘成本约在3500元/平方米~4500元/平方米。 而该区域目前的销售价格是每平方米5000元~9000元,成本与售价相差如此悬殊,该清单所引发的轰动可想而知。清单随即被各大地产网站、业主论坛争相转载。 与此前福州市物价局公布的中国首份“官方版”成本清单命运稍有不同,该“民间版”清单的公布,据事件的“始作俑者”、南京自建房组织发起人邵角称,“迄今未遇到任何阻力”。但针对该清单的客观公正性,以及清单公布的真实动机,南京各相关方面争议甚大。 开发商火线集结 颇有意味的是,清单曝光后,南京开发商表现出空前的团结。 “我不认可。”南京朗诗置业总经理田明相当愤慨:“误差率至少在30%~40%以上!”田明的辩驳依据有二:首先,该清单对房地产开发的成本构成理解有误,“构成成本的因素,绝对不是楼面地价加建安成本加所谓的管理运营费这么简单。”其次,该清单对不同建筑没有区分对待,“不同的建筑,建安成本是不一样的。” 至于说这样有针对性地公布成本,对其楼盘销售是否有负面影响,田明态度坚决:“没有任何影响,决定销售价格的不是成本,这是马克思主义经济学原理说的。” 记者随即致电处在清单事件“风暴中心”的另一个重要角色南京万科。 对于成本清单的计算方法,该公司副总经理段军拒绝作任何评论。在记者追问下,段军简短答道:“我觉得这是不公正的,因为各家企业都是不一样的。” 而处在事发地河西区外围的开发商也对此种计算成本的方法颇有置疑。 “我不知道它的具体构成是不是合理。”南京浙江商会副会长、秘书长、南京浙商投资有限公司总经理张国安置疑道,“具体到一个地产品牌,不同的品质决定不同的成本投入。” 张国安认为,该清单所公布的“河西房价成本在3500元~4500元之间”较接近真实情况,但问题的关键在于拿地的时间,“前几年协议出让拿的地很便宜,成本在3000元左右;现在竞拍拿的地,成本要在4000元以上。” “如果讲暴利的话,可能在两三年前,那些通过协议出让所获得的土地迅速增值,给房地产带来巨额利润。”张说。 据中住集团副总裁、江苏中住房地产开发有限公司总经理袁人牛介绍,所有房地产公司项目结束后都要进行审计。 先是工程队报结算给开发商,然后开发商会委托相关审计事务所进行核实,这个审计出来的成本,通常包含了景观、室外水电和室内水电。“除了规划配套费、运营费和设计费之外,其他的都在里面,这个数据是最准确的。”袁人牛说。 记者随即多方寻找上述报告具体出处,但截稿时仍未果。 自建房者另有他图? 记者在采访中发现,多数开发商对该成本清单公布者的真实动机表示怀疑。 “他是自建房组织的发起人,他无非是想利用购房者对房价成本的敏感心理,制造一点声势,给自己的自建房网搞搞‘促销’,聚聚人气。”一位不愿具名的南京开发商如是评价。 南京长发地产公司董事长吴建平也认为,公布成本清单纯属个别人的炒作行为。 而成本清单事件的始作俑者——南京自建房组织发起人邵角,在接受记者电话、MSN采访时却显得出人意料地从容。 “这个数据肯定是真实的。”邵角首先澄清一点:“我公布的第一个表格,里面的楼面地价和售价数据是官方给的。” 至于清单中有关房价成本的计算方法,邵角称均是由南京房地产业内人士指导并校验的。“房价成本构成分成四类是对的。当然,不含暗箱操作的。” 邵角所提及的“业内人士”,包括政府公务员、媒体记者、专业研究机构人员和房地产开发企业工作人员。“其中就包括中海、万科、顺驰等企业内部的员工。” 那么,公布这份成本清单,且标榜是“民间版”的,目的是想促使政府出台“官方版”的成本清单吗?邵角否定了记者对其真实动机的猜测。 “目的只有两个。”邵角干脆地说。第一,南京自建房组织中有一些刚性买房的人,他们想团购。但他们在技术、专业知识和信息方面都不足,不知道怎么组织团购,不知道怎么去和开发商谈判。“所以我觉得有必要为他们提供技术支持,让他们了解自己究竟买的是什么东西,所以我把这些数据告诉他。” 第二,帮政府澄清一个事实,“就是房价和地价没有绝对关系。” 那么,公布成本清单,又和以邵角为核心的南京自建房组织有什么联系呢? 据悉,到目前为止,该组织尚未拿到用于自建房屋的地块。“我们现在不缺少人员和资金,现在的问题是怎么合法地组织。”邵角表示。 基于此种现实,该自建房组织成员似乎因看不到实践自建房屋的成熟路径,遂把目光转向“团购”。 而此推测在邵角接下来的回答中得到验证。“因为我们自建房的人员和其他人员,他们今年必须得买房子。他跟开发商谈价格没依据。这时我公布出来的数据,起码对他们有一定的参考价值吧。” 为了给成本清单一个更为合理的解释,邵角称,下一步他将“公布开发商的运作流程”。 政府部门审时度势 到截稿为止,南京房产管理局副局长郭宏定是记者惟一采访到的南京政府部门代表。 “我认为他说得太简单,不是这么简单的东西。”郭宏定同样对该房价成本清单的科学性提出置疑,“开发公司建房,和私人建房不是一个概念。” 郭宏定表示,该成本清单对河西房价成本在3500元~4500元之间的估计,肯定是错误的。“误差率在20%以上。” 对于这种“不尽科学”的成本公示,会给南京楼市带来哪些负面影响,郭宏定表示,目前还很难估计。 但郭宏定说,这纯粹属于一种炒作行为,目的无非是为自建房“摇旗呐喊”。 “抛开房产局局长的身份,我从一个技术人员角度来看,自建房这个东西,理论上说得通,实际上根本做不到。”郭宏定说这番话的理论依据就是,“房地产本身是非常专业的东西,自建房者自身不够专业,怎么去指导专业开发?” 而记者最为关心的问题是,此次“民间版本”的房价成本清单的公布,会不会促使南京市政府部门尽早公布“官方版本”的清单以正视听? 郭宏定明确表示,南京暂时不会公布成本清单。此前他们曾就此问题请示过上级主管部门,“主管部门觉得有两个问题,一是公布房价成本是很严格严肃的事,要公布,就要准确可靠;二是,房价本身是市场行为,成本清单公布意义不大。” 到目前为止,南京市房管局还没有接到任何针对此“清单事件”的上级通知。“需要说明的时候我们再说吧。”郭宏定说。 (《南京楼市》记者尹霄飞对本文亦有贡献) 事件相关报道: 点击进入本刊更多内容:(中国房地产报) |
|