本报记者 冀志罡 上海报道

　　人山人海，熙来攘往，这是住交会开幕的盛况。但焦虑正隐藏在繁荣的表象之下。蜂拥而入展馆的人，各自怀着不同的心思，观察展位和论坛，扑面而来的却都是熟悉的面孔。

　　话题是老话题，明星是老面孔，而观众的审美疲劳一望而知。不少地产人说，房地产

游戏要改规矩了。这话说了很久了，每一次宏观调控都有人这么说，但似乎只是到了现在，它才真正成为地产人发自内心的设问。在住交会论坛现场，对话者屡屡跑题，从一个侧面暴露了与会者真正的所思所想。

　　差不多每个人都知道，房地产在变，“房地产开发以后不是这么玩儿了。”但到底怎样变？变到哪里去？企业又应该做些什么？设问很多，答案却不十分清晰。大而无当和切中要害的论调同样多，听到的不全是老生常谈。“至少在本届住交会上，人们部分地找到了明年的答案。”世联地产顾问董事长陈劲松认为本届住交会论坛的议题设置仍有梳理和提升的空间。

　　老外受到礼遇，但国情不同，外企也并不能提供多少合用的经验。在中国市场赔了10年钱，到2003年才开始盈利的新加坡凯德置地，生存的法宝就是保守

　　但不知道这算不算成功经验，因为在任何地方保守理财都是最安全的，而中国的开发商能否接受这样的理念就更是未知数了。在机会之邦，有时冒险比稳健更有价值。顺驰(中国)就是甘冒风险的典型。他们在机会面前完全将风险抛诸脑后，并在2003年启动了一场令人瞠目的扩张运动。虽然质疑如潮，但顺驰的冒险被证明是成功的。

　　当风险伴随宏观调控降临的时候，顺驰也适时地进行调整。在一连串令人眼花缭乱的人事变动之后，他们提出了与过去完全不同的战略，更强调利润而不是规模。“进行这样的调整，根本原因是市场格局已经发生了变化。”顺驰(中国)董事局主席汪浩表示，“其实宏观调控对企业的影响没有外界所说的那么大，像自有资金必须达到总投资35%这样的规定，是有办法变通的。”汪浩所说的市场格局之变，主要就是指土地“招拍挂”后，拿地由过去的关系竞争转变为资本竞争，“中心城市大地块的出让，基本上就是几个大企业在竞争。”

　　参与市场竞争的国企，也同样面临如何转型的问题。“没必要总是把国企和民企分开来看。”引进大型国企天津泰达作为战略投资者的万通地产董事局主席冯仑曾表示。不同的企业有不同的志向，有强调专业分工的，例如万科；也有强调资源整合能力的，例如泰达。

　　在新一轮宏观调控的背景下，泰达正在变得更加雄心勃勃。“泰达集团的目标是发展成为一个资源整合的平台，使之能够获得操作城市运营的能力。”泰达集团总经理孟群表示。

　　一向欣赏万科的冯仑则为自己的企业选择了另外一条路：借助专业化做大做强。他将万通地产按业务线分为四块，每一块独立运营，财务上则互补短长，形成一套完整的体系。冯仑喜欢用“美国模式”来概括他的思路，但到目前为止，我们才刚刚看到轮廓。冯仑的思路仍需要时间检验。

　　德思勤董事长龙固新则断言，开发商最适合扮演的角色只有资源整合者。“实现了专业化分工，只要掏钱，所有的专业服务都可以在市场上买到。开发商的核心竞争力是资金融通基础上的资源整合。”但他很强调经营能力的重要，认为只有开发能力而缺乏经营能力是目前商业地产的主要困境。

　　但搭建一个具有规模和信用的操作平台并不容易。虽然龙固新希望他的企业能在金融服务上有所作为，但目前只能停留在试水阶段，“国外的钱太慢，国内的钱太小。”龙固新说，“所以你没办法做大规模，而没有规模就没有成本优势。”

　　陈劲松也认为，在人民币资本账自由化之前，房地产金融只能是说得多、做得少。“国外进来的基本上都是小钱。国内的钱虽然不少，但又没办法用起来。”

　　开发商需要寻找出路，服务商也需要寻找出路。不是因为行业不景气求生存，而是顺应规则的改变提高竞争力。据了解，世联地产顾问有将代理销售业务收缩，将顾问服务扩大的打算。中介服务是对市场最敏感的领域，对市场变化的嗅觉也理应最敏锐。

　　本届住交会的最大亮点，是国外参会人群的庞大与热情。据组委会提供的资料，有约35%的参展商来自境外，是历届住交会最多的。在中国市场徘徊数年之后，外资终于等来了机会，借着宏观调控的东风大规模介入内地市场。在各大论坛，海外机构的领导人纷纷登场演讲，等待数年后的迫不及待写在每个老外的脸上。记者们也在展会现场发现，住交会熙熙攘攘的人群中，隐藏着不少海外私募基金的身影，在悄悄地观察企业和项目。不高调，但认真。

　　诚信是另一个大话题。面临着公众信任危机的房地产，不得不严肃地面对行业诚信问题。本届住交会将诚信论坛排在开幕式后的头一场。在热烈的讨论中，除了行业自律的老生常谈之外，任志强再度强调第三方法律担保的重要。但显而易见的是，没有多少中介机构对此感兴趣。

　　一个值得注意的迹象是，参与住交会，中介热情有余，而开发商积极性不足。而在参会的服务商之中，最热情的当数金融中介。在所有的住交会讲坛上，最积极抢镜头的都是投行人士；在不算拥挤的观展人群中，也有许多境外投行的操盘手在悄悄地观察。无疑，住交会对于他们来说不仅是机会，也是窗口。通过这个窗口，他们发现了什么呢？但愿发现的是机会。

　　天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。人们不远千里聚在一起，总为着共同的目标和利益。企业来到住交会，是为了做宣传树品牌；地产人士来到住交会，是为了观摩、考察、交流；传媒来到住交会，则是为了找选题做文章。如果说七年前住交会的诞生，恰迎合了市场起步企业急于树立品牌的时刻，那么到了今天，企业需要的就不仅仅是树品牌，而是实实在在地解决问题。住交会不应该只是“过个大年”，热闹热闹，给大腕儿们创造上镜机会。

　　行业在变，企业在变，房地产上下游产业都要相应地变，“穷则变，变则通，通则久”，房地产传媒和展会的运营模式也到了要变的时候了。人们现在只是“审美疲劳”，到了他们真的“睡着了”，这个市场就很难再找到机会了。

　　人们带着困惑来到住交会，也只能带着迷茫离开住交会，也许会有酒足饭饱的些许满足。到了年底，大大小小的年会论坛正蜂拥而来。不知道房地产是否有泡沫，但房地产论坛肯定已经泡沫化了。企业还能从中得到什么？也许那些守候在展馆门外、拒不打表、漫天要价的上海