本报记者 谢丽佳

　　2005年12月14日，北京鼎嘉恒房地产开发有限公司以28371.91万元竞得海淀区清河镇小营“鼎嘉恒苑”住宅小区的国有土地使用权。至此，北京市土地储备中心从2004年开始土地“招拍挂”进入一级市场开发以来，成功交易了101块土地，其中今年成交41块。

　　但是，与《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》用于房地产市场的2516公顷土地新指标相比，这41块地所占面积显然不足。

　　“‘8·３1大限’以后，北京市开始通过招拍挂的方式公开出让土地。而招拍挂上市的土地都是‘熟地’，从‘生地’到‘熟地’要经过一个比较复杂的整理过程。”中国土地挂牌网土地研究中心总监蒋云峰在接受中国经济时报记者采访时表示，土地整理即一级开发，涉及产权、拆迁、征地、市政配套等多方面因素，很难在短期内整理大量地块。

　　对此，清华大学

　　日前，北京市国土资源局土地利用中心处长陈倩曾明确表示，虽然建设用地供地量确实是比往年少了，但土地开发的工作并没有停止。截止目前，已经进入到从“生地变熟地”的开发阶段的地块接近5000公顷。因此，今年的土地供应量没有少，只是形式发生了变化。

　　北京市国土资源局市场处处长靳薇表示，2006年北京计划供地总量将保持在6000～7500公顷之间。

　　“明年用于房地产市场的土地供应量，应该也会随着供应总量的提高而有所增加。”蒋云峰认为，经过一段时间的准备，不少生地将会于明年陆续整理完毕而入市。尽管如此，通过招拍挂上市的土地是否都会赢得开发商的青睐，还很难断定。

　　记者在北京市土地储备中心了解到，目前仍有18块公开挂牌交易的土地无人问津或者只有1到2次报价。

　　“这些土地有的位置比较偏远，有的位置理想但面积太小，开发价值不高。”蒋云峰认为，土地“含金量”低难以调动开发商的购买热情。

　　二手交易活跃

　　“土地储备中心成立时间很短，加上规模有限，运作方式还不够成熟，目前北京房地产市场上的土地交易仍是以协议出让的地块为主。”北京一家地产运营机构管理人员李先生告诉记者，一些业内同行曾经粗略估计过，目前闲置在众开发商手中的土地总量约达5900万平方米。而随着“8·３1大限”后要求开发商启动项目开发期限的缩短，未来北京市二手土地市场将更趋活跃。

　　与此同时，北京房地产市场除少量拥有充裕土地储备的国有开发商外，大部分开发企业需要增加土地储备。目前供地量少且开发价值不高的一级市场无法满足他们的需求，二手土地交易市场自然成为他们的选择。

　　“除了密切关注土地储备中心的招拍挂项目，我们还同时与多个持有土地资源的开发商洽谈土地交易。”几家接受

　　“特别是一些外地进京发展的房地产企业，对土地的需求尤为迫切。”李先生告诉记者，“8·３1大限”之前，很多本地开发商凭借先天优势通过协议出让等方式已经获得了大量的土地资源，这些土地有不少都处于城区中心，而且还在不断升值。外地开发商不仅手中缺少土地资源，而且一般所能拿到地块也大多是处于边缘地区。

　　与此同时，握有土地的本地开发企业有不少都是投资能力不强的中小型企业，不具备项目开发的能力。除了少数企业确实是拿地开发，大部分企业都会将手里的土地再卖出去。如此一来，双方的交易自然十分活跃。

　　“随着土地储备中心的运作逐步成熟，以及存留在二级市场的土地数量逐渐减少，‘招拍挂’终将会成为开发商的主流的土地交易方式。”蒋云峰认为，短期内开发商购地仍将以二手交易为主。

　　“尽管二手土地存量资源丰富、交易活跃，但成交率却不是很高。”李先生告诉记者，目前大部分二手地的地理位置比一级市场推出的地块好，往往使得其价格高昂。再加上土地市场需求旺盛，往往一块土地同时有几个买家竞买，不少持有土地的开发商纷纷调高地价，增加了买家的购地风险，让不少买家“望而却步”。这样一来，纵使二手土地市场供需两旺，但成交比例仍然无法走高。

　　“此外，土地本身存在的诸多问题则是二手土地交易当中的最大风险。”蒋云峰向记者介绍，二手土地来源多样，大致有国有开发企业原划拨土地、各区县分出的土地、工业用地、危改土地、开发区土地、绿化用地、小城镇建设土地及各种存量更改用途的土地等等多种类型。而这些土地有不少存在产权不清、手续不全、拆迁停滞等问题。买家即使购得土地，也无法开发，甚至还有可能被卷入债务纠纷。这也导致二手土地交易的成功率较低。

　　“事实上，我们还是非常愿意在土地储备中心拿地的。至少，通过‘招拍挂’出让的土地十分‘干净’，企业没有什么后顾之忧，所承担的风险相对要小。”金地集团北京公司行政人事部品牌经理瘦谷接受本报记者采访时表示，二手土地当中存在复杂的产权、手续问题，是很多开发商在购买土地的过程中必须面对的问题。

　　拿地模式多样

　　“企业相互联建、合作或者通过并购项目公司来买断土地开发权是目前业内比较常见的二级土地交易方式。”蒋云峰告诉记者，还有一些开发企业通过控股拥有土地开发权，而且能够规避土地交易税。

　　“此外，随着购地竞争日益激烈，开发商凭借开发一级土地的优势获得二级土地开发权，似乎成为一种趋势。”李先生向记者透露，尽管相关政策规定，从去年8月31日以后，土地一级开发完成之后必须进入土地储备中心进行招拍挂，通过公开的方式进行土地出让，土地一级开发商不能直接进入二级开发。

　　但是，不少实力派开发商还是通过协议出让的方式进入一级土地开发，以便于获得二级开发的权利。与其他开发商相比他们对土地的地况、开发前景等方面有非常全面、细致的了解，而且也拥有比较良好的相关政府关系资源。所以，更容易获得二级开发权。

　　据有关消息透露，天津泰达公司注册的津泰鸿房地产公司在今年年初拿下了温榆河生态走廊大约四五平方公里的土地一级开发权；顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权被鲁能集团夺得。

　　位于通州马驹桥镇2000多亩土地由珠江地产和上海复地集团等开发商进行一级土地开发后，两家集团已顺利获取了该土地二级开发权。金隅嘉业拿到朝阳区姚家园路住宅地块一二级开发权利。

　　“尽管如此，资金实力也很重要。”瘦谷告诉记者，金地集团日前以4.08亿竞得通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地时，其一级开发商北京美好愿景房地产公司也参与了竞标，最终还是价高者得。

　　“但是，一级开发总是‘犹抱琵琶半遮面’，十分神秘。”几位接受本报记者采访的开发商表示，很多地块的一级开发“花落谁家”，通过公开的消息渠道根本无法得知，进行得十分隐秘。

　　瘦谷也告诉记者，金地集团也是在竞标当天，才知道马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目的一级开发商是美好愿景。而其集团虽然也知道珠江地产、上海复地同样也在马驹桥镇获得了某块土地的一二级开发权，但具体是哪个地块也不得而知。

　　迫使房地产业洗牌

　　“纵观近期竞得土地的买家都是颇具实力的房地产企业。”蒋云峰指出，在获取土地进而进行房地产开发的市场过程之中，实力逐渐成为主导竞争的决定性因素。尤其是在未来，当招拍挂这种“价高者得”的土地交易方式成为主流时，越来越多“含金量”高的土地将向品牌开发商集中。

　　而中小开发企业在获取土地过程中将步履维艰，房地产业优胜劣汰的形势将日益凸现。此外，近期内出现的土地与资本之间的并购潮流也将推动房地产业的大洗牌。

　　记者查阅相关新闻获悉，近三个月来，北京市产权交易所有关房地产公司股权挂牌转让和融资的案例不下20起，这还不算一些企业私下的股权合作谈判。几家房地产业巨头的强强联合尤为世人瞩目。继天鸿与城开、海开与鲁能纷纷牵手，万科与朝开联姻也提上日程。

　　蒋云峰指出，在国家紧缩土地、信贷的政策调控下，大型房地产企业利用品牌、融资优势，在房地产业的并购当中获取优良的土地储备，是一种性价比较高的获地方式。目前，富力、绿地、沿海集团等立足全国市场的一线开发商在京开发也大都利用合作并购的方式入市，未来房地产业渐入盘整期，也不排除他们会与一些房地产国有企业联姻。

　　城市规划成拿地“风向标”

　　“未来土地供应可能大都还是集中在城市五环、六环之外。”蒋云峰指出，开发商拿地将会参照政府的城市规划思路，

　　对此，瘦谷表示赞同。他告诉记者，金地集团北京公司的开发战略是以开发中档住宅为主，向有着完善交通规划和前景、城市化的郊区发展。

　　“在竞标马驹桥镇地块之前，我们对周边的交通、生活配套以及政府的详细规划等多个方面，做了非常全面的评估。”瘦谷表示，正是因为亦庄新城地块位于北京重点发展的亦庄新城规划范围内，金地才全力竞拍。北京三个重点规划新城的地块，对金地极具吸引力。