Top5：袭地风暴之下商业用地突遭冷遇

　　时间：2005年4月5日

　　事件：四块商业用地挂牌无人竞买

　　门派：北京市国土局

　　事件回放：自“8·31大限”以来，土地对于开发商而言成为了志在必得的紧俏物质，因此有人将北京的土地供应形象地比喻为“千金易得，一地难求”，因此出现了不少拿着“鸡蛋”换“粮票”的地产新闻，而商业用地更成为近两年来炙手可热的“香饽饽”。

　　然而在2005年4月，与往常疯狂炒地皮的场景相反，四块七通一平或六通一平的熟地，底价超过亿元的大宗地块却无人参与竞价，遭遇了前所未有的冷落。这四宗地块分别是丰台区中关村科技园区丰台园产业基地二期35-A1公建用地，建设用地面积为2.49万平方米，规划建筑面积11.2万平方米，起始价为2.55亿元；丰台区中关村科技园区丰台园产业基地二期31-A公建用地，建设用地面积为5.37万平方米，规划建筑面积24.18万平方米，起始价为5.5亿元；海淀区中关村西区1～4号综合科技贸易用地，建设用地面积5654平方米，规划建筑面积4万平方米，起始价为2.29亿元；海淀区中关村西区1～5号综合科技贸易用地，建设用地面积为4694平方米，规划建筑面积4.5万平方米，起始价2.57亿万元。

　　由于商业用地开发成本高，在土地政策、税收政策、金融政策“三招齐发”的宏观调控政策背景下，加上

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　　20块新增土地入市 仍为曲高和寡

　　2005年11月21日北京市国土局推出20宗国有土地，总用地面积达216.05公顷，总建筑控制规模约180.49万平方米。此次新推地块中位于城八区的很少，仅有5块，而且除1块纯居住用地外，其他4块都是体量较小的商业金融用地。目前正在交易的这20宗地块一直门庭冷落，报价者寥寥无几。

　　行家点评：

　　王永平：无独有偶，2005年上海的商业用地亦倍受冷落。2005年上海的商业可开发用地为100万平方米，较2004年的307万平方米，下降1/3。这说明在银行收紧银根、房地产市场依然未走出观望的前提下，开发商对房地产投资的信心有所下降。同时，商业地产市场也渐渐理性。

　　公衍奎：开发企业竞买土地，是采用的市场思维模式，利润是其首要考虑目标，开发企业不会为了要有项目做就盲目竞拍。面对无人喝彩的土地，我们更应该反思，土地区域商用物业发展具备条件了吗？这类物业项目有市场前景吗？看来，土地管理部门要减少土地“无效”供应，也应该聘请市场顾问了。

　　陆启浩：在商业地产开发成本居高不下的同时，市场中还充斥着大量空置地产项目，在市场需求量一定的情况下，这些因素无疑都提高了开发商在前期所承受的开发风险，束缚他们不能快速地从比较饱和的市场中得到投资回报，导致没有资金运作新的项目，形成一个死循环，因此，这也就失去了开发商运作项目的意义。所以他们开始选择转向运作相对短平快的住宅项目，这就造成了上述提到大宗地块无人问津的状况出现。

　　Top6：央视东迁引发CBD变局

　　时间：2005年3月16日

　　事件：央视新台址B标段破土动工

　　门派：央视

　　事件回放：央视是否入住CBD就像是一出跌宕起伏的悬疑大片，从央视的出现是否会使日益拥堵的CBD交通雪上加霜，到库哈斯方案中标引发对“殖民建筑”的种种猜测，以及对关于造价、结构、人员安全的争论，历时两年之久的央视东迁猜想，于2004年9月22日央视新址的奠基仪式举行而宣告终结。2005年3月16日央视新台址B标段正式破土动工，工程将于2007年底竣工，对于中央电视台和CBD都有着非同寻常的意义。

　　据中国社会科学院出版的“2001年中国文化产业蓝皮书”提供的数字显示，北京与电视直接相关联的公司1000多家，间接相关联的公司3800多家。2008年，光CCTV的电视频道就有可能增加到60多个。CCTV的迁入将形成和带动从节目制作、大型活动策划组织、硬件及新技术研发供应，到影视经纪人、代保险、金融投资服务等形成一个庞大的文化产业链。

　　央视的东迁无疑会对CBD区域的商务地产市场带来很大的影响，不仅会使传媒类企业及关联服务企业形成强劲的办公物业需求，同时还将有力地拉动对周边区域的配套商业功能的需求，CBD的整体商务氛围也会随着央视的入驻而萌发新的格局。

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　　1.国贸三期将成为北京第一高楼

　　于6月份动工的国贸三期将以其75层共330米的身高，超越209米高的京广中心和正在建设中的249.9米高的银泰中心，成为北京第一高楼。该项目由国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建设，投资总额约8亿美元，主体工程2008年完工。届时，国贸三期与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群，成为全球最大的国际贸易中心。

　　2.华贸中心一期工程封顶

　　8月26日，华贸中心的写字楼一期1、2号楼按计划顺利实现结构封顶，这也意味着沿国宾道进入长安街的第一道景观、拉动CBD东移的标志性建筑——华贸中心的“倩影”初现端倪。已经封顶的一期写字楼将于2006年9月交付使用。届时，18万平方米的华贸商城将同时开业，和今年年底全面交付使用的华贸公寓一起，将作为华贸中心整体先期运营的项目面世。

　　Top7：海外资金频投橄榄枝

　　时间：2005年9月1日

　　事件：万达获最大宗地产海外投资

　　门派：万达集团

　　事件回放：2005年海外基金的强势进入，无疑为处于观望期的房地产市场注入了一剂强心针。其中又以万达获得50亿元的海外投资，而成为2005年房地产最大引资企业。

　　9月7 日，大连万达集团董事长王健林透露，通过出让一部分股份，万达已经从美国一个基金获得超过50亿元人民币 的资金。此外，万达将于明年一季度打包旗下购物中心以REITs的形式在境外上市。

　　2004年，央行在一份内部文件里建议把购物中心贷款列入商业银行的惜贷黑名单。今年以来，在国家的宏观调控背景下，商业银行在行政命令下收缩了对房地产开发贷款的支持力度，这些措施直接影响了对资金更渴求的商业地产的开发建设。

　　此次股权合作发生在国内的宏观调控进入市场观望期三个月后。在此之前，香港上市公司合生创展、广州富力地产集团分别从国外的基金合作伙伴中得到了1.25亿美元、6500万美元。而万达此次金额高达6亿多美元的交易表明，国际资本对中国商业地产未来前景非常看好。截至目前，这是国内地产商对外融资最大金额的交易。

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　　1.美林斥资3000万美元注资银泰中心

　　2005年2月2日，国际著名财务管理和顾问投资机构美林集团正式入股北京银泰中心，这是北京CBD首例外资公司以入股方式与本地开发商进行合作的项目。

　　2.凯德置地收购中环世贸、安贞华联

　　2005年3月，凯德置地以18.37亿元人民币收购了中环世贸的两幢接近完工的甲级写字楼，命名为凯德置地大厦；5月11日，其子公司北京凯德安贞商用房地产有限公司斥资6.9亿元人民币全资收购了北京安贞华联商厦的房地产和物业资产，扩大

　　行家点评：

　　王永平：海外基金进入是雷声大，雨点小，真正成交并不多。他们下单一方面是押

　　公衍奎：国外基金攻城掠地，国内基金征程漫漫，这一幅画面以国内金融体系面临巨大、长期改革为远景，以房地产宏观调控带来开发资金短缺与人民币被逼升值为近景。要吸引国外资金，首先要有好项目，同时还得是好企业，这仍然符合“强者恒强，弱者愈弱”的马太效应，要知道国外基金怀揣的是一颗挣钱的心，他们不是雷锋。

　　陆启浩：为了缓解开发商开发过程中资金上的困境，以减小开发风险。2005年房地产信托投资基金的境外上市，与地产项目海外成功的招商引资，为国内众多开发商解决了项目启动前资金未到位的燃眉之急。大量资金流的注入，给了项目一个稳定的开发环境，长远来讲使资金流得到了不断循环、再利用，保证了比较乐观的开发前景。